2.3万房源入市勇闯2014下半年 纯新盘近4成

【苏州房天下讯】2014年，房地产市场的“特殊年”！

年初，苏州开发商还沉浸在“涨价潮”的温床中；三月开始，腰斩价始现长三角楼市；

两会，政府只字未提"调控新政"，但随之而来房贷收紧、楼盘降价、特价房疯行现象充斥楼市；

随后，“全部售罄”、“分秒杀”开始成为一种幻想，苏州开发商开启楼市紧急抢跑模式；

五月，焦虑成为开发商最为贴切的形容。于是乎，特价房、价格调整、秒杀房开始玩转整个楼市；

进入六月，地方政府已经将楼市限购取消大胆交至地方手中，关于楼市春天就要来临的畅想悄然传开……

在房天下的《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》中，我们将苏州楼市分解为23大榜单进行360°全方位分析阐述，用心奉献海量面、真实的苏州楼市现状。

在过去的十几年中，中国房地产市场每3~4周年就会出现周期性调整，比起常规的“调整年”，今年的房地产市场显然走得更“艰难”。就苏州来说，目前楼市仍然被“成交量低”、“去化周期长”等问题困扰。

自从进入3月，“特价房”、“优惠”、“跑量”等字眼开始充斥楼市，再到近来的多盘降价，开发商与购房者之间的真正博弈就此拉开帷幕。一边是开发商大打各种营销手段拼命“拉客”求成交，另一方面是购房者怀疑楼市会持续下行不断观望。

展望2014下半年，虽然受到市场影响，但整个苏城推新节奏相比往年显得较为紧凑，并有大量新盘问世。如此看来，希望下半年的楼市能够迎接“春天”，至少让期盼的心先有个安慰。

据房天下数据监控中心统计，2014年下半年苏州全市商品房（包括吴江地区）普通住宅、别墅、商业分别约有65、11、9个项目入市，共计85个。从入市总套数来看，2014年下半年预计约2.3万套房源（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，相比2013年下半年的1.4万套足足多出了近9000套，再加上目前苏州约11.8万套的库存量，2014下半年共有约14万套房源争夺市场。另外下半年纯新盘上市量达到31盘的8500套房源之多，套数占到总数的37%。

2014下半年苏州楼市各区域普通住宅上市量（图片来源：房天下）

从2014下半年上市量物业类型来看，普通住宅项目上市量将近2万套，而商业和别墅项目则分别为3200套和700套左右。在目前市场库存量巨大的情况下，各楼盘推新仍不在少数，随着新房源的入市，下半年一场激烈的战争已不可避免，如此大的库存能否被消化还得拭目以待。

相城区疯狂推新领先全城 吴中吴江园区紧随其后

在区域方面，除了姑苏区、新区仅有3盘及7盘入市外，其他区域都占据不少分量，其中相城区以23盘位居，而吴江区也在2014下半年崛起，推盘数达到15盘，与园区的16盘以及吴中区的15盘基本持平。

从房天下数据监控中心获取的数据显示，相城区的下半年上市量最为重磅，达到23盘，已经远远甩开吴中区以及园区。仔细观察相城区即将入市项目，可以发现其“新生力量”仍旧强大，也是造就其“大佬”地位的直接原因。在2014下半年，相城区有7个纯新盘等待亮相，数量占到了相城区入市房源总量近一半，华润城立方、招商依云华苑、正源悦庭……许多都是大家已经耳熟能详的名字。另外开盘不久并取得不错销售成绩的君庭、星湖花海、金御华府、巴黎春天等也都将在下半年推出新房源。

作为第二推新大户的园区，虽然土地日益稀少，但依旧阻挡不了人们争相进驻的热情，而且园区作为较为成熟的区域，本次推新分为待售楼盘推新、在售楼盘加推、和老盘推新三个分明的层次。除了印象欧洲、天地源七里香都和白塘壹号三个老盘推新外，下半年园区的焦点之一，必然是纯新盘中南锦苑和中锐星公元名邸，这两个楼盘自从拿地开始就因楼面价不菲而引起广泛关注，同样也是园区今年以来批问世的新盘。

