谁在唱衰中国楼市：长期拐点是否已至？

进入第7个月，楼市低迷状态未见好转。

这一轮楼市下行，是类似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，还是漫漫熊途的开始？中国房地产的长期拐点是否已至？

如若将房地产放到与宏观经济相关联的视角来看，在经济结构性调整的初期，房地产扮演的角色仍然非常重要，也没有哪一个行业可以替代，所谓中国楼市崩盘论是没有依据的。

但另一方面，根据国家发改委有关人士的测算，今后房地产投资增速将随着经济增速的调整而向下一个台阶，即经济增速下降到7%-8%，房地产投资增速下降到15%-18%。而在过去十多年间，房地产投资的年均增长是23%。因此，目前房地产市场的下行，“有周期性调整的因素，但长期调整的因素也存在。”上述人士称。

住房需求到达峰值

支持房地产拐点论的证据似乎越来越多。“中国在整个工业化和城市化过程中房地产(000736,股吧)需求的峰值期现在已经出现了，”国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年可以达到，之后需求走平甚至逐步回调，导致今后房地产投资增速再向上非常困难。

刘世锦认为，这不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。

根据2010年人口普查数据，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人均31.7平方米。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率，城镇住宅总量应该在300亿-350亿平方米时达到存量的饱和。

数据显示，2013年底在建商品房存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米。当年新开工约14.6亿平方米，以这样的速度，4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿平方米的总量平衡点。

这意味着，当下这种住宅增量开发的模式，正在透支未来需求。

包括万科总裁郁亮和金地董事长凌克在内的地产商均认同，住宅市场存在天花板，新建商品房的年均销量将在达到一个峰值后开始下降；但短期内，住宅市场仍有需求，目前仍未出现长期性、趋势性的拐点。开发商观点的支撑与当前城镇化进程密切相关。财政部财政科学研究所所长贾康认为，中国的城镇化实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右才会转入一个低平发展新阶段。今后几十年的城镇化过程中，还有几亿人要进城居住，对住房仍有大量需求。

不过，根据今年3月份的《国家新型城镇化规划2014-2020年》，到2020年我国城镇化率为60%左右，比之前预期的70%大幅放缓，相应地，对于住房的需求也会放缓。

前述发改委人士也指出，当前城镇化的不确定性在增加，虽然人口基数在增加，但增加的幅度在放缓，2013年城镇人口增幅甚至是下降的。

世联行(002285,股吧)报告指出，未来从人口结构上看，首次购房和改善需求将逐步减弱，叠加其他投资渠道的分流，房价上涨趋势将放缓。

短期下行压力仍大

此前的6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会指出，目前大多数房地产市场的指标仍是增长的，只是增速在下降，只有少数如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。“2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，目前的这种负增长是由前期基数大造成的。”

业内认为，当下楼市调整仍是短周期的。他分析，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前处于第四次。基本上每隔三年经历一次房地产市场“春夏秋冬”轮回。今年开始的这轮去库存时间要拉长，房价下跌的时间估计超过8个月，但绝非崩盘节奏。

短期内开发商的压力仍然很大。“以前一线城市如北京，经历过多次市场的调整。但以前调整只有半年左右，但这次调整期肯定不止半年，北京二手房和一手房的交易下降去年年底就开始了，现在已经过了七八个月的时间；二手房作为一手房市场的前奏，还没有任何回暖的迹象。”北京一位中型地产商不无忧虑地说，下一步的市场还是有下行的压力。

该开发商认为，究其原因，是宏观经济仍未稳定下来。这带给地产的，不单单是购房能力的下降，更重要的是对未来信心的影响。江浙、福建等发达经济区去年、前年，都有一些小开发商老板跑路，这虽然是个案，但对购房人的心理预期影响很大。

世联行指出，近两年的高地价使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓；此外，投资物业占比上升，也减慢了地产行业的资金周转速度。

在市场行情向下时，短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。近期万科、保利、雅居乐、富力等大型地产商在上海、杭州、广州、天津等区域已经开始变相降价促销。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产将在面临短期（未来6个季度内）振荡下行后逐步分化并软着陆，但中国房地产的债务危机传染力可能低于预期。

专家向李克强反映房价形势:不是拐点 是正常波动 新京报

7月15日，李克强总理主持召开经济形势专家学者座谈会。会上，6位专家学者分别从各自角度对政府宏观经济政策提出建议。巧合的是，几乎每位专家的建议，都涉及“体制机制创新”。

李克强总结说，体制机制创新本身就是红利。就像知识产权属于企业的资本一样，政府的体制机制创新仍有巨大空间，创新得好，可以释放出更多红利。

中国经济仍有较高速的增长潜力，公共消费性投资是新的增长点

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵的发言，主要围绕公共消费投资展开。他分析说，中国经济仍有较高速的增长潜力，公共消费性投资是新的增长点，但需要深化投融资体制改革。他建议，发行国家建设债，加快地方债改革，有效化解金融风险。

“你讲得很好，我还想问一下。”李克强说，“提高国债比例涉及赤字率的问题。按你的计算，我们的赤字率多少合适？”

李稻葵回答：“我的想法是，可以设立国家信用担保的资本账户，用国债支撑国家公共消费性投资。”

