任志强：大城市效应让房价在骂声中往上“攀高”

泡沫一般是在将粉丝也卖出了鱼翅的价格时才会出现的。就像当年的郁金香泡沫，并不在于高档的郁金香多贵。那种郁金香过去很贵，现在仍然很贵，高档的郁金香今天也值一辆汽车的价格。而泡沫在于将普通的只值粉丝价格的郁金香炒得比鱼翅还贵。当人们发现粉丝不值鱼翅的价格时，泡沫就破裂了。

查查历史上曾经有过的泡沫的真实记录就会发现这个最简单的道理。

今天中国的房价也被许多人认为是泡沫了，更多的人看到的、举例的无非是大城市中类似于汤臣一品的房价，而完全忽略了鱼翅与粉丝的差别。或者说这些人只想吃鱼翅而故意视而不见那些粉丝的价格变化。尤其不愿承认中国目前的经济水平只能让绝大多数人都吃粉丝的现实。就像绝大多数人宁愿挤入大城市拿暂时的低工资，也不愿到边远地区领取最初的高工资一样。

从2005年住宅商品房的销售价格看（已在此前的博客中公布），只有北京、天津、上海、江苏、浙江、广东三个直辖市和三个中国经济发达的省房价高于平均水平（3009元/平方米），其他绝大多数地区省市的房价远远低于平均水平。扣除这六个省市后的平均房价尚不到2000元/平方米（1910.68元/平方米）。可以看出，少数地区与城市的房价已经变成了鱼翅的价格，而绝大多数城市与地区的房价仍然是粉丝的价格。

虽然随着中国经济的发展在实物经济支持之下，各地的房价均有所上涨，但并没有像个别大城市的房价一样普遍飞涨。更没有远离城市居民的收入，也多与人均GDP的发展水平相适应，许多则落后于GDP的水平。住房可支付性指数有些高达146，绝大多数高达100以上。

（住房可支付性指数【House Affordability Index HAI】，注：中位收入家庭每个月用于住房消费的支出占收入的比重不大于30%时，相当于中位数收入家庭可承受的住房消费上限。大于100相当于可承受市场更高的房价。）

为什么大城市的房价会高。这并不仅仅是土地价格高，更重要的是现行的财政政策中让大城市拥有更多的公共资源和福利，形成了公共资源对消费能力的掠夺。

大城市的教育条件好。进入了大城市就取得了几代人免费或低费获取教育资源的条件，并为改变今后的收入状况创造了先决条件。

大城市医疗条件好。进入了大城市就取得了几代人就近就医、高水平的医疗条件和设施，加上大城市所提供的医疗资源的补贴和医保制度的优越，不但可以降低就医的费用、医保的费用（保险等），还为几代人的健康打下了基础。

大城市的就业机会多。进入大城市就增加了就业的机会，也同时增加了获取高收入的机会，因此大批的毕业生并不愿意回到出生地的地区或边远落后的地区，而宁愿在大城市中磨练。

大城市的创业机会多。大城市中所聚集的文化、科技、娱乐、服务、演出等条件远远优于中小城市。而这些都给了人们独自创业的机会，让许多人可以在偶然之中找到必然，或一曲成名、一夜成名，不仅仅是简单的就业，而是成为了创业的主导。

大城市的商业机会多。集中的贸易、金融、服务、商品供给与疏散的条件，因人口因素而好于和高于中小城市，形成的机遇自然处处可见。

大城市的公共设施与保障优于中小城市。不但提高了生活质量，也降低了生活的费用，如公共交通的补贴、水、暖、电、气等供给与补贴等等。

类似这种公共资源差异的例子还可以举出许许多多，恰恰是这种公共资源配给的差异性形成了土地价格的差异和住房价格的差异。

可以明显的看出“告老不还乡”的发展趋势和年轻人向大城市集中的趋势在让大城市的人口聚集和财富聚集作用在放大。当消费向大城市集中时，这种消费所推动的城市经济增长又反过来提高了城市的公共资源配置能力，并形成一种循环发展的模式。

中国有句古话“大树底下不长草”。是指大树吸收了周边土地过多的营养，连草都难以生长。中国的大城市其辐射与吸养的能力也有些类似，让山西的煤生产地的财富消费在北京，却将污染留在了山西。公共资源在强烈的吸收着周边财富的消费能力。

中国还有句古话“大树底下好乘凉”。则是从另外一方面反映出公共资源在大城市的优势，而让更多的人宁愿花个高房价也要享受更多的荫凉。而高房价的付出则在荫凉中得到了补偿。就像10万元解决不了上一个重点中学、20万元解决不了上一个大学的问题，恰恰可以通过居住地与户口迁移的问题在大城市中得到了解决一样，高房价仍然挡不住这种公共资源的乘凉优势。

