海南购房将成刚需? 专家业界看好海南楼市

搜房网综合整理2011/12/22 10:59

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

2012即将到来，新的一年总是可以期许新的希望。虽然海南温暖的天气未能让楼市暖起来，但是“寒冬”的来临也未能熄灭楼市的希望。在逆境中，更是考验开发商的时候。让房地产发展逐渐回归平稳，让房价的走势有合理的回归，这是众多人的希望，也是海南楼市正在经历的过程。无论明年海南楼市将面对怎样的情景，开发商们经历了2011年的调控，或许在心里已是胸有成竹，该如何理性的面对市场，面对房地产的发展，大家都给出了各自的答案。在年终之际，来自海南房地产界的人士、专家齐聚一堂，纷纷畅谈对于海南楼市的看法和走势，为房企的出路出谋划策。无论言论如何的犀利，对海南楼市前景看好，则是大家都一直认同的。

海南楼市需要找到平衡点

上海传世投资有限公司总经理汪志军表示，如果从购房者的角度来说，目前房价没有达到购房者想要的心理价位，调控效果尚未达到。在2009年之前，无论是三亚还是整个海南的楼市发展情况都是比较健康的，而2010年初国际旅游岛政策发布，却打破了海南市场原有健康行走的价格平衡点，价格大幅度上涨，从而导致了2009年到2011年海南市场出现的一个跳空高开的局面，需要未来二三年甚至更长的时间来修补这样一个跳空。因而汪志军认为调控不是造成海南楼市目前状况的主因，而是市场修复、自我反映的一种结果。

汪志军表示，在未来的时间里，如果国际旅游岛建设一步一步脚踏实地落地，基础配套设施逐步完善，市场慢慢达到了一个平衡点，届时不管建房子、买房子、卖房子都会比较满意。而针对处于观望中的购房者，汪总给出了自己的建议，选择保障性价比较高的，能够眼见为实的现房或者准现房，这些项目是目前特定的市场环境下可以出手，更让人放心购买的项目。

大华西海岸温泉丽舍总经理严运洲认为，今后中国的商品房市场还是会回归以市场为主导，毕竟中国不能再走回计划经济的老路。但是这会有一个转变的过程，这个过程需要时间。而在这个过渡阶段里，限购令就是不得不用不得已而为之的措施。未来法律手段替代行政手段的限购令是大势所趋，同时价格也将回到合理价位。

而海南房地产市场的外向型特征使之区别于其他的地区，未来横亘在海南房地产业最重要的问题应该是空置房问题。这将是未来政府、开发商、社会力量共同关注的问题。海口目前在产权酒店方面做了很多的调研工作，也许很快会出台一些规定，市场虽然会变化，但是总体而言，海南楼市的未来还是非常美好的。

到海南购房将成刚性需求

海南金手指投资集团有限公司营销总监刘劲松表示，目前调控从中央高层表态，到资金面的趋紧，以及商品房库存的增加，这些都表明未来一两年海南房地产市场都是不太乐观的。海南未来房价走势下行是必然的，大体上看是呈抛物线状，中间是上升的，也就是07、08年海南房价的大幅上升情况。整体来说，海南房价呈现蜿蜒曲折的波形走势。今年国家调控政策实施后，导致商品房库存增加。海南属于旅游地产，不是完全刚性需求，在政策趋紧情况下，因为房子不是必须买的，就导致了很大部分购房者放缓了购买的计划，从而使得库存增加，而这种库存必然消化掉变成现金流，那么以价换量也就成为今后的主旋律。另外，海南07、08年房价是一个很强的支撑，很大情况下不管政策再怎么调控，房价也不太容易跌破08年这个起跑点，降到08年房价就是低谷了，这个就是抄底。

