新国五条来袭 海南楼市如何接招完胜2013?
房天下2013/03/13 02:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年10月以来，房地产市场出现回暖迹象，楼市预期正在逐步好转。在新形势下，房企如何把握新机遇，改变营销策略，为下一轮发展打下坚实的基础？中国房地产将如何持续发展？2013年03月12日，由中指研究院和房天下联合主办的2012-2013中国房地产形势报告会暨房天下（三亚）客户答谢会于三亚鸿洲游艇酒店盛大启动。此次盛会吸引了近300名海南房地产业内精英参与，围绕新国五条调控政策环境下的2013海南楼市、三亚旅游地产发展前景以及海南楼市产品如何提高品质和服务，展开了热烈的讨论。
阳光照进楼市，用来形容2012年底2013年初的海南房地产市场，或许再合适不过了。在内地众多大城市遭遇雾霾成为“迷城”之时，海南楼市已经开始走出2012年弥漫多时低迷“迷雾”，开始展现出旺季该有的火爆态势。月销售几百套，开盘当天抢购一空，排队购房，三亚均价甚至一度飙升至4万元每平，这或许能让阴沉多时的海南开发商的脸上露出些许欣慰的笑容。海口、三亚限购令实施2周年后，海南房地产市场已平稳过渡。而2013年3月1、5日连续发布的新国五条和新国五条细则，使得楼市掀起的轩然大波，多地出现二手房过户潮、离婚潮，开发商也呈现出两个极端：楼盘甩卖和继续观望。地方城市的新国五条实施细则即将在3月底发布，海南楼市将会面对怎样的政策调控？限购是否会在现基础上更加严格？二手房市场会呈现怎样的状态？楼市新政是会将引领房价走高还是抑制房价？2013年的海南楼市将会呈现怎样的状态？蛇年楼市是会“金蛇狂舞”还是“虎头蛇尾”？结构转型中的海南地产能否顺利过渡？当自然资源已不再能够满足购房者的需求时，海南开发商又将如何寻求可持续发展的道路？在2012-2013中国房地产形势报告会暨房天下（三亚）客户答谢会上，由房天下控股新房集团常务副总裁司智主持的“新国五条来袭 海南楼市如何接招完胜2013？”的互动论坛上，与海南业界嘉宾来探讨以上的问题。
嘉宾：
三亚中铁置业副总经理 马超骏
翠屏•凤凰水城 副总经理 陈鹏
海南双大集团副总裁、三亚房产超市总经理 吴迪
北京鸿坤地产海南区域总经理 欧立志
七仙伴月项目副总经理 刘继
现场实录：
【司智】：新国五条3月初发布，在这样的调控政策环境下，各位嘉宾对于2013年三亚旅游地产的走势有何判断？
房天下控股新房集团常务副总裁司智
【欧立志】：首先感谢三亚房天下给北京鸿坤地产海南分公司亮相的机会。鸿坤在两年前进入海南，个项目在海南西部的东方市，目前在三亚的迎宾路也规划了一个占地150亩的项目。新国五条的颁布，我认为对海南的房地产不会有太大的影响，因为海南的楼市面对的是的客群，85%以上的客源是来自，尤其是三亚，可能超过90%的客户来自岛外。新国五条的出台，实际上是遏制了投机性的购房需求，而投机性的购房需求在这几年的楼市调控下，在海南房地产市场已经几乎绝迹。对于2013年的海南楼市还是很乐观的。
北京鸿坤地产海南区域总经理 欧立志
【马超骏】：新国五条出台之后，包括房天下所提供的调查数据来看，目前市场后续的反映还是比较多元化的。作为一个操盘手，我认为对于新国五条，还是要看在海南落地细则的具体内容。国家的调控政策在各个城市的实际调控力度和方向不一样，海南地方版的细则还需要耐心等待。新国五条在三亚的实施细则，政府会根据目前三亚楼市的实际情况来制定。新国五条出台的时间点，对于海南楼市的很多项目来说都是一件好事，因为海南楼市刚刚经历了旺季的顶峰，旺季的出货量已经差不多接近尾声了。所以新政对于海南楼市的影响不会很大，说不定还会让大家有意外的收获。
三亚中铁置业副总经理 马超骏
【刘继】：海南的东西海岸线房地产一直非常热闹，七仙伴月所处的七仙岭是一个相对宁静的绿色的点，目前的主力产品是热带雨林温泉四合水院别墅。我相信在座的各位同行都度过非常忙碌的春节，因为这个春节的海南楼市确实非常火热，我是大年初二到七仙伴月，每天的接待量和接待任务非常大，而且七仙伴月的来访基本都是要预约。七仙伴月收获了三年酝酿的成果和努力建设的回报。现在北京流行一个词叫“十面霾伏”，尽管国家调控政策不断调整，但环境的改变实际上比政策的调整更加的剧烈，很多喜欢海南的北方人都有很强的海南情节，只要对于海南的居住环境需求旺盛，海南楼市的市场就一定存在。