中国讨论过多次城市化的过程中应采取发展大城市战略还是发展小城镇战略的问题。如果不能改变这种大城市公共资源配置优先的条件，则小城镇战略就必然会有大量的困难。尽管尚有户籍的限制性条件，但富起来的人们向大城市转移的趋势是不会改变的。

一些人认为当我国小城镇的发展战略能解决城市化的问题时，大城市中的房价就会下降或平稳了。这确实是解决需求过度向大城市集中的办法，但什么时候能实现，或者有无可能实现用小城镇发展替代人口向大城市集中的目标呢？

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请看我国城市人口的变化情况：

资料来源：统计年鉴。

从表中可以明显看出的是在城市化的进程中城镇的总数不但没有增加，反而减少了，因为大城市扩容时，将小城镇吃掉了。

而人口则向大城市集中，20万人口以下的小城镇减少了350多个，而百万以上人口的城市增加了140个。50—100万人口的城市增加230个。至今这种变化仍在继续，让小城镇吸引或容纳更多城市化人口的美梦破灭了，而人口向大城市集中的现象则随着个人财富的增加变成了一种自主选择权。

为什么人们宁愿忍受大城市的地价与房价的掠夺呢？因为住房购买的是一种预期，是一种未来收入流的提前支付，不管房子是否，都必须用未来的交换。

住房的个人按揭贷款是因为有未来的收入流可做偿还。这种收入流也许并不来自于住房本身（投资出租与是可以产生收入流的），但却来自于住房所形成的生活、工作条件的变革以及因住房而改变的分享公共资源的成果。

预期的公共资源是无法用金钱计算的。每个家庭的预期不同、需求不同，但可以肯定的是当这个家庭之所以将消费能力向大城市转移时一定有一个比生活在消费水平更低的城市中更好的理由，当然包括公共资源的分享和生活质量的提高。如果后续的人们仍用这种观点向大城市汇集，则房价就会保持，购房并分享公共资源的同时也能获得投资中的财产。

众所 ，这种公共资源在大城市的优势，包括大城市能提供更多的社会福利与低收入家庭的社会保障，自然也会造成城市的腐败因素。会用高福利而养活更多的懒人，如北京的“爷”文化，也会造成问题日益严重的大城市病，就像吃鱼翅会破坏环保一样。

美国加州大学教授约翰·奎格利和美国布朗大学教授费南·亨德森就曾在《中国的城市化》报告中指出：“、较高级别的城市‘监督指导’较低级别的城市；第二、较高层次的城市享有更大的决策自主权，更多公共财政资源，更容易得到交通方面的便利。”因此更容易获得企业、投资者、国外资本和移民的青睐。

因此1996—2001年期间，中国省会和直辖市人口的增长率是其他地级城市的2倍和县级城市的4倍，因此担心“移民对金钱的追逐通常会造成一个过度拥挤、管理很差的超大城市，生活质量会变得很低。”

但至少在未来的十几年中这种大城市优于小城镇的生活质量的现象是不会改变的。深圳从一个几十万人的渔村变成上千万人口的大城市，至今在吸引着更多的外来人员。而这种大城市从吸纳外来消费能力和人口增长中的受益也不会在未来的十多年中改变。同时这种从中央到省会再到地县的塔式管理体制也不会在未来的十多年中改变，那么分层级而形成的公共资源配置就更不可能改变了。

在社会发展的不平衡中，我们无法改变人们向大城市汇集的局面，就像我们无法改变一定会有人有能力并习惯于吃鱼翅一样。因此大城市的房价会高，经济发达地区的房价会超过的平均水平。但缺少这种比较之中的城市差别和缺少这种公共资源吸引力的城市却同时在消费能力的转移中，让房价较为平稳、增速较为缓慢或低于住房可支付性指数的标准，给了人们在社会中更多的选择。

大城市会有饱和的周期，中等城市也有变成大城市的周期，小城镇同样有发展成大城市的过程。美国的农业只占到GDP总量的2%时，我国的农业GDP仍占到13%左右的比重，但却养活着近60%的农业人口。改变中国农村的落后出路是将他们从农业生产中解放出来，让他们能分享城市所提供的公共资源。在改变就业的同时提高他们的收入，最终让他们能离乡的同时离开土地的约束。

但完成这一历史性的任务则需要很长的一段时间，这就必然产生在这一建设与发展过程中首先向大城市集中的现象，也必然造成大城市的土地紧张，让供给远远的落在需求增长的后面。

也许会有人用本地的收入来衡量本地的房价，但移民式的消费能力却是首先从高端开始的。对房价的博弈就变成了争夺城市公共资源的博弈，而并不以本地已经有权利享受这些公共资源的人口的收入能力为标准了。

大城市的政府因此在这种博弈中获得了更高的土地并转换成公共资源，房价在这种博弈中则成为了过街老鼠，但又在骂声中向上爬！

尽管许多人对房价的上涨不满，却无法阻止这种大城市特有的吸引力。无法改变中国特有的大城市效应。

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