住建部加强经适房管理 李华芳道监管误区

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住建部日前公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》天龙八部，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。“违规出租出售经适房将被收回”、“享受经适房者禁购二套房”、“中介不得租售经适房”、“经适房购房人高消费需主动说明”等等，随之成为各媒体报道的标题。

集中这些侧重点各有不同的媒体标题，公众对于该通知的内容差不多也就知道了个大概，总的来说，就是要严格经适房监管，让久违的公平公正严肃地重回经适房领域。虽然只是一份通知而并非既成事实，但很多人已经迫不及待地献上了赞美。这足以说明当下的经适房领域有多么混乱，而严管经适房的民意又有多么强烈。但是，如果上网搜索一下“经济适用住房管理办法”，我们不难发现，新通知大多不过是对老法规的重复强调而已。

李华芳：经济适用房的监管误区

住房和城乡建设部近日下发通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题提出新的监管要求。其中最重要的有两条:一是享受经济适用房待遇者禁止购买第二套房；二是严格禁止违规租售经济适用房。

先说条。从意思上看，似乎有繁复的嫌疑。这要从什么是经济适用房说起。1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。简单来说就是既经济又适用，经济是相对于房产市场价格而言，适用是相对于住房设计及其建筑标准上的实用效果而言。

也就是说，严格按照规定购买经济适用房的人，其实根本无力负担第二套房。所以，“享受经济适用房待遇”实际上就是“无力负担第二套房”的同义反复。当然，因为一个家庭有多个人，那么其中一个人享受经济适用房，其他人可以去买第二套房，这样，新规定或许就有些道理了。不过无论是1994年的管理办法，还是现行的第二套房认定标准，都是以家庭为单位来进行认定的。

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所以新规定其实针对的还是老问题，即购买经济适用房的可能是富裕水平超过标准的人，但在购买的时候监管者无力甄别，或者甄别的成本太高以至于无效。新规定细化了这种甄别标准，除继续强调要如实申报信息外，还对高消费等作出规定。但对高消费的监管同样非常困难，监管机构不可能有这么多人力花在监管经济适用房家庭的日常消费上。

上述条的问题，其实也是第二条的问题，两者如出一辙。经济适用房本就不能“违规”销售，再来一次“禁止”，反而衬托出老规定没有落实的尴尬现实，也意味着市场上存在“违规”销售经济适用房的普遍现象。但这几乎是必然的。

很多人不解其中奥妙。实际上，一般的经济规律已经表明，如果一种商品的价格被人为压低，例如监管者压低经济适用房的价格，那么就一定会有人钻各种各样的空子来追逐这一类商品，转手倒卖。所以，经常传出开宝马买经济适用房的新闻并不奇怪，只能说是市场经济规律使然，因为经济适用房的价格是被人为压低的。

新规定将对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。假定说对于出售尚有登记可以降低监管成本，那么对于违规出租和出借，几乎是无从监管的。此外，什么叫“违规闲置”，也让人充满困惑。

源头上对经适房购买者甄别机制失效后，后续的监管也无法奏效。而从经济规律看，源头甄别存在很大的失效可能。这意味着，也许需要从整体上反思经适房政策的合理性。