"房市"信号 住建部部长谈"双向调控"引发大猜想

新一轮楼市调控政策的走向始终是最关注的话题。日前，政协委员、住建部部长姜伟新在“两会”间隙向媒体透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。这简单的四个字引发了业界的各种猜想。

猜想1：按市场热度调控

“过去的调控政策大多是‘一刀切’的模式。目前我国各地房地产市场明显呈现出了差异化的局面，三四线城市市场供应量相对充裕，房价处于停涨甚至下跌的状态，因此这些城市的调控不仅需要‘做减法’甚至可以扶持鼓励消费。”中国房地产学会副会长陈国强表示。支持该观点的业内人士解释称，“双向调控”思路基本与去年底住建部强调今后对于不同城市楼市调控将“分类指导”的思路一致，即对热点城市抑制投资投机需求，非热点城市相对定向宽松。

猜想2：“托底盖帽”

对于“双向调控”，还有观点称之为“托底盖帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房为市场“托底”；另一方面同时为因过度投机导致的房价过快上涨而“盖帽”。

在亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存看来，短时间内，“限购”并不会退出调控舞台，“盖帽”政策会跟随不断上涨的房价而延续下来，但从政府近期的表态可以看出，相关部门正在加大对保障房政策的探索，上下两端同时着手，也许会成为今后房地产调控政策的“主流”思想。

猜想3：行政市场手段并存

此外，还有专家认为，在长效调控机制尚未出台之前，“双向调控”也可能主要指以限购为主的行政化手段与经济、市场手段并存的概念。不过，近期部分城市发生的楼价“跳水”、成交量创新低等变化显示，市场上供需关系触发的自发性调整对于房价的控制作用更明显。业内称，可见未来经济、市场手段会逐渐突出，行政手段会愈发开始扮演辅助角色。

猜想4：多种双向政策共存

实际上，多数业内人士都赞同“双向调控”虽然会以某些调控思路为核心，但应会是多种“双轨制”调控手段综合起来的政策。

陈国强表示，包括增量、存量住房双方面调控，鼓励存量房源入市流通；买卖、租赁市场共同发展，以公租房、廉租房的思路鼓励空置、闲置房产进入市场解决住房需求等各种手段可能都会纳入其中，共同作用于市场，形成更有效、更有针对性的新调控政策。

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楼市将分类调控不再“一刀切”现代快报

楼市调控政策究竟将往何处去？

昨天，十二届人大二次会议开幕，国务院总理李克强做本届政府的政府工作报告。虽然报告中涉及到房地产方面的内容很多，但是关于房地产调控的地方则并不多，这是10年来政府工作报告首次没有强调“房地产调控”。

针对不同城市“分类调控”

楼市调控政策究竟将往何处去？今年两会开幕前，这是关注的话题之一。住建部部长姜伟新此前被媒体追访时，曾讲过四个字“双向调控”，并表示具体怎样做，3月5日的政府工作报告自会“揭晓”。

昨天，十二届人大二次会议开幕，国务院总理李克强做本届政府的政府工作报告。很多关心楼市政策的人，一拿到报告后首先翻到了房地产市场相关的页面。虽然报告中涉及到房地产方面的内容很多，比如做好房地产税相关工作、完善住房保障机制等，但是关于房地产调控的地方则并不多：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这是10年来政府工作报告首次没有强调“房地产调控”。取而代之的是，此次政府工作报告对住房保障机制做了大篇幅描述，加大保障性安居工程建设，并提出2014年新开工建设700万套的目标。

对此，有心人发现，从2005年政府工作报告提出要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”开始，一直到去年，在每年的报告中都会强调房地产调控。政协委员、上海（楼盘）市政府参事张泓铭在接受媒体采访时认为，“十年调控”的效果是有的，但不理想。

他认为，公正地说，如果没有“十年调控”，房价恐怕还要高。所以，要庆幸有了“十年调控”，击退了楼市若干时期的过热、狂热，拖住了房价没有涨到无可挽回的程度，才有了若干年来楼市尚可维持的脆弱稳定。张泓铭同时指出，“十年调控”的作用有限，没有持久地解决市场供求的平衡问题，也没有真正解决房价的稳定问题。其中的原因是多重的，既有客观大环境的因素，也与调控政策设计本身周密性不够有关，有待进一步完善。

“针对不同城市情况分类调控”是政府工作报告基于市场发展形势做出的积极调整。

目前我国房地产市场地区分化加剧，呈现“两头小、中间大”格局。以北京（楼盘）、上海等一线城市为代表的热点城市供需关系依然紧张，屡屡出现“日光盘”，房价涨幅较大，土地成交旺盛；大部分二线城市市场趋稳，后续增长动能衰减；一些城市供过于求，处于持续消化高库存中，部分房地产开发企业资金链紧张开始降价促销。王殿贵代表认为，过去的楼市调控政策基本是“一刀切”模式，如今报告提出分类调控，更符合当前实际情况，防止误伤刚需。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，对房价上涨过快的一线城市和部分二线城市，要从严落实差别化住房信贷税收政策和限购措施，增加住房用地和住房有效供应，稳定公众预期；对库存消化压力较大的城市，要注意控制新开发规模；对于多数城市应保持调控政策的连续性和稳定性，推动“中间”城市房价持续趋稳，为稳定房地产市场打下基础。通过“分类调控”为长远解决“住有所居”问题腾挪空间。

能不能把环节税都去掉

税费占房价24%，许家印委员建议：

能不能把环节税都去掉

昨天下午，政协常委、恒大集团董事局主席许家印表示，房价高的原因，与各项税费太高有密切关系。他表示，房价构成中，有11%是各级政府的收费，13%是各级政府的税收，税费的比例占到了房价构成的24%，再加上高昂的地价，导致房价很难降下来。

许家印在谈到政府工作报告时表示，李克强总理的政府工作报告非常求真务实，尤其是简政放权一块，恒大地产的感受很深。根据恒大的统计，去年房地产市场，从买地到交楼，再到给业主办房产证，地产商至少要找政府盖50多个章，多的有110多个章，很多审批都是多余的审批。这么多章要用多少时间，用多少资料，浪费多少人力物力。

许家印称，房价是由地价、建造成本、政府的收费、政府的税收、企业利润构成。在政府收费这块，许家印说，他们去年也做过统计，各种收费差不多占到了房价的11%。130个城市中，收费的城市要收37种费用，收费的城市，各种收费高达157种。

“这次政府工作报告中提出了房地产税的立法，我建议借改革的浪潮，能不能把环节税都去掉，最后只征收控制房地产利润率的税，采用累进递增进行收税。”他认为，如果这样几个大的方面做到了，比如把地价控制得更好一些，规费能降下来，税收有一个更好的方式，防止个别项目的暴利行为，相信一定能够把中国的房价降下来。整个房地产行业，也能够获得更健康的发展。

“楼市调控”

2005-2013年

政府工作报告中的

“楼市调控”

2013年

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

2012年

房地产市场调控处于关键阶段。继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

2011年

坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。

2010年

要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

2009年

促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

2008年

坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

2007年

正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

2006年

继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。

2005年

重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

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