楼市入冬遇囧途 悉数青岛楼市百态
房天下综合整理2011/11/10 08:07
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11月份已经过去三分之一，还有不到2个月的时间，2011年就要结束。国家调控房价决心坚定，而地方政府则希望调控松绑；面对愈加惨淡的楼市以及年末报表的压力，开发商可以说是煎熬度日，曾经光鲜的售楼小姐如今也风光不再；房价还会不会下降？买还是不买困扰着广大购房者，买房人也很纠结。如今，季节入冬，楼市也入囧途。
中央调控决心坚定 地方希望松绑
自2009年12月以来，房地产调控政策可谓是一浪高过一浪，但眼下，在各地降价潮和放松限购令的呼声下，调控政策似乎将慢慢转向“风平浪静”。
10月27日，在十一届人大常委会第二十三次会议上，对于人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法，住房和城乡建设部(下称住建部)部长姜伟新的解释是，限购是个行政办法，是我们不得已而采取的办法，并称“在住房信息完善后将不再限购”。这一解释当即被市场推测为房地产调控放松的信号。
但随后国务院的表态击退了这一猜想。10月29日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
住建部与中央目前对房地产调控不同的表态，让市场颇为困惑。眼下房地产调控似乎又走到了左右摇摆的十字路口：如果调控继续加码，则投资会下滑，可能令已明显放缓的经济增速继续下滑；但如果放松，则房地产市场的泡沫会继续膨胀，房价可能会重蹈2009年报复性反弹的覆辙。
今年1月至7月，温总理曾多次谈及房地产调控时都明确表示“加强房地产调控”。
9月份，温总理在《求是》杂志发表文章谈及房地产调控的时候，也明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
显见，中央对房地产调控的力度不会放松。但受访专家也认为，后期调控政策加码的可能性不大。
对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《投资者报》记者采访时表示，中央调控的目标是希望房价稳定，房价能保持相对平稳发展，既不会大幅度上升，也不会大幅度下降。也可以说是，稳中有升，或稳中有降。
在房价问题上，地方政府一直被人们视为的受益者。因房价越高，土地价值就越大，土地、财政税收也就自然越多。
而随着房地产调控不断加码，地方政府有些坐不住了。近来传闻多省政府主要负责人不断进京会晤住建部以及国土资源部等相关负责人。
“目前调控政策不具备放松条件，部分调控措施可能持续一段时间。”住建部政策研究中心副主任王珏林态度明确，若今年不加大楼市调控力度，房价走势难以想象。因此各地的限制措施不能短期，否则房价可能快速反弹。（投资者报） 》》》楼市囧途
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降价潮、倒闭潮波及青岛 开发商、中介面临“断奶”囧途
10月下旬，随着大型房企掀起降价潮，从一线大城市到二三线城市，房价下行趋势明显。青岛房价下降也已经从郊区蔓延到市区。近日，市北CBD一楼盘直降5000元/平，而市南区南京路一二手房主自降2000元/平急抛售。
楼市跌跌撞撞进入11月份，中介行业倒闭潮又来袭。今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家，为三年来，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构；深圳中介门店关停也3000家，陷三年以来困境；武汉也有超100家房产中介倒闭 。
据了解，岛城市内四区二手房的价格下降幅度普遍在 10%以上，部分急于出手套现的房东甚至接受20%以上的砍价。此外，市场寒流导致中小中介门店纷纷关门“避寒”。受成交冷清的影响，二手房降价已是普遍的趋势。“市内四区和崂山区的价格都在往下走，而降价也不一定能促进成交。”惠百家不动产的唐瑞周说，为了促进成交，他们都会劝说房东将挂牌价适度下调，而房东能接受的降价幅度一般在10%到15%之间。
销售萎缩，资金压力增大，面对楼市僵局，青岛部分开发商通过降价促销的手段回笼资金，收到一定的效果。但是，目前岛城开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价还没有开始。
