独家:预售审批下放利好开发商 风险转嫁购房者
房天下2012/10/18 07:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前言：10月10日，国务院一纸发文，作出《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，《决定》指出，要进一步取消和调整行政审批项目，调整涉及143项行政审批项目。其中发布有一则重磅消息“商品房预售许可审批权，‘房地产预售许可’由原来‘县级以上地方人民政府房地产管理部门’负责审批，调整至‘设区的市级、县级人民政府房地产管理部门’”。此消息如平地一声惊雷震荡房地产市场，业界众说纷纭，一些关于利好、无关、后市期许的声音不绝于耳。
在当前楼市趋暖、博弈僵持状态下，金九银十辉煌不再，楼市每一项政策都牵动着开发产和购房者的神经。预售许可审批权下放对当前楼市带来怎样冲击？对未来时日的楼市的格局又会带来怎样的改变？购房者又该以怎样的态度来看待此次新政？对此，石家庄房天下记者搜集整理市场以及石家庄市场上诸多观点，来为购房者客观理性解读此事件。
新政不会直接导致房价上涨 执行力度有待考究
“商品房预售许可”审批权的下放是政府权限放手，更多的通过市场手段来调节当前楼市。一方面简化商品房预售许可审批手续，加快审批发证速度，提高行政办事效率。另一方面也有利于当地政府更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售状况，及时针对楼市波动做出调整。因此业内人士将此政策更多的解读为侧重行政改革，对房地产行业的冲击微乎其微。
权限的下放引发了购房者对地方政府的执行力度担心，执行得好，可以达到调节、监督市场的作用。相反，执行不利往往会适得其反。另外，多部门拥有权限，也容易产生市场口径不统一与监管不力之事，滋生权力寻租空间导致贪污腐败现象，因此需要制定严格的监管审批制度。
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开发商受益良多 风险转嫁购房者
虽无关楼市大局，但此改革仍牵动了当下大小房企的脆弱神经。开发商公认的商品房预售审批难度较大。政策的变动可能会使预售证的审批变得较为容易，将会有利于缓和开发商的资金链的紧张局势。为此，有不少网友惊呼：“下放预售审批权等同于救市。”
专家预计，地方政府在操作上可能会利用预售监管权力的下放，适当放松预售资格审查，来促使开发企业提前进行销售，促使市场成交量有所回升，通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。
预售审批制度在执行中一直存有诸多问题，被认为是开发商转嫁市场风险的手段之一，同时因为预售房和实际成品在规划、质量等方面出现偏差引起的纠纷屡见不鲜。变相放松预售监管的现象频发，短期内会提升一定的成交量。但后期的带来购房者的矛盾与纠纷也会大大增多。比如开发商预售资金的监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷、开发企业跑路等。
因此，业内专家普遍认为，预售制度把资金风险转嫁给购房者。审批权力的下放可能会使这种房产纠纷增多。
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概念解读：商品房预售许可证
经查阅相关资料得知，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
房屋预售也称商品房预售、“卖楼花”。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。它是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是一张期货合约。
商品房预售标准需符合四点要求
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”
根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
关于此次商品预售审批权的下放政策涉及到哪些政府机关呢？据悉，县级以上人民政府为包括地区行署、自治州政府和地级市政府及以上。而设区的市县级人民政府：包括市和市级县政府。
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