青岛开发商拿地量创新低 遭遇极寒望地兴叹
青岛财经日报2012/02/09 00:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市调控中，观望者不仅有购房者，还包括开发商。日前，记者采访了解到，紧缩的货币政策加上深度的楼市调控，让大型房企拿地愈发谨慎，众多中小型房企更只能“望地兴叹”，进而导致众多城市的土地成交惨淡。2012年开年，岛城房地产市场经历了几年来的极寒，不仅新房、二手房市场成交跌到了谷底，就连土地市场也受到牵连，成交面积创53个月新低。
1月份土地成交仅4宗
对于青岛的土地市场而言，亦如土地市场大趋势，在土地市场的成交量、成交价及成交的区域分布结构等方面出现了新的变化。据“青岛链家”市场研究部统计，2012年1月青岛土地成交量为4宗，成交面积为43547平方米。据悉，这是自2007年5月以来连续53个月青岛土地成交面积单月。
据悉，上个月我市土地供应共9宗，成交了4宗。“目前土地市场已经告别了疯狂抢购的时期，开发商拿地多趋于理性，对于非优质地块一般选择观望。”对此，“青岛链家”总经理于艳分析道，目前住宅市场受调控影响，成交持续创出低点，开发商多以“去库存”为主，对于增加土地储备则显得十分谨慎。采访中，业内人士纷纷表示，开发商受高库存、融资难等因素的影响，拿地积极性大打折扣，“观望与博弈”将愈演愈烈。
开发商集体“刹车”
楼市调控中，从事住宅地产的开发商显得格外小心翼翼。据悉，在上个月成交的4宗地块中，住宅用地仅为1宗。事实上，住宅用地成交遇冷的征兆早在去年就有所显现。据了解，从去年开始，青岛土地市场已经基本告别了住宅用地的暴利时代，以住宅用地为成交主导的市场也由此暂别。
据“青岛链家”统计，2011年全年青岛土地成交254宗，成交面积为10803670平方米，其中住宅土地50宗，成交面积为2780209平方米，占比仅为25.7%。而2010年住宅用地成交占比高达44.3%。与2010年相比占比下降了18.6%。“楼市调控是造成住宅用地占比下滑的主因。”于艳表示，“在自身项目销售压力增大的同时，开发商对于土地的需求热情也有所降低，盲目的大量进行土地储备可能会造成资金周转危机，在低迷的市场下，‘现金为王’成为多数开发商的经营策略。”
商业地产小幅放量
住宅限购成为商业地产发展的催化剂，使正在转型期的房企加快步伐进军商业地产，寄希望于商业地产打开困局。据统计，岛城商业土地2011年一共成交44宗，总面积为1646283平方米，所占比例较2010年增加2.54%。
在住宅市场调控的压力下，商业地产迎来了春天。据了解，一些较早进入商业地产的房企如万达[简介动态]、宝龙、华润，他们已经明确了自身的产品线，而另一些专注住宅市场的房企在房地产转型期也正在寻求自身的定位，越来越多的房企开始“试水”商业地产，争取在未来的房地产市场中占得先机。
但值得注意的是，在看到商业地产发展的同时也要时刻警惕背后的风险。“商业地产同普通住宅开发不同，具有需求资金量大，开发难度大，后期具有不确定性。再加上目前国内商业地产发展不成熟，盲目进入也会存在一定风险。”于艳表示，目前岛城商业办公项目存量已超过3万套，销售压力也不容小觑。
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写字楼市场
2011年第四季度青岛写字楼市场平均有效租金微幅下挫，全年同比增长3.72%。尽管媒体报道显示中国一些地区经济增长呈现放缓迹象，但2011年第四季度青岛办公楼市场的平均租金仍保持相对平稳，达到3.1元人民币/平方米/天，与2011年第三季度相比仅微幅下降0.18%；然而受年底季节性因素影响，这一结果早在预料之中。业主和租户普遍感到担忧，尤其在2012年经济发展前景不明朗的情况下更是如此。
