开发商不想囤房捂盘惜售
房天下博客2010/03/16 11:17
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什么叫捂盘惜售？通俗地说，就是开发商捂住楼盘不卖，或者分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。自从2006年开发商囤房捂盘惜售哄抬房价种种行为暴露市场以来，中央和地方政府各个部门一直就没消停过“喊打喊停”的政策出台和严格要求打击的风声，可惜基本上是“效果”一般。随着近期楼市回暖，捂盘惜售现象又开始抬头，这引起了中央和地方政府的高度关注。
例如，为打击捂盘惜售，热点城市已经开始采取措施，日前，北京市启动房地产市场秩序专项检查，重点调查开发商捂盘惜售行为，一经查实，将公示开发商和项目名单，并严厉查处。上海市也于近期实行商品房销售备案制度，规定房地产企业应将销售方案的相关信息在各售楼场所张贴公示，以杜绝捂盘行为。
2009年，国内楼市的骤然回暖让一些开发商“好了伤疤忘了疼”，又开始像2007年那样捂盘惜售、哄抬房价，对此，主管楼市的住房和城乡建设部也再度出手整治。2010年为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。
历史总是惊人的相似。2007年房价飞涨之际，住建部(当时为建设部)副部长齐骥也曾在国新办新闻发布会上强调，要坚决查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。但官方表态并未能真正抑制房价涨势，2007年成为国内重点城市房价上涨最快的一年。去年楼市火爆房价飙升，也引来各方纷议，政府是否应出台调控政策以抑制房价正成为当前业界的讨论焦点。
其实，捂盘惜售并不是一个新问题，打击捂盘惜售也不是一天两天了。
早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年4月，建设部等八部门曾联合在范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为就是这次整治行动的重点打击对象。
2010年，近期部分城市少数房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为又有所抬头。去年楼市热销，商品房库存持续下降，而房地产投资和新开工面积又未能达到预期，目前部分城市的楼市再度出现供不应求局面。
例如，2010年1月武汉市加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度;严查违法违规用地和囤地、炒地行为。合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。
其实，武汉市早在楼市火热的2007年9月，针对当时部分开发商“一栋楼分3次开盘”的捂盘行为，武汉市即出手整治，武汉有20多个楼盘被“打板子”。武汉近期将出台针对性措施。已取得预售许可证的商品房项目，若不按规定时间开盘、捂盘惜售、囤积房源的，将依法撤销其预售许可，且6个月内不得再次申请上市。
例如，2009年7月1日起，上海开始实行《商品房销售方案备案管理暂行规定》，以规范商品房销售。在此次的通知中，住建部特意肯定了“上海版规定”，并在通知中将其一并转发，要求各地在规范房地产市场秩序问题上予以参考。
例如，2009年12月27日，海口重点打击捂盘惜售，取得预售证后须10日内售房。近段时间以来，海口商品房销售市场延期开盘、违法销售的问题时有发生，引起媒体和社会各界的极大关注。2009年12月27日海口市住房和城乡建设局要求海口地区各开发企业，未取得预售证不得收预订款，取得预售证须10日内售房，不得虚构买卖合同囤积房源。
2009年12月14日召开的国务院常务会议精神及《商品房销售管理办法》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等规定，为进一步规范商品房销售管理，保持海口市房地产业稳定健康发展，海口市住房和城乡建设局就有关事项发出通知：1。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得预售商品房，不得以缴纳诚意金、认购VIP卡等形式向买受人收取任何预订款性质的费用；2。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，必须在10日内开始销售商品房，不得捂盘惜售，哄抬房价；3。房地产开发企业与买受人签订《商品房买卖合同》后，必须对所售商品房进行网上印时备案，不得虚构买卖合同，囤积房源。
例如，2009年11月，南京“罚1万”打击捂盘惜售，其实是“雷声大，雨点小”。拿到预售许可证，却想捂着楼盘等涨价，这一现象将坚决不允许了，还将面临1万元的罚款。南京法制办日前就《南京市商品房销售管理办法》公开征集意见(11月8日《京华时报》)。 今年以来，楼市重回快车道，房价一路飙升，地王数据不断刷新。开发商自卖自买，捂盘惜售这类哄抬房价的伎俩又频频抬头，令人忧虑。南京市拟出台地方法规，对拿着预售许可证，捂盘涨价的开发商进行处罚初衷是好的，但是1万元的罚款显然没有击中开发商捂盘惜售的命门。
例如，2010年2月10日，广州重点打击囤房捂盘惜售行为，监管房地产市场。为应对高房价问题，打击开发商的囤房捂盘行为，广州市成立房屋交易监管中心对房地产市场进行监管。2010年2月10日）在广州市国土房管局举行的房屋交易监管中心挂牌仪式上，广州市常务副市长苏泽群明确表示，这是落实国家房地产调控政策的一项重要改革措施，确保广州楼市健康平稳发展。