值得注意的是，吴江区因太湖新城的崛起而开始变得活跃，推盘数量已与吴中区“平起平坐”，推新套数也高达5000套左右，不少在售楼盘纷纷列出下半年的推新计划。

另外吴中区虽然仍旧保持“较高水准”，但推新楼盘大都集中在城南核心区和越溪板块，如蓝光coco蜜园、万达华府、金地风华等备受关注的楼盘都将在2014下半年入市。反观新城西板块仅有永新大成郡1盘推新，而尹山湖板块的在售楼盘在下半年也几乎没了动静，仅有保利观湖国际三期、天鸿尹山湖韵两个纯新盘问世。

住宅：近2万房源入市 去化再增压力

住宅项目一直是广大购房者最为关心的，2014下半年苏州即将入市的85盘中，住宅项目高达65盘，在将推新的别墅和商业项目相对较少的市场形势下，这65盘的近2万套房源供应量还是十分可观的，以高达8成的比例占据大头。值得注意的是，下半年入市的普通住宅中有近8成楼盘包含100㎡以下的中小户型，可以说刚需房源在楼市的地位依旧没有改变。

2014上半年住宅成交量变化情况（图片来源：房天下）

据房天下数据监控中心统计，2014年上半年住宅成交量整体较往年偏冷淡，月成交量均值仅在4600套左右，且除了2月之外都较为稳定，但在4、5两月出现略微渐长的趋势。令人担忧的是，按照此速度，就2014年下半年市场上的14万套房源足足够去化超过30个月。

相城区成“黑马”推新盘数大甩园区吴中

2014年相城楼市动荡起伏，相比早年的“默默无闻”，相城区目前已经成为苏州的“刚需大区”，中小户型上市量非常可观，纯新盘也是如雨后春笋般冒出，成了众多刚需购房者的置业之地。而交通方面的轨交2号、4号线、中环快速路以及商业方面的欧尚超市、繁花中心等“给力”配套也为相城区在苏城楼市战中掷下了重磅砝码。

据房天下数据监控中心统计数据显示，在2014下半年，相城区入市住宅楼盘数排名稳居，已经远远甩开“老牌强区”园区和吴中区，共有19个项目携带约2200套房源征战市场。从相城区三大板块来看，不仅较为成熟的相城大道板块有星湖花海、誉相庭、中惠晨曦怡庭等实力楼盘将参与下半年竞争，活力岛也有刚开盘不久的君庭、以及金御华府、万科VC小镇等楼盘入市，而正在迅速崛起的高铁新城板块同样活力十足，巴黎春天、创元加州阳光纷纷推新。

正如此前提到的，纯新盘一直是相城楼市的“顶梁柱”，在相城区下半年入市的18个楼盘中，纯新盘数达到7个，而2200套的房源数量更是与老盘的2400套所差无几。另外值得关注的是，相城区在下半年入市的房源大都携带大体量房源入市，如君庭、金御华府、尚景花苑、华润城立方、正源悦庭等推新量都在400套以上。

太湖新城崛起 吴江吴中“平起平坐”

吴江区近来由于太湖新城的大力建设而带动整个区变得活跃起来，绿地、伟业迎春等房企的大规模进驻更是推动了其快速发展，吴江区，已不再是人们脑海中偏僻的角落。

展望2014下半年，吴江区住宅类推盘量激增至13盘，就5100套的房源数量来说，已经仅次于吴中区的5300套。太湖新城内，中房颐园、首开太湖一号、绿地中心泊珑湾已蓄势待发，且均携600-700套的大体量房源入市。另外虽然吴江区中心有南悦豪庭、新港天城在下半年推新，但就目前情况来看，大多数住宅楼盘仍集中在北部靠近吴中的地区。在该区域内，新城红树湾、伟业迎春丽家、新湖明珠城、海亮长桥府、格林悦城等大量楼盘齐聚下半年吴江推新潮。