前车之鉴摆在眼前，大规模降价会让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，降价则部分前期买房的业主不满意。在青岛白沙湾区域，快速降价已经引发退房纠纷的出现。而且，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。 》》》降价潮退房潮愈演愈烈 楼市纠结步入“深度博弈”
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市区楼市不如郊区火 置业顾问无奈“下乡”
在房地产行情的时候，置业顾问还是很“吃香”的。一部分销售的年薪甚至能达到上百万，而如今，楼市行情整体趋向冷淡，置业顾问的生存状态可想而知，不少人年薪直接下跌七八成。
“金九银十”这一传统销售旺季并没有置业顾问带来往年的暴利，转眼又进入更加惨淡的11月，置业顾问要么逃离房地产行业要么转到销售好的项目。
置业顾问小魏10月份之前在崂山区一新开楼盘做售楼小姐，此前她已经连续两个月拿800元的底薪了。小魏表示，虽然这处楼盘地角很好，而且优惠活动很多，但销售情况一直不好，进入8月份之后，一套也没有谈成，直到9月份，魏倩也没有实现零的突破。
因为完不成销售计划，魏倩只能拿到每月800元的收入，这让魏倩感觉压力巨大。 10月份，小魏来到即墨某项目卖房，并在当月拿到了3000多元钱。小魏说，相对于市区楼盘，郊区楼盘的销售提成比率低了很多，而且交通、生活等方面也都不便利，但是郊区房价低，容易被购房者接受，只要有成交量，她就能保证收入。
像小魏这样从市区转移到郊区的销售人员并不在少数，其背后则是青岛房地产市场热点的转移。
据房天下数据监控中心数据显示，岛城10月份青岛楼市新房成交8539套，同比2010年10月份成交跌幅达到了36.83%，同比2009年8593套略有下跌，成交量创三年。其中，在成交的8439套新房中，新建住宅占7427套，环比下跌5.38%。 》》》青岛10月成交量创近三年
从具体区域看，即墨市、城阳区成交量依然排在前列。城阳区成为本月成交赢家，以1242套153723 ㎡的成交量一举摘得成交面积排行榜，即墨市紧随其后获得销售面积亚军。而在市内四区，市南区以两位数96套垫底，市北、四方、李沧三区成交均在四五百套，不温不火。
对此，青岛房地产市场观察人士张百忍表示，这主要是受到限购政策影响，投资热点向城郊五市转移。“即墨的私营企业有钱人非常多，在过去几年里，它的潜力没有得到很好的发挥。目前即墨已成为岛城最为火爆的房地产“热土”。”楼市分析人士张百忍表示。
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买还是不买？ 购房者很纠结
房价降声一片，今年的楼市现状可谓是“跌跌不休”，从一线到二线城市，从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%。青岛楼市也进入僵局，开发商与购房者展开深度博弈。部分楼盘低开、打折优惠促销，但是随着楼市拐点论再起，购房者当然希望降价来得猛烈些。应该如何HOLD住购房机会？这令购房者很纠结。
11月8日，房天下发起《楼市已入冬 青岛购房何时出手时机》置业调查，仅仅2日就已经有千余人参加。 》》》参与调查
90.76%的网友认为目前房价偏高
87.5%的人认为目前不是买房 的时机
数据显示，90.76%的网友认为目前房价偏高，对目前房价不能接受。而在“您认为目前哪个区房价最合理？”的调查中，56.28%的网友认为各区房价都很高。79.35%的网友认为房价还会继续下跌。87.5%的人认为目前不是买房的时机 。
通过调查结果可以看出多数网友认为目前房价很高，房价还有下降空间，但是其中有很多网友很纠结，对市场把握不准，不知道何时出手是时机 。
对于何时买房是时机，青岛房天下总经理单伟国在10月27日房天下大话地产栏目上为购房者提出了自己的建议，“无论从从业者的角度，还是购房者的心态来讲，我个人判断青岛的房价也就到八折，这就是很大的幅度了。消费者不要指望说一定像北京、上海那样买到六五折、七折的房子，那种捡漏的可能性相当低。”》》》单伟国：购房者应看准时机，该出手时就出手
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