刘劲松认为，目前来看，明年形势不太乐观甚至将更不乐观。海南“一年之计在于冬”，也就是指的“今年10月到明年三月份”这个时间。明年上半年是房产营销关键点。过几年，到海南购房会成为刚性需求。一个是中国经济结构调整来刺激内需，而内需上将通过旅游和文化等大的消费板块来拉动，之所以以前海南不能成为刚需，在于海南只有阳关、海景、沙滩，没有文化，没有很好的旅游资源配套，所以海南建设国际旅游岛战略规划出台后，现在海南正在加紧做高端配套，做旅游文化积淀，吸引高科技人才等来改善海南的土壤，当几年后海南配套建设上一个台阶，文化积淀到一定程度之时，到海南购房将成为中国的有一定的有闲的和有钱阶层的一种刚性选择。随着房地产调控继续下去，内地很多人已经购买了城市化住宅，那些不再是刚需了，大量已经买房的人群要买房的时候会转移到旅游地产，到风景秀丽、对身体健康的地区，比如海南岛。所以，刘劲松很看好未来海南的旅游地产。

延伸阅读：

旅游地产或是未来海南楼市的突破点

三十三界营销总监马莉认为，随着国际旅游岛政策的出台，海南楼盘一时炙手可热，众多楼盘如雨后春笋般拔地而起，开发狂热使得配套设施在短时间内跟不上发展的步伐。而后，调控一出，楼市狂热减退，配套设施的短板越发突出，成为了许多楼盘的致命弱点。但马女士认为说海南房价大跌是一种不准确的说法，因为自国际旅游岛政策出台后，海南房价疯狂上涨是一种不正常的现象，调控政策出台后的房价“大跌”是相对国际旅游岛政策出台后疯长的房价而言，回归到国际旅游岛政策之前，跌后的房价实际上是正常的房价，而当前只能说是房价的理性回归。

虽然国际旅游岛的政策已经出台了很久了，但是要建成真正的国际旅游岛还必须要有自己的特色。马女士认为，走旅游地产路线，争做一流的项目，搞好配套设施、搞好服务、充分利用海南的自然环境优势才能吸引客户，留住客户，才能带来新的增长点。

限购令短期不变中长期将会被替换出场

2011年在调控政策坚决不动摇背景下，海南楼市始终处于低位震荡，临近年末，海口率先表态延续限购更是使得当前房地产市场进入了一个关键时期。海南传世大秦营销策划有限公司策划总监林汉都表示，就现在的政策实施情况来看，短期内政府将以巩固现有调控成果为主，限购令不可能取消。然而，从中长期看，限购令是不长久的，它必将退出市场。毕竟，房价调控主要是抑制房价不正常的上涨，最终目的是为了使得房地产能够回归理性；另外，限购令长期实行的话将会伤害到刚需族的诉求。因而，用新的经济手段替换目前的行政色彩浓厚的限购令是必然的结果，像目前在重庆和上海试行的房产税就是一种好的尝试。

关于海南房价是否已经降价的问题，林总监认为海南房价早就进入了下行阶段。虽然前不久国家统计局11月海口和三亚房价指数出炉，海口和三亚环比分别降低0.3%和0.2%。看上去好像降低的不多，从一定程度上看，这是高端盘入市成交造成了房价降低不是很明显的现象，实际上海南房价早入下行阶段。林总监在接受采访时，还以某些楼盘出现了八折出售的境况为例证实自己的观点。他认为目前海南各大楼盘纷纷打折开盘、出售等，实际上就是房价的下降。

对于海南房企今后怎样挣脱枷锁，突破困局，他认为有三个要点：一是未来房企竞争将会回归产品本身，市场上已概念为主的局面将面临改变，房企应该寻求自身的突破。随着海南购房者渐渐以刚需为主，投资客不断减少的市场变化，房企间各自产品、服务、配套、物业等软实力所占比重在竞争中愈发加大，而不再是以概念为王；二是旅游地产的落地，房企应该回到旅游地产的道路上来，真正的做好自己的产品，结合多种资源发展特色旅游地产，寻求创新上的突破，比如游艇文化结合地产、海南本土文化结合地产等，这些都是很好的发展方向。三是房企自身资本的运作。良好的资金链是房企自身发展必备的条件，如何利用现有的资金去运作一个项目，化利用现有资金，在未来的竞争中将凸显出及其重要的作用。