北京土地市场迎开门红:1月吸金超400亿

▶1月16日，参与北京土地竞拍的企业代表排队交保证金拿号入场。据统计，当天北京的土地出让金额总计约118.85亿元。

资料图

1月26日，北京恢复位于丰台西局、顺义赵全营的两宗地块挂牌，现场竞价即预计成交日期为2月13日。从1月17日被叫停出让，到1月26日开始恢复挂牌，前后不过10天。对此，业内人士分析，主要原因可能就是，1月中上旬北京土地市场已经非常热闹，土地出让金冲破400亿元。为了避免刷新单月土地出让金纪录，因此暂停了包括以上两宗地块在内的四宗土地出让。

2014年，北京土地市场火热开局。

宅地市场供需两旺

据北京市土地整理储备中心公开资料显示，1月份北京市共出让26宗地块，出让金总额已高达406.1亿元，接近去年11月的单月出让金峰值。

据CRIC监测数据显示，1月份北京共有19宗经营性用地出让，已成交经营性用地面积达300.11万平方米，同比增长74%；成交金额高达403.10亿元，同比增长128%。土地成交平均楼面价也提升了31%，达到了1.34万元/平方米，平均溢价率达62%。

在北京年初的经营性用地特别是宅地出让中，一大批房企纷纷入场，例如万科、融创、绿地、北京金隅嘉业等等。远洋地产在1月初就连拿三宗土地。

针对土地市场持续高温的情况，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，去年销售市场的火爆、房价的节节攀升带给开发商很大的信心，再加上开发商去年的回款融资情况普遍不错，因此造成今年年初各房企积极拿地的情况出现。

“目前开发商对于市场预期都比较看好，特别是十八届三中全会以来，相关政策的出台，让房地产业以市场为导向发展，对于整个行业来说是一个中长期的利好，给了开发商以很大的信心。”陈云峰在接受记者采访时表示。

而中原地产市场研究部总监张大伟也认为，目前房地产开发商普遍处于土地饥渴状态，必然会积极参与拿地，因此造成了土地市场竞争激烈。

金融用地也成香饽饽

不仅住宅用地，1月份出让的几宗商业金融用地也引发了激烈竞争，百轮以上的激烈竞价时有发生。位于房山长阳镇的一块商业金融用地因为地理位置优越，所以在竞拍前就已经收到了12次报价。而在现场竞拍阶段，更是吸引了十余家房企展开夺地大战，竞价轮数高达125次，地价也从起始价7.8亿元升至了24.6亿元，溢价率达到了214%。折合楼面价约1.51万元/平方米。

对此，有业内人士分析认为，因为目前北京市土地供应量的不足，造成了一些房企开始将资金投入到商业金融用地的开发上来。同时，由于目前出让的商业住宅用地大都配建有面积不小的保障房项目，提高了开发成本，开发商的利润受到进一步的压缩，因此造成了众多开发商开始关注商业金融性用地的情况出现。

“目前大多数地块配建的保障房项目面积都在宅地面积的四五成以上，开发商实际能够用于商业住宅开发的面积有时甚至不足总面积的三成。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

自住房用地供地力度加大

根据北京市国土局公开文件显示，2014年，北京市将继续加大住宅用地的供应，进一步优化供应结构，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

根据公开资料显示，在北京土地市场1月份出让的土地中，住宅用地11宗，规划建筑面积合计约208.5万平方米。其中10宗将配建自住房，建筑面积约102万平方米。而去年全年的自住房供应一共227万平方米，1月已出让自住房建筑面积接近去年供应量的50%。

北京从去年下半年起推出自住型商品房用地，有的商品住宅地块也开始配建自住商品房，并且计划2013-2014年要建设7万套自住型商品房。目前，全市已供应自住型商品房用地32宗，可提供自住型商品房建筑面积达到329万平方米，如果按照户型面积90平方米来计算，可提供约3.7万套自住型商品房。

■追访

暂停四宗土地交易或为缓解市场过热

按照原先的土地出让安排，北京将在1月27日出让丰台区卢沟桥乡西局旧村改造项目一期、顺义区赵全营镇镇中心区、通州区运河核心区155号及156号等四宗地块。1月17日，北京市国土局暂停了上述四宗地的出让，业内猜测这或许与1月土地收入过高有关。

中国房产经理人联盟秘书长陈云峰认为，北京此次叫停四宗土地出让，其主要目的可能是为了给土地市场降温而释放的信号。根据公开出让公告显示，这四宗土地的起始价格总计已高达49亿元。其中，丰台区卢沟桥乡、顺义区赵全营镇地块均为住宅用地，如果按50%的溢价率上限计算，仅这两宗土地就将吸金60亿元，1月的土地出让金总额也将进一步提高。

“北京土地资源稀缺，且供需严重不平衡，这样的情况会造成土地价格增长过快，对房价调控形成巨大压力。”陈云峰在接受采访时向记者表示，“政府担心过高的土地出让金有可能误导市场，因此只能暂停土地出让来缓解市场过热。”