据悉，自2009年下半年开始，广州楼市从复苏到膨胀，至今楼价已经突破2007年10月的峰位，楼价平均超过1.1万元/平方米。今年，国家出台多项政策调控房地产市场，打击囤房捂盘成为稳定房价的一大关键。对此，广州市把原“广州市房地产中介服务管理所”更名为“广州市房屋交易监管中心”，全面监管广州房地产市场。
针对高房价下的楼市，苏泽群表示市政府会履行保障民生的职能，一方面加大保障性住房的建设，保障中低收入群众的住房需求，另一方面用政府掌握的资源对房地产市场进行必要的调控，按照市场需求对土地进行有序供应；同时政府还要履行对市场的监管职能，依法加强对房地产市场的监管。广州市国土房管局新闻发言人表示，广州市房屋交易监管中心将会结合贯彻落实宏观调控政策，抓好一手房市场的监管，重点打击囤积房源、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为，并加强与规划、建设等部门的合作联动，不断完善预售监控机制，加快实现开发建设全过程监管，营建“阳光售房、放心购房”的市场环境。
据国家统计局的数据，2009年前10月商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%。而当期房屋新开工面积8.14亿平方米，同比仅仅增长3.3%，并且增速是自年初以来首次实现由负转正。北京、上海等重点城市也时常传来新增房源供应不足的信号。在这种情况下，打击开发商捂盘惜售、增加楼市供应成为主管部门的工作核心。据悉，近期各地住建部门、房协会同地方政府频繁约见开发商，要求加大开工量加快开工。
在通知中，还对商品住宅项目分批、分次销售行为做出了明确规定。房价处于上涨通道时，有开发商选择分批、分次开盘，是因为可以借此逐渐调高后期开盘的房屋销售价格，从而坐收“超额利润”。例如北京东三环区域某著名楼盘，去年年底首期开盘时均价13000元/平方米，而2009年10月开盘销售的项目均价已经上涨到21500元/平方米。另外，选择分批、分次开盘也可在客观上造成市场上房荒的假象。例如，2009年前几个月商品房销售情况很好，开发企业资金链紧张的局面已经不复存在，反而现在一些开发商要控制销售节奏，推迟开盘，减少开发规模，人为造成市场的供不应求的预期。
住建部在通知中要求，要合理确定商品房项目预售许可规模。商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可，对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源公开对外销售，不得分批、分次销售。为什么捂盘惜售为何屡禁不止，主要原因是无政策明确规。至今没有任何政策、文件界定哪些销售行为该被视作“捂盘惜售”。所以，许多房地产商认为，只要在预售许可证规定时间内开盘，都不能算作捂盘。减少推盘量、调节销售进度都是根据市场形势采取的营销手段。
捂盘惜售的危害都很清楚，从2006年就开始打击，为什么到现在还是房市一回暖就冒头，老是“春风吹又生”呢？ 每一次捂盘惜售成风，都发生在房地产市场销售火爆甚至出现过热现象的时期。因此，从根本上讲，开发商之所以能通过捂盘获利，还是因为有大量的需求在支撑。当然，其中有些需求是因为恐慌心理造成的。 除了刚才说的法规上的界定困难之外，开发商的具体操作手段很“灵活”，也是重要原因。
根据笔者从事十多年房地产开发和房地产研究及顾问公司等工作经验，市场上一般开发商常用的捂盘惜售手段主要有以下几种。原文点击
种是“晚领、分批领预售许可证”。各地主管部门一直在打击捂盘惜售的行为，许多城市都规定，开发商在获得预售许可证以后，必须在规定的时间内开盘销售，否则视为违规。有的开发商为了应付这一规定，在项目封顶后，尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证。这种方法不仅可以应付规定，还可以将一个项目中品质较差的房源先变现，实现分批快速涨价。
第二种手段是大幅提高开盘售价。一些开发商拿了预售许可证以后，为了拉长销售周期，故意大幅提高开盘价格，导致无人问津，变相实现捂盘。
第三种手段，一些开发商私下以略低于开盘价的折扣价销售给一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他们再以高于开盘价卖出，与开发商分摊“炒新”。今年我国实行了一系列二手房交易税费减免政策，也为这种变相捂盘行为创造了更大的利益空间。
第四种手段是新楼盘或新推产品开盘不到几天或者销售不到几个月，直接对外宣称售罄。目的是欺骗购房者等常见的捂盘手段。
其实，2009年以来，为打击捂盘惜售，不少地方也开展了打击行动：北京启动房地产市场秩序专项检查，约谈捂盘惜售的开发商，一经查实，将公示开发商和项目名单，并严厉查处。上海规定：炒号、人为组织排队、内部订购，或开发企业无正当理由拒不开盘、拒外销售的，或以畸高价格挂牌，在一年内销售率不到5%的，将被认定为捂盘惜售、囤积房源的不良行为。有关部门可给予当事开发企业降级或取消资质的处理。
但是，由于对捂盘惜售行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府沿袭房地产财政思维惯性，不愿意打击违规开发商，更不愿意平抑房价，导致地方政府对捂盘惜售的打击“雷声大，雨点小”，问责板子高高举起，轻轻放下。南京市对捂盘惜售行为确定1万元的罚款标准，固然规则清晰，可操作性强。但是罚款标准太低，显然不能有效打击捂盘惜售行为。
其实，地方政府要遏制开发商捂盘惜售，平抑房价，一方面要制定严厉的处罚规则，重拳打击，从经济上让捂盘惜售的开发商得不偿失。从而引导开发商放弃暴利心态，用合理的价格、正常的销售手段运作市场。也让消费者从涨价预期的恐慌中走出来，逐渐回归购房理性。另一方面，地方政府要改变对房地产财政的依赖心理，在做好保障房供应，降低地价与房产税费方面体现责任担当，让利于民。为平抑房价、楼市理性回归提供市场原始动力。