楼市调控政策的目的我相信一定是平稳市场、规范市场，并且让房地产向更加健康的方向发展，而不是打压。在海南房地产市场里，我相信只要大家合力把旅游地产的蛋糕做大做好，众人拾柴火焰高，一定会赢得市场。
七仙伴月项目副总经理 刘继
延伸阅读：
2012-2013中国房地产形势报告会暨房天下（三亚）客户答谢会将举行
【吴迪】：迄今为止十年的时间里，国家已经密集出台了不少的楼市调控政策。每次的调控政策的走向都不符合政府的预期。新一轮的国五条颁布，卖二手房要征收差额20%税的政策，这个税负政策在三亚已经实施很久了。我觉得这个政策就是旧瓶装新酒，没有太大的实际意义。真正的市场能不能做到更好，前景如何，其实最重要的就是老百姓的需求和投入市场的房地产产品是否能够匹配。海南独特的气候资源尤其是三亚，其实就是相当于北上广深的刚需。在座的开发商包括台下的开发商以及众多同行，都想把产品做好。可以说海南房地产产品的程度不比国内任何一个城市的差，而且我们打造的很多包括刚才提到的七仙伴月此类的高端产品，北京买不到只能到海南买到。包括五指山、三亚、琼中都是未来海南被看好的未来市场。我认为2013年海南楼市肯定会比前两年更好，因为从今年春节一段时间来看购买的热情和信心指数，以及刚才房天下发布的信心指数，都反映出市场是非常好的。综合以上的方面，我认为2013年的市场尤其三亚、海南的房地产市场形势会非常好。谢谢！
海南双大集团副总裁、三亚房产超市总经理 吴迪
【陈鹏】：今天遇到的几个开发商都是乐观派，我也是其中之一。已经过去的2013年季度海南房地产市场的成交数据，无论凤凰水城还是三亚的其他楼盘也好，成交量同比去年和国际旅游岛之后的涨幅是非常高的，说明海南建设国际旅游岛之后，很多大型房企进入海南岛进行开发，经过两年的这个对市场的了解之后，基本上摸清了现阶段旅游地产的发展规律，正所谓了解基础了才会有发展。会在三亚投资开发项目，证明房企对于三亚市场都是非常看好的。我认为2013年的海南楼市会从以前的三亚一枝独秀到百家争鸣。
从建设国际旅游岛之初的疯狂，到经历了限购进入市场理智的成熟期，三亚一直是作为海南旅游地产的代表。海口和三亚有不同的城市定位，海口是以金融经济为主，三亚是以文化旅游为主，除此之外还有陵水的黎安试验港，还有西线高铁会开通，中线也有很多的热带雨林，经过这样几年的发展，各家开发商都清楚自己能够做什么，自己不能做什么，对市场的看法是理性的。今年年初至今的海南市场反应比较好，是因为之前拿地都比较便宜，开发商还可以撑得下去，限购之后整个市场呈现理性的状态，我觉得对于三亚的未来市场走向要抱有一个谨慎的态度。无论政府如何调控，三亚开发商还是要淡定和从容，因为限购不是今天才有的，早几年就有了，在海南做旅游地产开发商一定要实现战略转型，不能做纯粹的住宅地产，一定根据企业的大小和资金量的多少进行战略转型，这样才能在海南长期的做下去，才能一直做旅游地产。谢谢！
翠屏•凤凰水城 副总经理 陈鹏
【司智】：感谢陈总，刚才讲的应该说非常到位，因为陈总说一个三亚房地产已经趋向成熟，刚才几位谈下来之后至少有一点可以确信，2013年的三亚房地产依然会很火，基本上几位老总可以下这个定调了，第二个问题，据海南省住建厅相关负责人表示，海南的新国五条细则最快将在3月底出台，面对新政的到来，房地产开发企业是否会调整今年的策略呢？对项目的营销策略会不会有新的要求和变化？我知道鸿坤在北京做得很好了，请谈一下。
【欧立志】：新国五条的出台对于海南的项目不会大的影响，无论东方的理想海岸，还是三亚的“山海墅”，鸿坤的项目都是以自住度假性客户的为主，本身并非瞄准城居客户，所以新国五条对于鸿坤开发的项目没有太大的影响。在客户服务方面，鸿坤集团一直就是坚持于专注于建造幸福的理念，包括东方项目一期六万平米的非毛坯房已经在2013年的一月份全部交付入住，客户满意度真正的达到了，鸿坤以后在海南的其他项目也继续会贯彻这种开发的理念，真正把产品的品质以及后续的物业服务做好，树立鸿坤在海南的品牌。
