评论:楼市面临持续回调风险 地产泡沫或加速崩盘

方正富邦基金首席策略师 崔永

去年6月以来，随着住房销量持续增长以及住房价格环比持续上涨，70个大中城市房价同比涨幅也从今年1月开始由负转正，并且涨幅持续扩大。在房价不断创新高的同时，地产商拿地热情也空前高涨，9月以来，北上广深等一线城市地王频现，甚至杭州、武汉、南京、苏州等二线城市也频现地王。然而，楼市所隐含的巨大风险还是已经隐约显现。8月70个大中城市中下跌的温州房价已连续36个月下跌，鄂尔多斯、舟山等城市房价也已连续下跌。

大风起于青萍之末，楼市经过十年尤其是2007年、2009年和2013年以来的疯狂上涨后，将在2014年迎来新一轮持续回调，而这一轮房价回调恰逢人口老龄化阶段来临以及资本项目可兑换的基本实现，从而可能使得楼市陷入长期的持续性回调当中。

楼市从明年开始回调

事实上，一些先行指标已经显示，房价将从明年开始出现回调。历史经验表明，土地开发面积增速与土地购置面积增速之差，是住房价格一个很好的领先指标，领先房价同比涨幅的时间为18个月，领先房价环比涨幅的时间为12个月。2006年以来，两者之间的滞后相关关系是非常明显的，而且清晰地显示从明年年初开始房价同比和环比涨幅都将会逐步下行，房价环比涨幅可能在明年3月份前后就会出现负增长。

究其原因也很简单，如果土地开发面积持续高于土地购置面积，意味着经过一年半左右的住房开发周期后，地产商将无地可供开发，楼市推盘量必然大幅下降，房价随之就会逐渐升高；而随着楼价的逐步走高，住房销量上升，地产商拿地热情高涨，土地购置面积大规模增加，使得土地购置面积增速开始高于土地开发面积增速，这会导致经过一年半的住房开发周期之后，楼市推盘量大幅增加，房价必然会再次面临下跌的趋势。

由于上世纪70年代末期和80年代初期生育率高峰所带来的“婴儿潮”，到2005年至2015年正是成家立业的时候，所以在这段时期住房市场存在较稳定的刚性需求，这些刚性需求助长了房价持续上涨的同时，也因为购房者的追涨杀跌心态，助长了房价的上下波动。年初以来房价的持续上涨引发购房者的抢购，从而助长房价上涨；但未来房价一旦下跌，购房者又将持币观望，进而加速房价下跌。

楼市回调具有持续性

明年将要出现的房价下跌，恰好赶上2015年前后所面临的人口老龄化阶段的来临，“婴儿潮”一代的年龄步入35岁以上，置业需求基本得到满足，这会使得住房市场上的刚性需求急剧下降。作为兼具商品属性和资产价格属性的房地产市场，具有“浪越大、泡沫越大”的特点，刚性需求所引起的房价上升巨浪一旦消退，投机需求所带来的地产泡沫也将随着消退。

此外，按照WTO规则，中国将在加入WTO的15年后，自动获得完全市场经济地位，这就意味着中国将在2015年前后要基本实现资本项目可兑换。随着资本项目可兑换时代的来临，住房这种不可贸易商品便具有了可贸易性，最终会使得国内外住房价格趋于一致。由于国内房价明显高于国外房价，国内住房价格必然面临一个向下的压力，而且考虑到中国住房只有70年产权，产权的不完整性使得国内房价相较于OECD国家房价，估计还会存在一定程度折价。

房价一旦持续下跌不仅会抑制投机性需求，还会使得投机者所持有的存量住房集中投放市场，而且还可能会使得住房总值低于贷款总额，从而造成大量的“弃房断供”现象，商业银行不得不大量抛售住房变现，这都会造成房价加速下跌。

尽管2010年国务院颁布“新国十条”以来，住房抵押贷款占住房销售额的比重明显下降，由2009年的36.3%下降到2011年以来14%左右的水平，但2011年以来全款购房者的比重大幅上升。草根调研数据表明，二手房交易中全款购房者占全部购房者的比重由2009年的39.6%急剧上升到2011年以来的70%以上。据此测算，利用公积金贷款和商业贷款进行购房的样本中，贷款总额占住房总值的比重维持在50%以上，2009年和2010年更是在60%以上。根据国家统计局数据，由于2011年至2012上半年住房价格的下跌，2013年住房价格基本上与2009年和2010年持平。这意味着一旦房价跌幅达到40%左右，贷款购房者的住房总值将普遍低于贷款总额，楼市违约也将成为普遍现象。更何况很多购房者的首付款也是通过民间借贷得来，楼市持续下跌会使得居民家庭资产负债表急剧恶化，这样一来，地产泡沫也可能会加速崩盘。

因此，对于决策者来讲，为防止地产泡沫大范围破裂，在逐步扩大房地产税征收范围的同时，应当果断适度放宽甚至逐步取消住房“限购令”和“限贷令”。毕竟中国国情不同于美国，由于美国人口结构持续偏于年轻化，所以尽管经过2007年“次贷危机”冲击，房价依然能够反弹回来，房利美和房地美甚至经过多年巨亏之后再次实现盈利。而中国正步入老龄化阶段，即便现在就放开“二胎”政策，短时期内也难以扭转人口老龄化速度的加剧。事实上，股市投资者已预期到楼市所可能面临的巨大回调风险。2006年、2007年和2009年，随着房价上涨，房地产股也大幅上涨。不过，2011年以来尤其是2013年以来，随着房价不断上涨，房地产股却趋下跌。尽管目前地产股静态PE水平已经跌到10倍左右甚至以下，但如果未来地产泡沫破裂，利润将被侵蚀，PE水平将会大幅上升。

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房天下现场报道，成交情况详情如下：[2013]032号地块由石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司和河北冀铁房地产开发有限公司以底价145100万元联合竞得。该地块为住宅、商服混合用地，位于汇明路以北、南二环以南、京广铁路以西、联邦地产以东，面积194869.75平方米，约合292.3亩，是本次出让中面积的地块。房天下现场采访河北冀铁房地产开发有限公司负责人张献平得知，河北冀铁将和联邦地产联合开发该地块，属于联邦祥云国际的二期工程，河北冀铁负责该地块配建的保障房部分建设。从网络资料可以看到，河北冀铁房地产开发有限公司隶属于河北冀铁集团，河北冀铁集团则是北京铁路局石家庄铁路分局下属企业，曾开发冀铁馨苑限价商品房住宅项目，该项目和祥云国际都属于石家庄首批限价商品房项目。

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[2013]034号地块由石家庄鸿名房地产开发有限公司以底价61500万元竞得。目前该地块上在建项目为上东区，同样是补证项目。房天下从项目销售中心得知，上东区住宅产品预计近期开盘。