专家解析"京七条":抑制房价限价房须足量供应

23日，北京出台了两条密切相关但各有侧重的调控政策。北京也成为继深圳之后，10月份以来出台地方房地产调控政策的第二个城市。业内普遍认为，两地出台地方调控政策皆因实现年内调控目标存在压力。中原地产市场总监张大伟认为，北京两万套低于市场价格30%的自住商品房政策对市场影响更为直接，但这一政策能否抑制房价快速上涨，还是得看这种“七折限价房能否足量供应”。

原因>>北京房价涨太多，调控目标恐落空

无论是“京七条”、《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，还是“深八条”，业内普遍认为，这种地方政策出台最主要的背景，还是房价同比上涨幅度太大，“地方政府为实现一季度发布的调控目标而做的最后努力”。

22日国家统计局发布的数据显示，北京和深圳9月份房价同比上涨幅度分别达20.6%和20.1%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗称，“距年底只剩两个月，无论是北京还是深圳年内实现既定调控目标都有很大难度”。

同为一线城市的上海和广州也面临同样问题，中国房地产学会副会长陈国强日前接受采访时就表示，“从北上广深四大城市来看，房价涨幅超出年度调控目标已成定局。”

预测>>担心被问责，沪穗或将跟风

正是基于以上原因，中原地产市场总监张大伟认为，继深圳、北京后，同样面临目标压力的上海和广州极有可能跟风出台地方调控政策。

按照今年3月国务院有关通知，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的城市有关负责人要进行约谈和问责。

10月份，中国房地产业协会副会长朱中一接受采访时称：“国务院文件条提到稳定房价目标责任制，执不执行？这些问题应该给老百姓一个说法。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“问责要看怎么问法，光检讨不能解决问题。问责不仅是问房价调控目标完不成，也要问房价背后的问题，找出原因下一步才有可能完成目标。”

山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在约谈和问责的压力下，上海、广州以及杭州、南京等也同样有出台地方政策的需求，前两个城市更为迫切。

A 低30%，北京买房能省50万

“深八条”在业内被认为重点是拟提高二套房首付比例和贷款利率。而北京在重复和强调既有政策“京七条”外，同时发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。其中明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米，均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，年底前将完成2万套供应，预计明年5万套自住型商品住房供应将占全部新增供应的50%以上。

30%大约是多少？中原地产市场总监张大伟24日对记者称，目前已经供应的低价自住房用地在五环六环附近，北京这个区域目前房价在两万元到三万元之间，按照这个价格，张大伟估计，“低30%左右能为购房者节省50万元购房款”。

B 限价房出笼，“夹心层”益

对于北京限价自住房政策，张大伟和李铁岗持认可态度。

张大伟认为，以前居住供给是二元结构，一端是保障性住房，由政府供给；另一端是普通商品房，由市场供给。

而大体量低于周边市场价格30%自住房政策，则是介于以上两种供应结构之间，对象是既享受不到保障住房政策，又无力承担高企市场房价“夹心层”的购房者。

“京七条”是否放空炮 关键看这三条

供应量 明年能达到5万套？

根据北京市住建委网签数据，2012年北京市商品住房签约23万套，其中新房成交9.4万套。张大伟称，2013年底两万套低于市场价30%的自住商品房能占到市场成交30%左右，到明年供应量达5万套后能占新增供应量50%，若达到这个供应量，对平抑房价作用将十分明显。

公共资源配套 会否打折扣？

限价房的位置怎么样，交通、气、水、电、暖、教育等这些公共设施配套与否，都会影响政策效果。

张大伟认为，如果像以往保障房的做法，效果肯定要打折扣。

地方政府 能否下决心“割肉”？

因为这种政策是以牺牲地方政府土地收入为代价，张大伟认为，“地方政府严格执行的话，需要下决心”。基于此，这种明确打七折的政策能否为更多城市所效仿，目前还不好说。

自住型商品房 如何保“刚需”稳房价 

（来源：经济参考报）10月23日，北京市住建、国土等部门联合印发《关于加快中低价位自 住 型 改 善 型 商 品 住 房 建 设 的 意见》，拟在今明两年相继推出两万套和五万套自住型商品住房。政策的发布犹如给“一房难求”的“刚需”群体打了一针“强心剂”。自住型商品住房能否稳住“一路上涨”的房价，房源如何落实到位，分配机制怎样体现公平和公正，成为购房者最为关心的问题。

