住房和城乡建设工作会议:楼市调控明年从紧从严
房天下湾综合整理 2010/12/30 08:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市调控明年还将从紧从严
住建部将会同有关部门储备调控政策，地方稳定房价不力者将被追责
多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为，住建部的表态再次明确了明年房地产市场调控从紧从严的基调，市场各方应对楼市走向有更加理性和清晰的预期。未来一段时间内，包括大力推进保障性住房建设等在内的楼市调控将走向常态化。如果各地执行有力，房价过快上涨势头有望得到有效遏制。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，此次会议给出了一个明确信号，即楼市调控还将从紧从严，市场各方不要对调控可能放松存有幻想。
事实上，最近一段时间的官方表态渐呈密集之势。中央高层在不同场合纷纷提出要坚持房地产市场调控不动摇，已经表明了政府调控房地产市场的坚定态度。值得注意的是，住房和城乡建设工作会议还明确提出住房和城乡建设部将会同有关部门储备调控政策“就像过冬要准备冬衣一样，为了应对未来市场变化，相关主管部门要做一些政策储备和相关预案”。陈国强表示，此举旨在“向开发商和消费者表明政府仍有充足的政策储备来调控房地产市场”。至于储备调控政策的内容，陈国强认为，还是应更多地研究细化措施，促使“国十条”等调控政策执行到位。各地未来进一步明确二套房、三套房的认定标准，加强市场监管、规范市场秩序等方面均有较大的政策细化空间。
对于未来的调控走向，陈国强预测，此轮调控中的一些政策措施会常态化、长期化，这也必然会对楼市产生相应影响：从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资的盈利模式。
业内人士认为，未来政府调控将更加多元化，很可能会进一步打出财税、金融、土地等调控组合拳。北京一家上市公司有关财务人员向《经济参考报》透露，现在还是比较担心土地增值税清算和提高预征率，“从年中到现在我们这根弦一直紧绷着”。一位业内人士表示，目前只有一些实力雄厚的开发商在财务上有土地增值税的拨备，因此严格清算土地增值税会对相当一部分企业的资金链造成压力。该人士还表示，房产税等政策出台也会在一定程度上影响市场走向。
此外，住房和城乡建设工作会议再次强调明年将更大规模地推进保障性安居工程建设，提出明年计划建设保障性住房和各类棚户区改造将比今年大幅度增加。据住建部有关负责人介绍，今年保障性安居工程建设规模创历年之最，各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户。(王 涛 赵东东)
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延伸新闻：房价VS调控 购买哪四类房子最容易贬值?(图)
中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
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房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。
一、地王身边的成品房
原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；
原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；
原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；
原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；
原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。
二、轨道旁边的公寓房
与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。
为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离。
三、高房价时期的高层塔楼
早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。
产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。
四、投资性公寓
这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。
四、投资性公寓
这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。
除了买房 还能买什么？
中国人民银行12月15日发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示，房地产继续成为居民投资。
对于普通居民来说，可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中，香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金，他认为对于节节走高的金价，没有必要参与追涨。过去10年里，黄金价格节节攀升，至今已经翻了两番多。其它融资渠道，外汇投资不确定性因素大，门槛高；股票投资，迄今为止还有一批2007年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来，房产比股票抗风险的能力更强。
郎咸平认为，“在通胀来临时，相对于黄金，房地产更具有保值功能。在中国，高档楼盘的泡沫要小于中低档楼盘的泡沫。”他表示，“在全球经济普跌和中国通货膨胀预期严重的情况下，长期来看，购买房地产可以有效对冲通货膨胀风险。”这也是绝大多数人的想法，人们总是跟风投资。
一位有8年从业经验的资深房地产销售经理告诉记者，他最近接触的很多投资者都认为，还是把钱放到楼市里最安全。不过，如今的房价已大幅提升楼市的投资门槛，现在投资房产的人不是中产者，而是真正有钱的富人。
早年间，温州炒房团来京城炒房时，几乎所有房子都进行贷款。但据前述销售经理告诉记者，他们从去年开始已逐渐从楼市中退出。现在炒房的温州人和过去炒房的温州人名单中有一小部分是重叠的，但也有一部分人将炒楼赚来的资金直接投向了实业。随着调控的收紧，依靠银行贷款来炒房已经行不通，资金的杠杆效应已大大减弱。“今年在一线城市除了一些刚性需求支撑的住宅项目卖得比较好，其他都是小户型的产品，或者是总价比较低的商业立项的公寓项目，比较受投资者欢迎。”他说。
还有一些投资者将目光投向二、三线城市。早前，阳光100副总裁范小冲曾表示，二三线城市也许会上演一线城市房地产市场暴涨的奇迹。部分二线城市房价近期涨速明显加速。
李九龙去年买下的重庆高端房产，目前已20%左右。但他认为并不是所有的二三线城市都值得投资，必须挑选住房的品质，才可以避免风险。
在炒房大军中一股不可忽视的力量是房地产公司内部人员。他们的投资策略是，跟随公司异地扩张的步伐，项目开发到哪里，就投资到哪里。他们更容易了解项目的定价策略，掌握自己的获利状况。在项目的一期时买入，二期或者三期的时候卖出，绝大多数人，都相信房价不会下跌。宏观调控似乎更坚定了他们的信念。
虽然很多城市有限购政策，但一些城市的限购政策并不严格。天津武清区龙湾城相关负责人告诉记者，目前天津只有城六区有限购政策，其他区域还是很欢迎外地的投资者兼自用者。购房投资达一定标准，送蓝印户口的政策始终没有取消，这意味着地方政府还是鼓励正常的投资。
危机即将到来？
但在前述销售经理看来，很多投资者并不是不愿意买房，而是没能力参与，一旦有合适的产品，还是会选择购买。但在有些投资者看来，这也许是危机的前兆，因此对是否出手买房再次形成模棱两可的态度。李九龙也不像过去那么频繁买房了。“大环境来看，非典、金融危机这样绝佳的购房机会只有一次。”李九龙说。
一向唱空的独立经济学家谢国忠今年10月份指出，中国已进入房地产熊市，将持续5年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。谢国忠认为，在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。过去10年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来10年，情况可能刚好相反。
高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭不久前也公开发表观点称，2015年之前买房都是保险的，买房就买大户型。虽然有调控的因素给市场带来波动，但房价还是会区域性地上涨。2015年我国的人口拐点到了，到时候一对夫妇可能有三四套房子，就会考虑卖掉三套房子买一套房子，所以买房一定要买大户型。
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