1月26日，北京市土地整理储备中心网站登出公告，恢复丰台西局和顺义赵全营两块土地的挂牌出让。对于此次调整的原因，新京报记者曾致电北京市国土局咨询，但并未收到正面答复。

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（来源：赢商网）1月北京土地市场比较火热，而含商业用地的地块更是深受房企追捧。截止到目前，1月份北京出让经营性用地19宗地，土收高达403.1亿元。其中，含有商业用地地块多达11宗，土地出让金达235.08亿元。业内预计，未来北京商业用地将越来越多，商业用地将在市场上走红。房企老大万科（专题阅读），在商业地产上开始发力。

房企“争抢”商业用地

1月份北京土地市场迎来开门红，商业用地可谓“香饽饽”。7日，房山商业金融用地地块上市，该地块吸引了万科、合景、龙湖、和裕、东亚等12家房企参与竞争，现场房企只差肉搏，经过125轮激烈的角逐，最终云南城投联合体以24.6亿元的价格摘得该宗地，折合楼面价约为1.5万元/平方米，溢价率高达214%。

而16日北京6宗地集中入市，吸引20余房企参与现场竞拍。该6宗地均含商业金融用地，成交地块的溢价率比较高。其中，顺义区赵全营镇地块溢价率高达123%。20日，万科和北京五和房地产公司联合体，摘得顺义新城第28街区商业金融用地。

房天下数据监控中心统计，本月出让的19宗地经营性用地，有11宗含有商业用地地块。11宗地的土地出让金达235.08亿元。其中，纯商业金融用地2宗，土地出让金高达28.33亿。

商业用地出让地块多，受房企关注度高，溢价率高。DTZ戴德梁行华北区主管赵岩分析，从供地结构来看，北京自住房用地增加，纯商品房用地的比例减少，而住宅用地中会穿插着商业用地。目前成交的地块多位于郊区，如门头沟、房山等，包含商业用地有利于郊区商业的培育。而自住房用地盈利空间受限，开发商会将部分成本转嫁，一部分可能会平摊到纯商品房上，另一部分可能将转向商业用地上面。她预计商业用地将会受到房企的重视。

泰禾集团的沈力男认为，商业用地在市场上受欢迎，主要是企业想突破限购的限制，做不限购产品，如类住宅，酒店式公寓，写字楼等，目前这类产品在市场的热度高，因为社会上的游资还是比较充足，投资缺乏渠道，住宅又被限购，只好往这领域跑。他认为北京商业综合用地会越来越多，企业在北京生存，不能挑来挑去，抢到什么是什么，否则无项目就容易被边缘化，很多房企“疯抢”商业综合用地，这也是无奈的选择。

无独有偶，一位国企房企人士表示，房企在北京拿地比较难，地价不断被抬升，要考虑后期成本管控、风险等问题。拿到地块有问题要担心，但是抢不到地，后续没项目，很难发展。北京商业地产市场前景好，商业用地难免成“抢手货”。

万科发力商业地产

据悉，今年以来在北京土地市场上万科的身影频现。7日，万科参与房山商业金融地块竞价；13日，万科和北京祥业联合体，以36.077亿斩获昌平区沙河镇地块；20日，万科和北京五和房地产公司联合体，摘得顺义新城第28街区商业金融用地。

万科在北京土地市场上三次冲锋上阵，两次得手。赵岩表示，万科两次拿地都是采取联合体的形式，联合拿地一方面能够共通分担风险，也有利于成本的管控，万科在社区型商业和区域商业上不断探索。

2013年12月，万科位于昌平区的金隅万科广场正式对营业，这堪称北京万科在商用地产上具有标志性意义的大事件。据一业内人士透露，目前万科已经开工的项目中，商业项目和住宅项目用地面积的比例为6:4，商业用地面积首次超过住宅。据了解，万科现在建区域型购物中心多达13个，体量8万-10万平方米，预计2014年底，万科将有6家购物中心开业。

另外一位业内人士称，2014年绿地将挑战万科的老大地位，商业地产是绿地的优势，万科在商业地产这块发力，也是应有之义。不过，这也是其本身转型的一个尝试。万科试水商业地产，“屯足粮”为后续发力商业地产做好充分的准备。

近期，深圳万科商业管理有限公司总经理吴镝对外表示，“虽然中国再难出现第二个万达，但是商业地产的好光景至少还有5年。”在这五年的好光景里，万科发力商业地产将毫无疑问。

RET助力董事崔崇彦认为，万科在商业地产方面虽没有抢占到先机，但它有独特的优势，为发力商业地产蓄势。在住宅方面，万科积累了大量的客户和业主，原来的业主很可能成为商业地产的顾客和商户。万科商用地产包括写字楼、社区商业和综合体三条产品线，产品分类细化，符合市场需求，此外，万科注意把控风险。