上海二手房年末回暖信号明显：挂牌价回升与房东信心增强

近期上海二手房市场出现回暖迹象，挂牌价回升主要集中在刚需及改善型价格区间，外环外小区回暖幅度更大。12月成交量达22279套，锁定“暖冬”行情，全年成交创四年新高。房东撤牌比例增高，显示市场预期转变，信心增强。市场悲观情绪逐渐消散，购买力持续存在。

上海二手房市场近期释放出一系列回暖信号，挂牌价回升、成交量增长以及房东信心增强等现象，引发市场广泛关注。

外环外小区挂牌价回升幅度更大，刚需客户推动市场温和回暖

数据显示，上海有100多个小区的挂牌价出现回升，其中外环外小区的平均回暖幅度更为明显。这一现象主要源于外环外小区价格基数较低，年末刚需客户陆续进场，带动价格温和回升。相比之下，核心区域房价较高，且处于置换链条下游，在当前买方市场中表现相对平稳。从套均总价分布来看，挂牌价回暖的小区主要集中在刚需上车及初次改善型价格区间，这与上海二手房市场的主流需求高度契合。

成交量年末翘尾，全年数据创四年新高

12月上海二手房成交量达到22279套，为年末市场锁定“暖冬”行情。全年来看，2025年上海二手房共成交254197套，不仅超越2024年，更创下近四年新高。从成交结构分析，300万以下房源占比约百分之七十，月度套均总价呈逐月下降趋势，表明市场仍以“以价换量”为主要策略。尽管上半年成交量一度回落，但11月起再度抬升，显示出市场韧性和潜在购买力的持续释放。

房东撤牌比例增高反映市场预期转变

值得注意的是，房东主动撤牌的比例正在攀升。数据显示，所有环线区域内，房东主动离场的房源占比均超过一半，且越靠近市区比例越高。其中，房龄较新、地段优越的商品房房东撤牌意愿更为强烈。这一现象表明，房东对上海优质资产的未来价值抱有较强信心，市场悲观情绪正逐步消散。

上海二手房市场的这些积极信号，虽不能断言市场已进入全面上行通道，但无疑为市场注入了更多乐观预期。随着刚需和改善需求的持续释放，市场或将在调整中逐步企稳。未来能否形成“燎原之势”，仍需观察政策导向和经济基本面的进一步变化。

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