预计2012年的新增甲级写字楼供应将对市场带来积极影响。由于几个项目延期，2011年没有新建甲级写字楼上市。预计2012年将有三座大型甲级写字楼进入市场。到2012年底前，青岛甲级写字楼市场存量将在现有79744平方米的基础上增长超过三倍，增至274767平方米，达到国际标准的办公楼存量充足。
保守的扩张计划、供应过剩以及高空置率将成为2012年青岛写字楼市场的主要特征。由于2012年的经济发展前景不明且波动性可能更大，预计各大贸易企业和物流企业在制定扩张计划时将更为保守。仲量联行青岛分公司总经理麦克汉森认为：“一直以来，贸易和物流两大核心行业是青岛办公空间的租户。随着2013年将有大量新增存量进入市场，预计2012年青岛写字楼市场空置率将显着增长，从而对2012年下半年的市场租金率带来下跌压力。”
商铺市场
青岛作为夏季旅游热点城市，吸引了部分大型旅游娱乐度假村开发项目。2011年第四季度，黄岛区完成两项大型股权交易，即青岛海上嘉年华项目和唐岛湾游艇会项目。这两个多用途开发项目包括商铺、住宅、酒店和娱乐设施，总建筑面积接近120万平方米。两个项目均位于横贯半岛南海岸的主干道滨海大道。两个大型基础设施项目——海湾大桥和胶州湾隧道已于2011年6月竣工，隧道使青岛市中心与黄岛区直接相连，为黄岛区的招商引资提供助力。
远郊区和卫星城开始彰显在零售方面的潜力，李沧区的新购物中心获得了较高的租赁率。2011年第四季度，宝龙城市广场正式开业，其中购物中心总建筑面积11万平方米。该购物中心是位于青岛北部李沧区的大型购物中心，开业首月出租率高达80%。李沧区距离传统的市南区和市北区商业中心相对较远，宝龙城市广场的成功表明青岛的高人口密度将确保面积相对较小的城区同样可以获得良好的零售收入。此外，预计两个新建购物中心，总建筑面积14万平方米的李沧万达广场和16万平方米的青岛乐客城将于2012年下半年投入市场。
预计2012年新增商铺存量将对现有的经营商带来压力。“2012年青岛零售市场前景乐观，但四个商铺项目推迟以及三个新商铺开发项目定于2012年竣工，可能对现有购物中心的市场份额带来压力。”麦克汉森表示，“预计部分现有的购物中心在新建购物中心竣工前，将进行重新定位。”
高档住宅市场
2011年第四季度青岛高档住宅总销售额下降。2011年，由于政府推出限购政策，青岛高档住宅开发项目的主要销售交易受到严重影响。高档住宅项目开发商的平均销售率仅达到31%，远远低于2010年的70%。由于限购政策在2011年12月31日再次延长，这一销售低迷的状况可能持续至2012年。
由于政府持续实施限购政策，高档住宅价格开始深度下挫。政府限购政策最终对高档住宅开发项目及其销售带来显着不利影响。根据仲量联行对高档住宅项目售价的统计结果显示，2011年第四季度青岛高档住宅的售价下降了1.1%。未来数月，住宅细分市场的售价将继续走低，高档住宅开发项目的售价也将面临更大的下跌压力。在二手房市场，供求双方价格差不断扩大的情形维持了数月。卖房者担心住宅价格将继续下降，出售愿望更加强烈，导致二手房的售价开始下挫。
前期购房者的不满情绪导致开发商采取不同的销售策略。如同上海一样，青岛也开始经历同样的情况：在开发商对后期楼盘进行降价销售后，前期购房者表示不满。为了避免这一情况发生，实力雄厚的大型房地产开发商尽力维持此前的高开盘价格，特别是那些位于优质地段的开发项目。开发商提供的优惠力度很小并且视具体情况而定。而在当前信贷紧缩状况下，灵活性较小的小型开发商将继续实施降价策略以带动销售。
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