【马超骏】：中铁置业广场写字楼在2013年8月份正式交楼，对于写字楼的市场我们比较看好。在策略方面，今年中铁刚刚成立了客户服务的团队，对于客户服务这部分内容中铁配置了大量的人力强化进行强化。同时写字楼也会在今年进入商业运营期，也将大力推进完善客户配套、生活配套的工作。
对于性的分销，仍然还是会做。原有的大家普遍做的比较广而且深入不够的分销网络，逐渐的会在竞争当中被淘汰掉。中铁会调整渠道，将客户群更紧密的结合在一起，还有一项客户的简单沟通，我觉得这个可能是未来网络分销的主要内容。中铁置业广场写字楼的产品投资将近10%，这个在的写字楼市场应该是一个非常好的水平，但在项目推广初期，在定价和物业服务费方面，会让客户能多多了解，以及政府在优惠政策上的导向。
【刘继】：2012年已经过去，大家都收获了努力和硕果。2013年，七仙伴月还有几个坚持，是坚持高端产品的定位不动摇，七仙伴月水院别墅价格从1500万一套起，在七仙岭里面做这么贵的宅子，曾经让大家很不理解，事实上，在北京、华东市场等区域一年以来的成交情况还是非常令人满意，并且让我们更加坚定了2013年的信心。
第二，产品的开发理念和策略上我们还是会继续的坚持不动摇。在七仙岭去年一年时间就有七个五星级酒店，两个七星级酒店进驻，三个高尔夫球场开业运营，七仙伴月周边有希尔顿华尔道夫七星级酒店，上个月刚刚进入的洲际酒店和皇冠假日酒店，以及西班牙美丽雅的酒店都环绕周围。在这样优越的自然环境和开发环境里，我们坚持三个尊重，尊重人脉，第二尊重地脉，第三尊重当地的文脉。第三，坚持对高品质产品以及整个产品链的高端品质不动摇。
【吴迪】：我们服务的提升一直再做，因为从地产的发展情况来看，从简简单单开始只是钢筋混凝土然后到一个房子的需求，现在到更多的的服务商的需求转变的态势整体出现了一个变化，这个趋势服务包括产品的设置都在提升，这个应该是大家都在做的，另外营销的变化上面其实包括各个前辈在里面，海南的地产营销无外乎就是这样几个情况，一二三月份只要守住三亚就可以了，剩下的把外地的客户关系建立好，基本上一年就是这个样子不会有太多的变化，实际上把房子卖好首先把自己的产品做好这个比什么都重要，刚开始卖房子的时候跟客户吹牛，吹牛之后要上税，吹牛之后把这个牛实实在在圆上。
【陈鹏】：凤凰水城从06年开发到现在已经七年的时间，谈到2013年确实是整个项目的变革年，或者一个分水岭，这个分水岭跟三亚的过去有直接的关系。我们发现在三亚两百万到五百万左右总价的房源是销的，一百万以内不会在三亚选，因为有太多的周边地方，所以今年对于我们这个项目而言我觉得是一个分水岭，我的策略可能我们还有很多的细节，但是大的策略我觉得三个提升，运营提升，整个凤凰水城建立一个三亚河畔项目，我们把商业文化导入，我们沿着三亚河我们打造三亚河的文化，我们在凤凰水城做一个商业综合体，这个我们运营上面做的提升。第二我们的服务的提升，凤凰水城周边太多的非常良好的配套这是第二个提升。第三个提升是品质提升，品质提升当三亚的房价从三四千一直涨两万多的时候客群要求非常高的，他已经不满足于我只要求一套房子希望住的舒服可以让自己有面子，大的策略方面就是三个方面。
【司智】：感谢我们各位老总，基本上对于这个结论，我们三亚的市场2013年走的比较好，我们各家企业都会产品服务上面下功夫，他们总结出来200至500万总价的购房者比较多，而且基本上一次性付款，这些客户会越来越挑剔。而且也提到了文化的理念，相信这些会给三亚地产市场带来更新的色彩，再一次感谢各位老总。谢谢大家！
谢谢各位老总精彩的互动，复杂多变的2012年已经过去了，全新2013年才刚开始中国房地产是大创辉煌大好时机，无论前方的路遭遇怎样的困难和波折，大家对于美好的愿景当中在各大房企努力开创当中，相信海南楼市会走的更稳更远。谢谢！
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2012-2013中国房地产形势报告会暨房天下（三亚）客户答谢会将举行
