买房签合同小心“不平等条约”

昨天起，我市房地产行业开展合同格式条款专项整治。事实上，早在去年，苏州工商就开展过为期一年的整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益的专项行动。行动中，就商品房买卖中出现的合同纠纷案例，苏州工商整理出了《商品房买卖合同违规条款的十种表现形式》，提醒消费者在购房前，能够先对这些可能遇到的“不平等条约”有所认识。

违约责任的约定不对等

案例一：某房产公司的《商品房买卖合同》中约定，买受人付款超过60天，如继续履行合同，按天支付违约金万分之一；又如出卖方在补充协议中约定，买受方交付房款的，出卖方有权终止合同，买受方按合同总价的20%支付违约金。但在合同中，属于出卖方违约的，则没有出现如此高的违约金。

提醒：该房产公司的《商品房买卖合同》中，违约金数额的约定不对等。这种违约责任不对等的情况在商品房买卖合同中相当普遍。除了案例中涉及的违约金，违约责任的起始期限不对等、在合同中约定明显不合理的违约金数额、对定金的约定违反法律法规规定等都是违约责任不对等的表现。此外，在买受方无违约责任的情况下，约定如合同解除，买受方仍需承担一定数额的补偿金或违约金均属于违规条款。

扩大“不可抗力”的解释

案例二：某房产公司在《商品房买卖合同》中规定，“不可抗力”是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决、出卖方无法避免或抗拒的人为因素等情况，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制，不得施工或市政规划、基础设施、配套建设要求的变更等等。

提醒：事实上，关于“不可抗力”的概念，《合同法》第117条有着明确的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而一些开发商为了规避自己的风险，会利用合同主导地位，扩大对不可抗力的解释。此外，在同一份商品房买卖合同中，对买受人和出卖人遇到不可抗力情形的约定不对等也是比较常见的违规条款形式，使得买受人构成违约比出卖人容易得多。

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违反《物权法》规定

案例三：某房产公司的《商品房买卖合同》中约定：“……买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶（含买受人所购商业用房的外墙面外立面、屋顶）使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，出卖人有权自行使用或授权他人使用，所产生的受益归出卖人……”

提醒：《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说，该房产公司的《商品房买卖合同》中明确排除了买受人的共有和共同管理的权利，违反了《物权法》的规定。此外，房产企业还会利用在合同内混淆概念的方式对买受人的共有权进行限制和排除。

免除自己保证广告内容真实有效的责任

案例四：在所有的商品房买卖合同中对售楼广告和宣传资料都有类似于“售楼广告、宣传资料等系对不特定人的要约邀请，以政府最终批核和商品房预售合同为准。”的约定。

提醒：《房地产广告发布暂行规定》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，……”但个别开发商利用格式条款免除自己保证广告内容真实合法的责任。苏州工商认为对售楼广告、楼书等宣传内容的完全排除是免除自己保证广告内容真实有效的责任。

扩大物业管理公司的权利

案例五：某房产公司在《商品房买卖合同》中约定，如买受方未能付清物业管理规定预缴物业管理费用及与物业管理公司签署有关物业管理文件的，出卖方和该商品房的物业管理公司有权推迟向买受方交付该商品房，在此情况下，出卖方不承担交房的违约责任。

提醒：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在实践中，由于建设单位（出卖方）与由它选聘的前期物业服务企业关系密切，促使其通过《商品房买卖合同》来扩大物业管理公司的权利。此外，建设单位还会通过违规条例来确立物业管理公司对公共设施、共有部分的管理、经营权，排除其他企业的竞争。

指定贷款银行

案例六：某房产公司在《商品房买卖合同》 补充条款中约定：“买受人采用《商品房买卖合同》第六条约定的贷款方式付款的，买受人须向出卖人指定银行办理按揭贷款进行支付，……”

提醒：对买受人采用按揭方式支付房款指定贷款银行，涉嫌排除消费者的选择权。

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扩大补充协议的范围和效力

案例七：某房产公司在《商品房买卖合同》正文中已经约定买受方60天后付款的违约责任是按房款总款的1%支付违约金，但在补充协议中又约定买受方付款的违约责任是按房款总款的20%支付违约金。

提醒：补充协议约定和合同正文内容相冲突的内容，属于扩大补充协议的范围和效力，其主要目的是通过补充条款的方式来加重买受方的违约责任。此外，应在合同正文中明确的内容放入补充协议；合同正文和补充协议同时签订的，约定补充协议效力高于合同正文，均属此类。

产证代办费高于物价部门规定

案例八：某房产公司在《商品房买卖合同》 补充条款中规定，产证代办费每户为280元。

提醒：根据江苏省物价局和江苏省建设厅于2003年印发的《江苏省房地产中介服务收费管理办法》 第四条第三项规定：“……同时代办两证（指房屋所有权证和土地使用权变更登记）的，按每户不超过80元收取服务费。”该条款约定的产证代办费远高于物价等相关部门的规定。

免除自己造成人身伤害或财产损失的责任

案例九：某房产公司在《商品房买卖合同》 补充条款中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，如果发生故障买受方同意直接向生产厂商提出修理或索赔，出卖方可提供必要的协助。若因该电器设备质量事故造成人身损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。”

提醒：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，在保修期限内发生的处于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。这一条款属于出卖方免除自己造成消费者人身伤害或财产损失的责任。

房屋所有权登记和土地使用权变更登记约定违反法规规定

案例十：某房地产公司在合同中约定：“出卖方应当在商品房交付使用之日起210天内向该商品房所在区的土地权属登记机构申请土地使用权登记。”

提醒：有些《商品房买卖合同》对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

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