别墅：MINI墅悄然兴起 仅不到100㎡

由于受到整体市场原因 ，今年的别墅市场相对较为冷淡。从上半年成交情况来看，除了“500万起”的金鸡湖别墅仁恒海河院较为火爆之外，其余大都较为沉寂，这也让不少别墅项目在下半年显得更为胆怯。据苏州房天下数据监控中心统计，2013年下半年别墅项目仅有9盘携700套房源入市，其中纯新盘只有吴中区和新区的2个楼盘问世。而在推新的别墅项目中较受关注的，还得数“富人区”园区的雅戈尔璞缇墅和海河院的“兄弟”产品仁恒观棠，两个产品都即将在6月下旬推盘。

而在别墅方面值得关注的现象是，MINI墅产品正快速抢占市场，且有越来越火爆之势。如吴中区的景瑞御江山、澳海胥江湾等纷纷推出170㎡以内的MINI墅，而新区的景山玫瑰园更是将户型别墅面积控制在了100㎡以内。

2014下半年上市项目物业类型占比（图片来源：房天下）

商业：入市项目同比减少 总套数激增

据房天下数据监控中心统计数据显示，下半年将有9个商业项目的3200套房源入市，其中纯新盘就占5个，套数更是高达2300套。在推新的9盘中，6盘含商铺产品、2盘含写字楼产品、2盘含酒店式公寓产品。

根据目前住建局统计数据显示，截至目前，苏州商业类房源库存将近62000套，总面积达524万平方米，去化压力依旧十分巨大，长此以往众多商业项目将处于十分尴尬的境地。

相比2013下半年，可以明显感觉商业项目的数量在急剧减少。相关数据显示，2013年下半年推新的商业项目有20个之多，再反观今年，数量已低至个位数。但出乎意料的是，虽然项目个数比去年少了，但在房源量上却比去年同期的1125套多出了近两倍。

新盘占近4成 吴中相城再成纯新“大户”

纯新盘一直是购房者和众多业内人士目光的焦点。在2014上半年，有诸多如金御华府、巴黎春天、星湖花海、九龙仓碧堤半岛光辉岁月、龙湖时代天街等备受关注的楼盘陆续揭开神秘面纱，引发了一场场房源争夺战。

在2014下半年，纯新盘的势头依旧强劲，达到31盘，囊括约8500套房源。

2014下半年苏州楼市各物业类型纯新盘推盘量（图片来源：房天下）

就住宅而言，纯新盘有19盘之多，房源量达5800套，其中吴中相城几乎各占半壁江山，如吴中区的蓝光coco蜜园、万达华府、金地风华，相城区的华润城立方、招商依云华苑等大家都已不陌生。而正如之前提到，园区虽然只有3个纯新盘，但每一个纯新盘的问世都会引起不小的轰动。下半年，园区即将迎来今年以来的首批纯新盘，中南锦苑、中锐星公元，这两个在高价地块上生长出来的楼盘究竟会如何震惊苏城，已经成为了业内人士频频谈及的话题。另外，园区内另一值得期待的纯新盘诚品居所售楼处已公开，预计近期将要开盘，共推40套左右非毛坯住宅房源。

别墅方面，共有5盘纯新盘入市，分别为相城区的汇景华庭、荷美名邸，新区的景山玫瑰园、永新·苏里以及吴中区的澳海胥江湾，房源总量在400套左右，其中3盘为MINI型别墅。

 在商业方面，纯新盘有6盘，分别为相城区的领寓商务广场、金港国际大厦，吴江区的上亿国际汽车城、金鹰商业中心以及吴中区的阳光天地、首席美嘉mall，共计房源约2300套。