今日话题:购房者"被牺牲" 楼市调控新"尴尬"

编者按：金秋时节向来是楼市推盘及销售的旺季，9、10两月也因此被称为楼市的“金九银十”。和往年的9月开局类似，一二线城市一如既往的出现了客源量增加、成交量上升的趋势，楼市再度升温。

金秋时节是收获的季节，在“金九银十”享受收获喜悦的，不应仅仅是地方政府、开发企业，更应该包括最普通的购房者。如果本应作为真正主角的购房者成为这场“金九银十”“盛宴”的“局外人”甚至是“埋单人”，这岂不是成了楼市调控的一大“尴尬”？

开发商：掌控定价权

资金大量流入房地产

有报告显示，2013年上半年房企资金来源同比增速达32.1%，比2012年同期加快26.4个百分点，创下2011年以来新高。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。

这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。2010年以来楼市调控组合拳频出，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况。2011年底，房地产业一度陷入资金低谷。当年11月，36个城市流标地块合计达到117宗，环比上涨了432%，流标面积达1580万平方米，其中不乏北京、上海、广州等一线城市的优质地块；当年前11月，130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿元，同比下降了三成。

地王利润达100%

2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。

“算上建安成本、税费等相关费用，总成本算到30000元/平方米已然不低，估算下来，可以说金茂府项目的获利空间已经达到100%。”一位业内人士表示。事实上，当时业内测算金茂府预售均价至少需要到2.5万元/平方米才有利润，但金茂府一期均价4.5万元/平方米，远远超出人们的预期，利润空间也远超出当时人们的预计。

开发商"少量多批"推盘 "饥饿营销"渐现

刚需楼盘新增供应量有限，沪上改善型楼盘销路渐广。

“要说刚需楼盘开盘卖得多么好，我不怀疑，像大户型楼盘开盘去化率那么高，我有保留意见。”陶伟称，那些缺少配套的大户型楼盘最终成交量要看实际的网签数据，从这些楼盘销售的量看，也不算很多。他强调，目前并非所有项目都具备大幅提价的条件。市场的实际情况表明，即便是刚需楼盘提价，也会降低销量，“现在大家把楼市预期炒得那么高，最终还是需要市场来埋单。”“现在一些开发商‘少量多批’推盘，缩短蓄客时间，增多开盘频次，目的是相互间争抢客户。”上述业内说。

购房者：高地价"牺牲者"

上海楼市量价齐升

受土地价格持续攀高影响，中秋小长假上海楼市成交也呈现火爆场面。均价15万元/平方米的华侨城苏河湾，仅中秋节一天就卖出8套；9月21日，中海紫御豪庭二期开盘当天就取得22亿元的总销售额。

截至9月22日，9月上海土地成交总价已达365.52亿元，打破去年12月234亿元的月度成交纪录。有业内专家表示，土地价格火爆或将倒逼上海楼市量价齐升。

中秋期间，记者走访了上海多个在售楼盘，发现售楼现场行情火爆。不仅售楼处人气高涨，房屋中介也同样在中秋期间迎来一波行情。“开发商有钱，高价抢地，房价自然会跟着涨。等到开发商冷静下来后，楼市才有望降温。”业内表示。

没有“想不到”的房价

国家统计局数据显示，今年２月份到８月份，７０个大中城市中，房价环比上涨城市数量始终维持在６２个以上，８月份更是达到６９个，相比去年同期，北京、上海、广州、深圳等一线城市住宅价格同比上涨幅度都在１８％到２０％。

城市居民担忧：房价涨幅持续超过收入，“永远买不起房子”，“即便买上房子，也无余钱消费、生养孩子、教育、医疗、养老……”；外来打工者担忧：房租随着房价上涨，“除去房租，吃、穿、用后，存不下什么钱”；企业

管理者担忧：居住成本高涨，倒逼用人成本攀升，企业难以负担，或是人才外流；经济学者担忧：房价、房租攀升挤压消费支出，依靠内需提振经济的设想落空……更值得忧虑的是，尽管房价已是“高耸入云”，各地还在轮番诞生“地王”，土地总价或是楼面单价不断创出新高，涨幅甚至超过房价；按照正常的面粉、面包理论，几年后，在这些地块上盖起来的楼盘会是什么价格，也只有“不敢想”没有“想不到”的了。

购房者：求快开盘

中秋假期气候怡人，一波新房供应的高潮也随之来临，而人们赏花赏月赏秋香的同时也没有忘记买房。三天小长假商品住宅成交9万多平方米，这是2008年中秋小长假出现以来的第二高点。

根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2013年中秋假期（9月19日-21日），全市商品住宅成交面积为9.33万平方米，相当于2011年小长假的2.5倍。值得一提的是，中秋假期三天，全市商品住宅新增供应量达到18.45万平方米，占到9月以来供应总量的27.6%。

二手房方面，很多购房者希望趁小长假选房看房，但部分房东往往以外出旅游及节后再议推脱，促使中秋二手房市场形成“无房可看”的格局。

调控的“尴尬”

“地王”获得者：不担忧未来调控政策

 在地价的强力支持下，开发商对未来的高端产品销售市场表示预期良好。在记者电话采访的“地王”获得者中，尚未有人对未来调控政策提出担忧。“现在的土地市场太疯狂了，别说后期推出的产品价格，就是地皮价格也够赚一笔的。”上述世茂销售主管认为，现在的北京土地市场，就是同一区域之内，后期推出的地块价格肯定高于前期土地价格，这种局势下，即使现在要求配建保障房等相关配套，但短期内也难以改变地价层层推高房价的局面。

专家：房价10年翻两番

“房价在未来会五年翻一番，十年翻两番”，“楼市告别‘黄金十年’，将迎来‘铂金十年’”。近日多个城市楼市量价齐升，多位地产开发商及专家也公开表示，“绑架”了地方经济的房地产业将进入史上的发展时期。但也有专家表示，“要保经济增长就离不开房地产”——楼市“春天派”简单逻辑背后虽然折射了政策调控的难点，但忽视了长效机制下市场自身的调控效应，“铂金十年”预言过于乐观。

业内：政府应有所作为

“现在都说买房要快，但买房不是小事，总得有房子可选才快得起来啊！”一对从江宁赶来的中年夫妻对记者抱怨，他们一直想买房改善，对面积和户型都比较挑剔。偏巧这两个月，江宁基本处于无房可售状态，房价一天高过一天，实在是着急。

业内表示，希望购买新房的购房者，如果对区位、品牌和房源位置比较挑剔，确实对新楼盘的上市更加期待。政府部门也应该鼓励和监督新开发项目按期尽快上市，防止捂盘惜售，保障市场的供应量。

政府：调控任务异常艰巨

从统计局公布的8月房价指数看，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个。这10个城市目前来看，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。这10个城市分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙。

张大伟认为，在不改变购房者预期、“地王”迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力。可以说用“堵”的短效调控政策效果已经越来越小。张大伟表示，市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政调控的作用毋庸置疑，但 “屡调屡涨”导致民众对政策预期的改变，房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。