李克强鼓励他“研究一套可操作的技术性办法”：“公共消费产品确实是我国经济发展的‘短板’，需要加快建设。在这方面，我们传统的投资体制有弊端，而你提出了新思路。怎样把新思路和体制机制创新结合起来，请你继续研究，提出更加深入的建议。”

国务院发展研究中心对外经济研究部部长赵晋平用PPT展示了一组统计数据。他对天津、宁波、北海、昆明4个港口城市的560家外贸企业进行问卷调查后得出结论，中国目前实际出口增长形势正渐趋改善，外部有利因素有所增加，但外贸企业转型压力巨大，下一步的政策着力点应放在促进外贸企业转型升级上。

北京大学国家发展研究院教授宋国青通过对金融领域的分析提出，扩大股权融资比例是缓解杠杆率上升的办法。他建议，要增强金融市场竞争，加快利率市场化。

政府要明确自己在市场中的“中性化”身份，要不断进行自我革命

中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军提出，推进中国经济转型，必须要改善制度环境。政府要明确自己在市场中的“中性化”身份，要不断进行自我革命。他同时建议，要进一步破除行政垄断，放开民间资本进入一些领域的行政壁垒，给市场资金更多出路。

“混合所有制改革非常有必要，但现在，很多民营企业对混合所有制还存有顾虑。”刘胜军说。

“什么顾虑？”李克强马上问。

“主要有三个方面。一是政府拿出什么东西来混合？二是民营资本能占多大比例？三是混合‘联姻’后会不会受到干预？”

社科院民营经济研究中心主任刘迎秋的发言，集中聚焦于民营经济。他建议，政府要改革财政收支方式，把更多自主权让给企业，从而提高资金利用效率。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强对房地产市场形势进行了分析判断。

“房价再像过去那样单边过快上涨，肯定不可持续，上下双向波动才是房价的常态。”柴强给出判断，“但房价总体上不会大跌，也不会崩盘。现在的房价形势不是拐点，而是正常波动。”

定向调控不是“大水漫灌”，而是“滴灌”、“喷灌”，是定向发力

针对专家学者的建议，李克强作了总结。他特别强调，我们追求的发展，必须是有质量、有效益、节能环保、去除水分的发展，通过发展要让人民有就业、收入有增长。

李克强系统梳理了国务院“定向调控”的基本思路。他说，定向调控的内涵是保持定力、有所作为、精准发力、统筹施策，是此前“区间调控”的深化。

“有人认为，定向调控就是‘降准’，这是一种误解。”李克强纠正道，“定向调控不是‘大水漫灌’，而是‘滴灌’、‘喷灌’，是定向发力，抓住关键环节、重点领域、薄弱地带来进行调控。”

他列举了定向调控的三大措施：简政放权、有效增加公共产品供给、大力支持实体经济。

李克强坦率承认，虽然新一届政府取消下放了大批行政审批事项，但目前各级政府职能仍存在一些“错位”：“不该管的管得过多，该管的又没管到位。”有些审批事项还没有完全取消、下放到位；一些官员不同程度存在“不作为”现象，有时甚至“找不到盖章的人”。

“政府一旦不作为，改革就落不到实处。”李克强说，“而定向调控的目的，就是让政府一方面简政放权、一方面放管结合，从而更多激发市场和社会活力。”

在谈及有效增加公共产品供给时，李克强说，当前中国公共产品供给仍是“短板”，特别是中西部地区铁路、水利、交通等基础设施，以及卫生、养老保险等基本服务都很匮乏，在这方面，投资的潜力十分巨大。

“但投资的钱从哪来？我认同你们讲的，不能单靠政府。”他说，“必须要改革投融资体制机制，让社会资本充分进入，政府也可以通过购买服务来增加公共产品的有效供给。”

李克强强调，中国经济发展最终要靠实体经济支撑。今年以来，中央政府采取了一系列措施，通过定向降准、扩大小微企业所得税减免范围、放宽民营经济社会资本准入等政策，把更多资本引向实体经济。

他总结道：“目前来看，定向调控的三方面措施，既补上了关键环节、重点领域的‘短板’，对经济也起到了支撑作用。事实上，这些举措本身就是在促改革、调结构、惠民生。”

中国经济要在相当长时期内保持中高速发展，就须实现价值链从中低端向中高端迈进

李克强强调，中国经济要在相当长时期内保持中高速发展，就须实现价值链从中低端向中高端迈进。打造中国经济升级版，必须依靠创新驱动。

“中国经济走到今天，不能再仅仅依靠速度，更要提升质量和效益。”他说，“我们过去长期依赖低附加值出口，把产品廉价卖出去，赚的仅是苦力钱。今后必须要依靠创新驱动，提高产品的质量和技术含量。”

李克强说，创新不仅是科技创新，也包括体制机制创新。中国的体制机制创新空间很大，要通过体制机制的创新，推动经济的转型升级。

“我们过去有一种老观念，动不动就说放多少钱，觉得有多少钱才能办多少事。”他说，“事实上，比钱更重要的是‘体制机制’创新。”

李克强最后说：“就像知识产权是企业的资本一样，体制机制创新本身就是红利。政府的体制机制创新仍有巨大空间，创新得好，可以释放出更多的红利。”（肖楠）

我们追求的发展，必须是有质量、有效益、节能环保、去除水分的发展，通过发展要让人民有就业、收入有增长。

——李克强