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新“国八条”释放三大新信号

证券日报2011/01/27 10:39

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国务院常务会议确定的房地产市场八条政策措施奠定了今年房地产调控的方向,除加快保障房建设、增加土地供应等“老调”被“重弹”了一次外,还释放了加强税收监管、量化调控目标、“限购”打击投机投资三重信号。

信号一:加强税收监管,为房产税清除路障

自1月9日重庆市“两会”上传出开征房产税后,各地方“两会”一时间成为房产税征收与否的重要窗口,尽管这次国务院制定的八条措施并未提及房产税一时,但还是明确传达除了完善税收征管的信号。

措施指出,加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。

之前的调控细则主要调整的是个人转让住房营业税,作用局限在住房消费和房地产上。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。

房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡,此次如能落实这两项细则,也必将为房产税的征收清除障碍。

信号二:量化调控目标,落实行政责任

以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位,但鲜有让地方政府自己确定调控目标的,这不仅体现了调控量化目标的思想,还强化了地方政府对调控责任的承担。

措施指出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

让地方政府自己确定房价调控目标,在与当地经济状况很好的结合,又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式,能够督促地方政府严抓房地产调控,也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化,还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。

信号三:多重手段“限购”抑制投机

笔者以为,所谓“限购”不单纯指禁止购买,提高购买门槛,也算是一种“限购”方式。

“国八条”在提出二套房贷首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的同时,还首次提出人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率,以往银行可以根据风险自判,调节贷款优惠利率的大门被完全关闭。

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国务院要求将二套房房贷首付比例提至60%

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在经历了去年的连续两轮房地产调控后,房价过快上涨的势头得到初步遏制,但是部分地区房价依然居高不下,特别是去年9月以后房价连续4个月环比上涨。

为巩固和扩大调控成果,继续有效遏制投资投机性购房,昨日召开的国务院常务会议确定了进一步调控房地产市场的八项政策措施,特别是要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、二套房首付比例提至6成、“限购令”推向等措施堪称史上最严,使得此前提出的调控政策进一步“落地”。

一季度公布房价调控目标

新政强化了地方政府责任的落实,提出“2011年各地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”北京大学房地产研究所所长陈国强昨日接受记者采访时表示,首次把价格目标作为调控成败与否的重要指标,这是前所未有的。他认为,地方政府是调控政策的执行主体,是政策落实情况的关键环节,这次中央把调控压力传给了各地方政府。

同时,新政还强调了对地方政府的约谈问责机制,提出“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”

陈国强认为,过去是在落实保障房方面与地方政府签订责任书,这是首次对地方政府提出了更具体、更明确的要求,操作性更强。

二套房首付比例提至6成

为了进一步抑制投资投机性购房需求,强化差别化住房信贷政策,新政将二套房贷的首付比例提高至6成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,进一步提高了投资投机性需求门槛。

北京中原三级市场研究总监张大伟认为,调控再次加强对投资及投机购房者的控制,特别是第二套房贷款增加一成首付,将使得投资者只能贷款不到4成,有效地抑制了投机购房,而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响,部分首套房只能按照基准利率,而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率,对购房者的威慑作用不言而喻。

除了在信贷方面抑制投资投机性需求外,新政还从税收方面提高交易环节的门槛,提出“对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”。张大伟认为,与之前执行差额收取营业税相比,新政再次严格了二手房交易税费,5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨,将遏制过度炒作。

另外,对于备受关注的房产税,新政虽未明确提及,但提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础”。陈国强认为,这是为房产税开征打下伏笔。

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“限购令”推向

新政首次将“限购令”推向,提出,“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。”

张大伟认为,限购不仅力度加强,而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到60个以上,最终扩至。性落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购,相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这一条不仅查新购更是严查存量,如果严格执行将有效的遏制需求,将明显影响2月份以后的市场交易。

陈国强认为,这次新政是对以往政策的深化和细化,更加重视政策“落地”问题,强调政策执行情况。“限购令”推向极大地抑制了购房需求,与信贷政策同时运用,比较容易见到效果。但是他认为信贷和行政手段虽然有效,但属于短期调控手段,应与中长期调控政策相结合,从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾,才能最终达到调控效果。

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银行房贷议价能力将提升

“目前新政策对成交量的影响还无法预测,但对银行来说,由于整体额度缩水,未来无论是首套房还是二套房的议价能力都会继续提升。”华南某股份行总行房贷部门负责人昨日对记者表示。

新政规定,未来商业银行对于家庭二套房贷款将执行首付6成,利率1.1倍政策。此外,已经在各大城市铺开的“限购令”范围也将进一步铺开。

受访银行人士称,如若本次房地产调控新政能够将近期反弹的交易量进一步压缩,则今年各家银行调整个人房贷发放规模的动作还会持续。“现在各家银行都看到个人消费贷款的盈利前景,利率基本都是基准1.5倍以上,虽然风险权重是100%,但也比房贷按基本利率发放划算。如果交易量下滑,我们还会把一部分房贷额度切到消费贷款上来,所以对全年的盈利基本没有什么影响。”另一股份行总行零售部人士表示。(罗克关)

·观 点·

今年楼市有望迎来真正拐点

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨,有望对于今年楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调,回调幅度在10%~20%之间。这种回调幅度属于正常回调,不至于对国家经济产生过大不利影响。不过,国家加强楼市调控之后,楼市资金会流入股市,对股市将是利好。

信达证券研发中心副总经理刘景德:未来的一段时间内国家还将陆续出台房地产政策,而且力度将越来越大。不过,此次房产政策调整对房地产板块影响较弱,因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控,地产蓝筹下跌空间已十分有限。

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