隐性成本暗藏 揭酒店式公寓成交惨淡的背后

随着房地产业的迅猛发展，小户型类物业作为一种中间产品，或者说过渡型产品在不断成长的楼市中必定要占有一席之地。而这种小户型类物业在现在的房地产市场指的正是酒店式公寓，然而这一切论断都建立在对于市场研究的理论范畴之中，现实生活中的酒店式公寓真的会如行业专家所言广受欢迎？

应“市”而生的酒店式公寓

不可置否，酒店式公寓确实是顺应当下房地产市场的一种产物，随着城市优质住宅用地的减少，占据城市的商服用地成为酒店式公寓实现“华丽转身”的理由，也逐渐得到部分特定客群接受。从海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员到投资者，对于这种新型住宅形态给予了足够的兴趣。

对于商务人员而言，由于工作性质的原因，租房成为主流，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围。他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱。

对于投资者而言，购置房屋作为投资理财的一种手段。风险小，转让出租回报大；产品功能兼有，投资和自用性质都可以；拥有产权可以让业主居住得安心、放心；地处繁华地段，地块稀缺性保证稳定性；宏观形势向好，市场需求大，有空间等成为投资者青睐酒店式公寓的理由。

 酒店式公寓为何“叫好不叫卖”？

2008年奥运年，随着众多旅游客群的到来，京城的酒店式公寓迎来了一个发展的大浪潮，有些开发商打出一年15%-18%的高投资，吸引了众多投资人士的眼球。但现实的市场状况真如预想的一样乐观？来自业内的认识的解释所言，15%-18%这样高的是不符合现在的市场情况的，开发商打出的高投资，却往往忽略了一些业主必须担负的隐性成本，“

虽然酒店式公寓具有低总价的特点，但是前期的投资成本也绝非一笔交讫高枕无忧，契税和公共维修基金、租金价格的折扣、物业费、取暖费等其他费用、房屋空置期、中介费等隐性成本都极易被投资者忽略。

以契税和公共维修基金为例：酒店式公寓在开始销售时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金，酒店式公寓作为商业用地属性，征收物业契税时则按照房价的3%，比普通住宅足足翻了一倍。投资者卖出物业的时，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。

同样囿于酒店式公寓非住宅项目的土地性质，产权年限为40年或50年，业主入住后生活涉及到的水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收。政府限电停水也会优先“光顾”商业用地项目，购入自用的部分购房者，或因产权性质导致无法落户，也无法解决孩子的学区问题。

酒店式公寓地处城市，拎包入住的装修，为项目定价走高提供了有力支持，但是也大大压缩了投资者的盈利空间，加上酒店式公寓对服务的要求，一些酒店式公寓在物业管理上的滞后也为日后的经营打理增加了些许难度。

任何一种投资都会有风险，尤其对于时时关注市场的购房者来说，这种风险绝不会从眼中漏掉。随着酒店式公寓同质化竞争，酒店式公寓物业细化，投资客分流的问题显现；投资者的预期租金问题、定价问题也都为投资酒店式公寓的增加了不确定因素。

因此有关部门提醒广大投资者在购房时要确认产权的属性。同样苏州的酒店式公寓也有行业内的通病，但个别项目的个别问题也层出不穷，以酒店式公寓自居的宝隆广场90%无挑高，得房率低、使用率低，价格也不实惠等缺点也广受购房者诟病。