业内人士表示，相比于当前大量的住房需求，此类房源入市将产生何影响还有待市场检验，带有保障性质的自住型商品住房同样会面临管理上的难题。

房源入市对市场影响几何

根据意见，自住型商品住房将采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，今明两年将有7万套此类性质的住房入市。

“符合限购条件的家庭都可以购买，而且数量还不少。”因房价上扬而焦虑的朱女士略显宽慰地说，“等一等也许真的有机会买到便宜的房子。”

链家地产研究部分析师张旭表示，“供应规模较大让普通购房者入围的可能性大大增加，这在一定程度上也使得部分购房者出现短期观望，等待这部分房源入市。这或许 会 直 接 缓 解 目 前 的 价 格 上 涨 压力”。

根据中原地产研究部统计数据，最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅供应每年平均在8万套左右。中原地产研究部总监张大伟乐观地表示：“如果明年5万套的计划能成为事实，市场结构将出现质变，这对市场的影响非常大！”

“若供应达到一定规模，自然会影响到新建商品住宅的定价。”但张旭同时指出，“从近5年的住宅交易量来看，每年大概有26.5万套的住房需求，而且自住型商品住房的供应大多集中在相对偏远的区域。相比北京的大量符合购买政策的购房者来说，住房供应还是有较大缺口，实际影响有待市场进一步观察。”

北京房地产业协会副会长陈志则表示，随着自住型商品住房体量增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。

七万套房源如何落实到位

“自住型商品住房政策解决了‘夹心层’的住房困难，这一政策由北京来探索非常有必要。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，“作为长效的调控措施，对缓解老百姓因住房问题产生的紧张情绪有重要作用。”

“惠民的政策虽然振奋人心，但政策成败的关键在于这7万套房源能否落实到位。”北京市西城区正在参加保障房轮候的王先生表示，“总觉得保障房供应太有限，希望这次的自住型商品住房能够如期入市。”

据介绍，北京市明确表示年内土地供应将以自住型住房项目地块为主。自住型商品住房地块明年将在 土 地 供 应 计 划 中 单 列 ， 确 保 供应。北京市国土局副总工程师王兵表示，国土、规划部门对自住型商品住房的地块梳理工作正在进行，已供应6宗地块，年底前还将有6到7宗 土 地 出 让 ， 交 易 方 式 将 以“限 房 价 竞 地 价 ”“限 地 价 竞 配建”的方式为主。

北京市发展改革委投资处的相关负责人表示，北京市发展改革委将把自 住 型 商 品 房 项 目 纳 入 “绿 色 通道”，加快项目审批工作。

对于房源所处的位置，陈志认为：“可能因为某个楼盘所处区域好，配套设施完善，出现了供不应求的现象，而有的区域因为配套方面的原因市场不好，政府应该及时做出反应。”王兵则表示：“北京市力争做到在建设规模大、教育医疗条件好、公共资源覆盖面广、道路交通通畅的地方优先选配。”

保障“刚需”能否公平分配

经适房、两限房的分配问题一直令业内诟病，而带有保障性质的自住型商品住宅也同样面临分配的问题。业内人士指出，由于其比较宽松的购买政策，管理上会有一定难度。怎样确保购房人的确是自住呢？

根据政策，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭均可购买此类住房，两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)；二是已在轮候经济 适 用 住 房 、 限 价 商 品 住 房 的 家庭。政策同时规定，购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。

“虽然组织摇号的主体是开发商，但针对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”北京市住建委副主任王荣武表示。

有购房者表示，参加保障房轮候的家庭众多，轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭优先购买，会不会挤占其他购房者的机会呢？

对此，王荣武解释，目前北京保障房轮候家庭总数大概有13万，但预计参与自住型商品房摇号的家庭并不多，毕竟两者之间价格差距仍较大。而且一旦轮候家庭放弃保障房而加入自住型商品房摇号，则会取消其此前保障房摇号资格。

业内人士表示，由于有诸多限制政策存在，容易在操作中出现漏洞，未来应在执行过程中出台相应的细则。“比如，由于是限价房产，政策规定在该住房购买满5年后再上市需要缴纳30%的。”张大伟指出，“届时如何计算，装修、税费、利息等是否要扣除，都需要进一步研究和明确。”