引入合伙人制度 万科物业分拆更进一步

万科日前发布公告称，将其事业合伙人制度引进物业业务。业内人士称，自花样年分拆其物业板块上市，打开物业管理公司资本市场的想象空间后，房地产企业相继加入到分拆物业项目独立上市的队伍。万科此次将事业合伙人制度引进其物业业务，也是为上市做准备。

公告显示，万科物业未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目，同时鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长。在事业合伙人机制方面，万科表示，只面向万科物业体系员工，由从事万科物业业务的境外或境内主体面向万科物业员工参与设立的一个或多个持股主体增发10%的股份。

万科的事业合伙人制度始于去年，其中包括员工持股、股权激励、项目跟投等内容。专家分析，万科将事业合伙人制度引入物业的板块，一方面能够鼓励投资者积极投入资金，另一方面能够让物业板块的经营更富有竞争性，为该板块的迅速壮大提供条件，这也是在为物业板块后期的分拆上市铺路。

万科透露分拆物业管理的板块独立上市的计划已有近一年时间，由于区别于万科自身品牌，万科为其业务起了“睿服务”这一陌生的名字。就在今年5月，南京金隅紫京府项目和万科物业签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业派驻人员接管项目，万科物业也走向了万科以外的房地产项目。按照万科集团高级副总裁谭华杰的介绍，万科物业的目标是达到美国大物业管理公司的市场占有率水平——4%。以国内当下物业规模来看，这相当于管理6亿-8亿平方米的面积。他预计，这多需要八年的时间。截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1.03亿平方米，实现营业收入19.9亿元。

虽然对于国内房地产企业而言，物业管理服务仍然是待挖掘的蓝海，但是如何在做大规模后实现较高的盈利水平也决定着能否将盘子做大。根据万科此前的财报，2012年和2013年万科物业管理业务的营业利润率分别为4.71%和12.19%，这与花样年彩生活上市时公布的2013年29.5%的纯利润率水平有较大差距。“传统物业管理服务的盈利空间小，与服务质量间存在无法解决的矛盾，因此若想发挥物业管理服务的利润大化，其运营模式和增值服务重要，例如彩生活的特点是酬金制度的物业管理，能够降低企业的成本，未来还要看万科的盈利从何而来。”专家如是介绍。