刘适豪：“金九银十”是不是旺销 也取决于国家的调控力度

2012的楼市与人们的想象大相径庭，很少人能想到作为传统楼市淡季的七八月份会表现的如此抢眼。数据显示，石家庄8月住宅成交3988套，同比去年8月2169套，上涨约83.86%；环比今年来成交记录的7月3568套，仍上涨约11.77%，楼市破茧重生之势愈发明显。

在主要城市楼市似乎有冲破调控“天罗地网”的同时，政策层面却暗流涌动，几欲出手。近期闹得沸沸 的“湖南湖北正在制定房产税细则”一事，终以湖北省地税局发声明否认而结束。但早前传闻的“言之凿凿”仍让不少业内人士心有余悸。无独有偶，8月27日又爆出，“十二五”明确开征房产税，初稿已上报住建部。同日，“山东版新政”试点现房销售引关注，人民日报撰文“全现房销售试点应积极推进”。

楼市成交上扬正和中央一级调控产生激烈的碰撞。楼市重重迷雾让开发商谨慎制定销售策略、步步为营，也使购房者纠结在在出手和观望之间。揭开楼市谜团，还原房地产市场真相。石家庄搜房网特推出“金九银十”特别策划：《大话地产——聚焦2012金九银十 石家庄楼市大“革”局》，我们来看看楼市格局之外的新“革”局。

万创地产机构副总经理 刘适豪

【主持人】：刘总您是怎么看待调控政策的？

【刘适豪】：下面不会再出现更严厉的政策，从供需关系来讲现在是需方市场，如果说下一步控制的再严厉一些的话，下一步如果再出台就可能是控制供方以及金融层面了，从这个角度来讲的话如果控制供方的话如何保持经济的发展。所以从这个角度来讲，先一步应该是不会再出台严厉的政策了。
但是房产税会不会替代限购政策，从长远来看有可能会替代，但是可能需要三到五年的时间。在执行层面上来说房产税肯定会代替限购，但是可能会有三到五年甚至更长的时间。

【主持人】：您觉得现房销售对石家庄市场来说有没有实现的可能性？

【刘适豪】：这是处于市场竞争的最终结果，如果就剩100家房地产开发公司的话怎么办？大家去拼吧，只能去拼谁盖房子盖得更好，谁工程进度更快，但是这个过程我觉得应该是非常漫长的，如果现在立马实行现房销售的话，可能对大多数的开发商从资金上来说一下就限制住了，如果把大多数的开发商资金限制了，中国的经济何去何从呢？因为中国的经济现在还是土地财政，土地财政占了60%，中国的经济何去何从呢？再一个国家从维稳的角度来说，国家还不敢采取这样强硬的手段，因为这属于限制供方的政策，如果限制了供方的话，中国的经济必然会下滑。

【主持人】：您觉得下一步限购会一直延续下去吗？

【刘适豪】：从国家政策层面上我们看到，金融手段调控市场的主要是调控供方，而不是需方。 现在政府层面愿意拿出更大的地供应市场，但是有没有开发商愿意拿更多的地？这是另外一个方面了。 

【主持人】：我们去年在做讨论的时候大家一直把目光集中带商业领域，都觉得商业会迎来一个黄金期，这个虽然不是特别准确，但是我们可以看到，今年商业的成交情况没有我们预料得那么好，您觉得商业这块是什么原因呢？ 

【刘适豪】：我讲一个笑话，两口子有房子，是90平米的两室，然后去看液晶的背投电视，他们看完之后然后就觉得在家里边客厅放着，觉得客厅太小了，就觉得换一套房子吧，因为他们之前看了冰箱，看了电视，还看了一些其它的家居使用的东西，趁着“金九银十”消费的季节。看完之后他们觉得房子太小了再买一套吧，我们把这个租出去然后来还贷款，这属于以租养贷。他们就在10月份下旬的时候买了房子了，应该是属于从商业到住宅的带动消费。 

【主持人】：刘总您来谈一下目前“金九银十”是否能如期而至，包括对于“金九银十”下一步的成交量和房价的预测，还有针对您现在运作的项目来谈一下。

【刘适豪】：现在咱们成交的客户还是以改善型居住为主，或者是纯刚需为主，这部分人群他们购不购房，还有“金九银十”是不是旺销，也取决于国家的调控力度。为什么现在会出现一个回暖的假象，因为他们看不到国家会有更严厉的调控政策出台，这种情绪从今年3月份开始慢慢持续到现在，所以今年3月份出现了一个“小阳春”，然后一直持续到6、7、8月份，到现在咱们讨论今年的十一会不会火爆，是肯定能，因为在国家开两会期间是不会出台更严厉的政策。那大家想一下更严厉的政策出台可能到今年年底或者是明年，随着城市的发展以及房价自然增长涨幅来说，房价肯定是要上涨的，包括大的房企进入到石家庄，随着开发市场的愈加规范，从无形中在推高房价的上涨。所以说现在刚需这部分人群心里边开始怕了，开始恐慌了，现在不买房可能未来要掏更多的钱，再加上现在人民币贬值，考虑人民币保值的话房产又是。所以在这种情况下来说，今年的“金九银十”肯定会有一个小的旺销，但是回暖的话说句实话，如果量价达不到提升的并不能称之为回暖，只是一个需求的释放。但是面对我们现在操作的项目来说，我觉得影响不大。我们项目又不在限购的范围之内，所以说政策对我们来说没有影响，主要是对二环以里的项目产生了影响，但是现在随着石家庄发展的结构调整来看，现在二环跟三环之间的项目是属于后备力量对前期的续接，下一步的热点可能就是沿着二环。

商业上来说会不会面临发展，我觉得下一步石家庄商业的发展不会像大家想象中得那么好，因为商业的发展跟人口、跟收入、跟消费理念是相关的，石家庄现在其实已经出现了万达、乐汇城大的城市综合体，但是我们回顾一下前几年北国商城可是连续几年是零售业十强的，为什么呢？因为有石家庄三百万消费群体支撑着它的消费，但是现在通过万达、乐汇城、勒泰中心进驻以后，就把这么一大块饼撕出来了一块。
还有紫晶悦城，包括万达，包括勒泰，包括在新华区以及桥西区出现的城市综合体来说，慢慢的就会蚕食这个蛋糕，现在商业的体量释放已经远远超过了人口增长和人均售出的增长，消费能力是有限的，所以对于未来石家庄商业发展来看我不抱太乐观的态度。

商业方面，是看前期的定位，第二是看后期的运营，这两个是属于商业的致命点。定位的话，现在石家庄的市场已经被细分的很细了，第二就是运营，大的运营商其实石家庄这边来说本地的老大还是北国。包括现在乐汇城起来了，万达起来了，除了北国以外的商业业态起来了，北国再想控制渠道的时候就很难了。