开发商窃喜了：调控政策可能把房价越调越高
房天下综合整理2010/01/07 10:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年的房价是涨还是跌？在昨天的一场“2010年宏观经济与房地产展望”高峰论坛上，透露出的信息似乎不能让购房人“放宽心”。来自上海的一名楼市专家表示，今年房价将趋温和，但一些政策客观上又在抬高房价。
上海专家：
南京5万元/㎡才算高端房，比上海差远了
上海的这名专家头衔有“一大串”：国务院特殊津贴专家，中国经济体制改革研究会副会长，福卡经济预测研究所所长、首席研究员，姓名叫王德培。
“今年的房价走势，是微笑曲线。”王德培开口就谈房价，就像人微笑的嘴角，“一端是经适房、一端是奢侈消费的高端房，而中间的这一端才是一般的住房消费者，也是被房价“折腾得死去活来”的一个群体。
王德培先拿别人“开刷”：金岩石（国金证券首席经济学家，记者注）这个老兄说未来5年上海的高端房要达到30万元/㎡，“我说他太缺乏想象力”，现在黄浦江附近偷偷卖的房价都在15万元/㎡左右。“现在南京5万元/㎡的房价才算高端房，比上海要差远了……”
对于今年的房地产走势，王德培认为“不可能像2009年那样井喷，但也不会坠入悬崖，总体是温和的”。不过，他对目前的房产调控政策也“颇有微词”：是否能起到打压抑制房价的作用？
王德培说，营业税征收年限从2年改为5年，“可是卖家不管这一套的，他们不谈税费，全加到房价中去了，客观上也刺激了房价的上扬”。
另外，土地拍卖之后，开发商的首付款比例要达到50%。“这就带来一个后果，中小型开发企业的成本加大，很可能拿不到地”，那些大的开发商“家伙们”，会形成一定的垄断局面，相互抬价，反而是推高了楼板价。因此，未来房地产的价格上涨也是必然的。
与会的一名开发商听了，不免“窃喜”，他私下与人交流说：“看来房地产的高峰论坛，就是说房价还要走高啊”。
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南京专家：
800万平米供应量可能供不应求
今年南京的房地产市场商品房上市量有多少？昨天南京网尚机构房地产研究中心主任颜涛披露说，预测南京今年将达到800万平方米的上市量，同比去年有30%的增长。颜涛说，从他们中心的调查分析来看，通过对2005年以来57宗上市地块的初步梳理，得出了“净地平均开发周期23个月，毛地平均开发周期28个月”的结论。其中拿到土地以后在两年后开发上市的，比例超过了50％，“一般开发企业从拿地到楼盘推出也就两年时间左右”。
另外，从2005年到2007年，在江南八区公开出让的114幅土地当中，到目前有1/3没有能形成有效供应，“21幅地块满2年了，还属于空置或开发状态”，有17幅地块满2年了，但处于“虽开工但尚未开盘”的状态，甚至因为种种原因，一些土地到手3年、4年尚未上市的土地也有。
鉴于这个情况，他们认为南京的土地存量还有很多，预测2010年商品房供应量会在2009年的基础上增加30%，约在800万平方米左右。
不过，有业内人士反驳说，2009年新商品房的上市量虽然不足600万平方米，但2008年的存量房就有500万平方米的量，去年真正供应的商品房上市量超过了1000万平方米，这样对比，今年800万平方米的上市量显然没有去年多，“如果需求继续保持，那今年也肯定是供不应求”。
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房价走势：
去年预测不准，今年的不好预测
2008年12月底，南京网尚机构曾预测说，按照2006年房地产开发企业的毛利率来看，一般在30%—50%之间，因此其价格调整的平均价位一般在40%左右。根据去年的房价(均价)和今年的房价来比较，落差达到了14%，也就是下降了14%，而房价的泡沫程度约在30%左右，这样来看，应该还有16%的下降空间。
那么今年房价预测呢？该研究机构相关人士昨天大笑着回避了这一话题，但表示“2009年也没几个人预测说2009年会大涨啊”，以前是讲房产规律，现在讲的是投资规律，实在是不好预测。
昨天，江苏省房地产业协会常务副会长兼秘书长周士冲也说了一堆数字：2009年江苏全省的一手房、二手房销售量都较为火爆，其中一手商品房销售超47万套，同比翻了一倍以上。从13个城市市区来看，淮安同比增长最快，增幅近2倍；其次为徐州、苏州、无锡，接近1.5倍。去年1到11月份，全省13个省辖市市区的面积销售近两千万平方米，同比增长174.95％。南京市二手住宅成交面积，其次是苏州。（现代快报）
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在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房，继续加强房地产市场监管。
1月5日，住房和城乡建设部发布了住建部部长姜伟新在日前召开的住房城乡建设工作会议上所作工作报告。姜伟新在该报告上指出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，重点是加快保障性住房建设和遏制部分城市商品房价格过高过快上涨，促进民众住有所居。
姜伟新称，2010年将通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）廉租住房和经济适用住房等方式，加大保障性住房建设，加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，将增加限价房、公共租赁住房和安置住房规模，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。
针对一些商品住房价格过高、上涨过快，而住房和住房建设用地有效供应不足的城市，姜伟新认为要扩大经济适用住房的供应范围，增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。让经适房由低收入家庭向中等偏下收入家庭方向扩大。
姜伟新还指，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房，继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。同时完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。坚持依法拆迁，细致做好工作。（观点地产网）
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