房价显现下降趋势 后续调控政策将以落实为主

从2010年上半年房地产市场表现来看，调控效力初显成效，交易量出现明显下降，房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次中央调控房地产的决心较大，预计下半年调控政策应该会维持高压态势，短时间内不会出现松动。因此，预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。

一、下半年房地产市场总体下行，但步伐会略趋稳。

1、投资增速继续平稳回落，且回落空间较大。

从房企资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金产生影响；如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时，其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低，无疑也会加重资金压力。

房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化，考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度内行业风险不会很快体现，第四季度资金压力明显上升。在此背景下，预计房地产开发投资会持续回落，且回落空间较大。

2、价格显现下降趋势，但多重因素导致价格降幅不会很大。

从历史经验来看，2007年9月份出台调控政策之后，过了3个月后，2008年初70个大中城市房屋销售价格同比涨幅开始逐步下降。因此，根据这次调控措施判断，房价下降窗口已经打开，并且会在第三季度维持。但是，由于今年国内外经济形势复杂多变，对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看，房价涨幅下降的速度不会太快。

预计下半年消费者继续观望，住房交易量持续减少；但另一方面，刚性需求加之来自于二、三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展，城镇化步伐加快，刚性需求与改善性需求量巨大，因而住房刚性需求在短期内有增无减，使房价难以出现深幅回调。

3、交易规模继续回落，区域市场差异显著。

从历次调控作用来看，有效的调控政策必须依赖税收和信贷政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此，如果维持政策力度不变，下半年成交量将继续减少。但是，从区域城市来看，区域房地产市场间的差异非常显著。北京、上海、广州、深圳、杭州等5个一线城市上半年成交量变化明显。

一些二线城市（如南京、武汉等）上半年同比变化也呈现上述趋势，但相比一线城市，有一个明显的滞后期。而且，二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这是因为二线城市房价上涨本身就没有一线城市那么快，且二线城市改善性需求较大，因而对调控政策敏感性要低一些。预计下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势，只是要因区域而异，不可一概而论。

二、受宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控不会进一步加力。

1、房地产调控政策会持续较长时间。

当前，高房价问题尤其一线城市高房价问题短期内无法从根本上得以解决，因而这一社会热点与矛盾问题将始终考验政府。受中央—地方财政体制关系影响，保障性住房建设近几年来一直没有达到应有建设目标，地方政府建设保障性住房力度不大、动力不足，因而市场价格难以下调。在社会对高房价越来越难以忍受的背景下，预计下半年甚至2011年以后，政府在房价问题及房地产调控上都不会放松，尤其是在政策口吻上更是如此。除非出现如2008年般的极端变化，否则遏制房价过快上涨，将成为今后一段时间内调控的常态。

2、未来房地产调控以贯彻落实现有政策为主，不会进一步加力。

在复杂的国内外形势下，下半年国内经济增长面临放缓，整个宏观调控的基调将以维稳为主，中央政府维稳的政策目标会在近期通过不同场合、渠道不断明确。结合房地产政策均已出台，所需要的不是出台更多的政策，而是贯彻、执行好已经出台的这些政策，尤其是保障性住房政策的落实是住房工作的重点。此外，中央政府会结合上半年调控的经验，对重点区域房价进行重点监控，并通过加大问责地方政府来提高政府调控楼市的效果。过去“一线城市感冒，跟着吃药”的情形也不大可能持续。中央政府会加大政策执行的监察和监督力度，通过政治、行政手段来辅助经济、市场手段，多渠道解决住房保障与房地产市场问题。

延伸阅读：北京坚持房地产市场宏观调控政策不动摇

今年下半年，京城房地产市场的宏观调控政策，不会有丝毫松动；一线职工劳动报酬在初次分配中的比重将提高。本月26日、27日，北京市委市政府召开“2010年上半年经济形势分析会”，北京市委书记刘淇谈到今年下半年工作时，做出如上表述。

住房

实物配租应保尽保

“要着力解决群众的住房问题”，刘淇说，今年下半年，北京将“坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇；政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇”。本年内，符合实物配租条件的家庭，应保尽保，同时全面推进棚户区改造。

工资

提高一线职工报酬

2008年，京城企业一线职工工资的平均增幅，仅为12.9%；而全市城镇单位在岗职工的平均工资增幅，则达21.1%。近期，市政协委员的调查，呈现出上述差距。基于此，政协委员建议，工资标准，应与CPI联动。

在该次会议上，刘淇明确表示，加快推进收入分配制度改革，着力提高低收入群众收入，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，特别是一线职工劳动报酬在初次分配中的比重。同时建立企业职工工资正常增长机制和支付保障机制，全面推行工资集体协商制度。

指标

城镇居民人均增收7.2%

今年上半年，北京全市地区生产总值达6372.6亿元，比2009年同期增长12%；完成地方财政收入1293.4亿元，增长25.2%。城镇居民人均可支配收入14750元，实际增长7.2%；农民人均现金收入7949元，实际增长9.8%。

城乡接合部改造

创新融资主体化解难题

今年系北京的城乡接合部改造年，50个挂账村现多已进入拆迁环节，但不少村庄遭遇私搭乱建难题，此前，市住建委等部门已多次发布禁令。对此，刘淇再次强调，“加大拆违控违力度，遏制私搭乱建现象”。

长期以来，资金一直是城乡接合部改造的瓶颈。刘淇表示，下半年将统筹运用棚户区改造、开发区配套建设、旧村改造等政策，化解城乡接合部的融资难题，创新融资主体。此外，政府应鼓励基层创造新模式。

摘录

刘淇提出三点要求

，要科学分析、积极思考首都科学发展的战略。根据首都发展的阶段性特征，积极推动首都在新阶段的科学发展。认真应对人口、土地、水资源的挑战，应对首都资源运用上的挑战，应对城市竞争力的挑战，建设有世界影响力的文化中心、人才高地、创新中心。结合研究制订“十二五”规划，抓紧对关系全局的重大问题的研究。　

第二，要解放思想，注重改革创新，加强研究，提高统筹协调能力，把握机遇，应对挑战，创造性地推动首都发展。　

第三，要胸怀全局，脚踏实地，完成好2010年的工作任务，编制好“十二五”规划。

观点

北京房地产业协会副秘书长陈志：

下半年房价会出现回落

北京房地产业协会副秘书长陈志表示，在中央出台了房地产市场调控政策后，北京市坚决贯彻调控措施，而且是在贯彻得最为坚决，调控力度。目前，北京房价快速上涨势头已被遏制，不过从整体调控形势看，还需做很多工作和继续坚持调控。“反映到房价上，就是老百姓买房能力的提高，还有一个过程。”

陈志认为，近期中央也表示了继续实施房地产调控的决定，北京此次表态，也是继续贯彻中央精神的表现。

“而且上半年经济数据已出来，北京整体经济形势不错。”陈志认为，这反映出房地产调控对于经济带来的负面影响，北京是有承受力的。而这也是能继续坚持房地产调控的条件。

陈志表示，目前房地产调控处于一个关键时期，处于一个整体博弈阶段，买房人和开发商都在观望和博弈。下半年北京将会继续打击投资投机性需求的入市。

对于下半年房地产市场的走势，陈志预测，下半年商品房的入市量会比上半年有所增加，但调控政策的继续坚持，会使房价出现回落。“因为房地产企业是有一定承受力的，为保证企业有增长动力，下半年房地产企业会推出促销等措施。而且从目前看，一些大的房企已推出一些降价和促销措施，效果还不错。”