“崩盘论”幕后：海南楼市逼近“寡头时代”
房天下2013/01/30 14:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一面是“崩盘论”，一面却是日涨的成交量。
据中指研究院数据，1月25日，海南楼市成交325套，其中三亚成交占7成。2012年四季度以来，以万科、雅居乐、鲁能地产、华润以及“半山半岛系”等品牌开发企业占据了销售额排行榜的半壁江山。
在此之前，海南拥有自然资源优势的地块，已经基本被万科、鲁能、雅居乐、华润置业等一线品牌开发企业“瓜分完毕”。被“国际旅游岛”利好概念笼罩的海南楼市，比“崩盘论”更为接近现实的，是中小房企加快退场，楼市即将迎来一个大房企称雄的“寡头时代“。
北纬18度以南的市场
“海南楼市确实存在开发存量较大、空置率较高的问题，但说要崩盘，有些危言耸听了。”1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向本报记者表示。
这位高管提到的“崩盘论”，即是中央电视台播发的有关海南楼市的专题报道，在报道播发之后，业界就“海南楼市是否在崩盘边缘”展开争论，海南楼市的命运，一时间成为严厉限购政策两年以来，中国楼市未来命运的“标本”。
房天下统计显示，1月25日，海南楼市整体成交325套，总签约面积29563万平方米。尽管同比2011年未实施限购政策之前有明显下降，同比2012年同期、环比2013年1月18日周末，总体保持平稳。
由于海南商品房的主要购买需求来自于“度假”、“休闲”需求，因此，其成交量主要集中于周末。因此，多年以来，业界已经将“周末成交量”视为海南楼市销售情况的晴雨表。“市场正在理性回归。从这个周末成交的情况上看，延续着平稳的状态，没有大起大落，这样的状态是我们开发企业最愿意看到的。”海南万科总经理王永飚告诉本报记者。
记者了解到，万科在三亚开发的第二个旅游地产项目湖畔度假公园，2013年1月销售额达5亿，同比上涨50%。已经连续多月领先三亚房地产销售排行。据了解，2012年9月，湖畔度假公园项目以18000元/平方米的均价开盘，一月之内销售额就突破2.2亿元人民币，至2012年10月，已经排名三亚房地产销售排行榜首位。
但是，也并非所有楼盘都有这样的好行情。海口市、澄迈等多个城市楼盘降价风潮起，而且出现了楼盘积压难卖的情况。
中指研究院一位研究员表示，北纬18度是海南楼盘的一个分水岭，也就是海南的牛岭以南地区，包括三亚市，陵水等地区，这里四季都可以下海，是热带海洋度假的资源，而这个纬度线以北，其资源优势并不明显，与广东和广西的一些海景房差别不大。
王永飚也向记者表示，万科在三亚的森林和湖畔两个度假项目，就是主打城市度假概念，主要客群是北上广深等一线城市的养老和居家旅游度假客群，这也是万科在住宅产品线以外的新的尝试，也就是在资源独具的三亚市才开始尝试旅游度假地产。
【万科森林度假公园楼盘详情】【万科森林度假公园论坛】【万科森林度假公园相册】
延伸阅读：
市场结构性调整
尽管主要楼盘销售的情况都体现了海南楼市总体保持平稳的现状，然而，记者调查却发现，海南房地产销售的结构情况正在悄然之间发生变化，以万科、华润置业、鲁能地产、雅居乐等一线房地产开发企业项目形成的销售额，正在占据越来越多的市场份额。
第三方市场监测机构克尔瑞中国房地产研究中心对2011、2012年两年的海南房地产市场销售额进行了详细的分析比对，并制作出了两年的销售额排行榜单，在这两年的榜单上，除河北卓达集团和“半山半岛系”之外，均为内地一线房地产开发企业。
记者在该榜单中发现，万科、华润、鲁能、绿城、雅居乐等连续上榜，在销售额前十名的排行中，一线房地产品牌企业2011年占据6席、2012年占据8席，呈现出稳定上升的趋势，而2011年尚在前十名榜单中的河北卓达集团，已经退出了2012年的前十名排行榜。
克尔瑞上述研究显示，2012年全省销售前十名的销售总额为182亿元人民币，相比于2011年全省销售前十名的销售总额254亿人民币有所下降。不过在前十名销售总额占比一项上，2012年全省前十名销售总额中，一线品牌房地产开发企业销售额贡献占比74.1%，较2011年上升了近10个百分点。
“限购政策之下，海南楼市通过价格调整来促进销售是销售总额下降的主要原因之一。”中原地产分析师张大伟表示，他认为，相比而言，对市场判断更为全面和准确的性一线房地产企业，在价格策略调整方面更占据优势，而这也是在销售总额下降的情况下，一线房地产开发企业比例份额却显现上升势头的原因。
【万科森林度假公园楼盘详情】【万科森林度假公园论坛】【万科森林度假公园相册】
延伸阅读：
“寡头时代”到来
“海南的房地产市场不再像三年前那样疯狂，门槛那么低。不具备行业经验、品牌积累、客户信任的开发商难以在这个行业中长期保持稳健发展，整个市场的集中度在不断提高。”王永飚向记者表示。他所说的市场集中度有两个层面的含义，一是区域市场的集中；二是大的品牌开发商将占有更多的市场份额。
在区域市场的集中层面，三亚和海口占据海南全省房地产销售额的比例不断上升。2011、2012年全省销售前十名项目中，分别有7个和8个位于三亚。连续两年上榜的万科森林度假公园即是位于三亚进行开发，也正是基于这一较好的市场反馈，万科在三亚继续开发了湖畔度假公园项目。
在开发企业的集中层面，比销售份额更为提前产生变化的土地储备情况，土地储备向一线房地产开发企业集中的趋势“先期”出现。据本报记者不完全统计，鲁能地产、雅居乐在海南的土地储备已 过万亩，万科企业、华润地产也都在谋求继续扩大在海南的土地储备。
“海南楼市的发展经历了三个阶段，”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋表示，“个阶段时海南本地的开发企业，凭借当地关系进行小规模的开发；第二阶段是一些外地企业进入海南进行开发，如河北卓达集团等；第三阶段就是一线上市房地产开发企业在海南进行大规模的开发，目前看来，市场集中度集中的态势十分明显。”
王永飚表示，2012年海南万科同比上年销售额增加30%，属于稳步健康发展。目前海南万科在售的万科森林度假公园、万科湖畔度假公园销售业绩良好，未来将继续深耕三亚，并考虑在整个海南进行纵深战略布局。
“一线品牌开发企业，在资金渠道和专业开发能力上，占据更大的优势，能够进行大规模连片开发，打造出更高质量、更优报务的产品。从这个意义上说，海南房地产市场集中度的提高，有利于海南楼市的整体发展。“多位业内人士如是说道。
【万科森林度假公园楼盘详情】【万科森林度假公园论坛】【万科森林度假公园相册】
延伸阅读：
