房地产贡献GDP“大头” 高地价助推未来房价上行

编者按： “蝴蝶效应”已然不能够形容2014年上海楼市，而涨价的“大概率事件”也充满变数。在上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽……2014，上海楼市究竟走向何方，房天下特别策划《谋动上海滩系列之2014上海楼市十大看点》，为您展现楼市先机。欢迎关注期：房地产贡献GDP“大头”高地价助推未来房价上行

2013年GDP同比增长7.7%，创自1999年GDP同比增长7.6%以来增速。然而，房地产开发投资比上一年名义增长19.8%，其中住宅投资增长19.4%。由此可见，房地产在GDP增长中发挥着举足轻重的作用。

房地产贡献GDP增长的背后，是房价的持续增长与地价的猛增不减。稳房价和追求GDP增长的二律背反效应，使之似乎成为一道无解难题。值得庆幸的是，新一届政府释放出积极的调控思路，房地产市场长效调控机制的建立已箭在弦上，势在必行。

2013年GDP增速7.7% 房地产贡献“大头”

日前，国家统计局公布了2013年GDP数据，该数据较好于之前市场预期，增速比上年增长7.7%。在经济转型大环境下，固定资产投资一项的贡献仍是“大头”，尤其是房地产一项增速明显，全年房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)。

对此，卓创资讯分析师房俊涛分析表示，从去年整体投资形式看，主要拉动经济增长的还是房地产这一块。

知名地产商任志强也曾表示，房地产是中国经济的重要组成部分，也是经济发展中最稳定的行业，假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7都保不住，而2013年的GDP数据也再一次证明了任志强言论的正确性。

统计数据显示，2013年1-12月房地产开发投资额比增速超过30%的2011年同期大幅上涨近4成，房地产施工面积、商品房销售面积和销售金额等均出现不同程度的增长。陈国强分析认为，房地产销售面积接近20%的增长、销售金额近30%的增长，创出了今年增幅的纪录，是个非常引人注目的变化。

房价上涨压力犹存 地价为始作俑者

国家统计局1月18日发布的2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，65个城市新建住宅价格环比上涨，同比上涨的城市则达到69个。其中，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市新建住宅价格已经连续第四个月同比涨幅均超20%。

为此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布阶段性收紧的调控措施，但大中城市房价上涨的势头并未停止。

在中原地产首席分析师张大伟看来，2013年楼市成交以暴涨告终，调控政策以无效告终，12月的房价指数也是从2006年统计局公布房价指数有史以来，新建商品房住宅指数首次4个一线城市全部同比年度涨幅超过20%。70个城市的平均同比涨幅达到了9.7，也已经接近2010年初创造的历史值。此次首次出现69个城市全部同比上涨，均代表了2013年整体市场热度可以说是仅次于2009-2010年的爆发。

业内分析认为房价上涨的原因，主要包括众多投资投机性需求的入市、市场供求关系的不均衡，另外很重要的一点，是作为主要住房成本的土地价格的持续上涨。

据房天下统计，2013年，全年土地成交价款9918亿元，同比增长33.9%。其中，北京、上海、杭州等多个一二线城市“地王”纪录不断被刷新，这无疑将进一步助长未来房价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于一线城市来讲，即使2014年北京、上海等城市的住房用地计划再增加20%-30%并且全部出让完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，因此，市场化背景下，一线城市由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，预计仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。

长效调控机制方案或于两会前后公布 效果可期

值得注意的是，有关房地产调控长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，并有消息透露具体调控方案可能会在今年两会前后公布，2014年因此被誉为房地产“长效机制元年”——房地产调控更加强调“分类指导”，“有形之手”逐步弱化，转向长效机制建设。

关于楼市长效机制，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，建立长效机制的关键就是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。这意味着，房地产各个相关领域的深层改革必不可少，如建立统一的不动产登记制度等。这是一个渐进过程，但注定对房地产业会带来深层次影响。对此，住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林表示，仅不动产登记制度一项对抑制房产投资的潜在威慑力量就非常巨大。

在中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一看来，应该尽快推进房地产调控长效机制的建立，制定时间表和路线图，推动房产税、住房信息联网等工作的建设，来稳定市场预期。

而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，调控可以说并没有对房价控制有成效，这意味着行政手段暂时还不可能全面退出市场，“长效机制的构建需要时间，可能还需要立法或者走复杂的流程，在长效机制还未形成之前，短期内以限制管控为主的调控政策依然继续发挥作用。”在其看来，2014年房地产总体调控基调趋向于“长效机制”与“行政干预”并存，限购、限贷、限价等政策很难退出。

上海房天下调查数据显示，近六成（57.74%）的受访者期待楼市长效机制取代现有调控手段。尽管与行政调控手段相比，依靠法律、制度等约束手段，能限度地发挥市场规律的作用，更有利于房地产市场的稳定和健康可持续发展，然而，房地产市场长效调控机制的建立势必还有相当长的一段路要走。