调控目标落空 青岛楼市2013"高潮"频现

2013年,与国内绝大多数大中城市一样,青岛楼市迎来了又一次“爆发”。青岛新建商品房成交量达119407套,创下历史新高,其中近郊板块成交量惊人,涌现出不少万元盘。事实上,为了严控房价,不少大中城市使出“浑身解数”,但这些调控措施多从抑制需求出发,未有实质性影响。2014年,面对房产税扩容、不动产登记制度出台、由需求管理转向供给管理等政策预期,中国楼市会慢下来吗?

青岛“万元盘”延伸至近郊

青岛网上房地产统计数据显示,2013年青岛楼市新建商品住房总成交量达119407套,较之2012年94339套的成交量多出25068套,增幅为26.6%,创下了历史新高。

分析去年每个月新建住宅成交套数可发现,2013年青岛楼市已经打破了淡旺季界限,成交量“高潮”不断:1月,住宅市场迎来“开门红”；3月,受“国五条”细则落地和契税上涨传闻的影响,出现扎堆购房潮,房产交易中心出现深夜排队现象,住宅交易量比2月上升了206.6%,共成交14553套,也成为全年住宅成交的点；在经过了4月-8月的传统淡季后,9月住宅成交量达到12422套；10月份在9月基础上再次攀升,达到14000余套；在接下来的11月和12月,楼市依旧没有进入“淡季”,继续发力,成交量分别达到13102套和11950套。

对于去年青岛楼市的火爆,房产中介工作人员感触颇深。“每天都走在领着顾客看房、买房的路上,没有一丝空闲。”一家房产中介的工作人员杜景强说道。

在业内人士看来,造成2013年青岛楼市“疯狂”的,除了政策因素刺激,还与开发商积极推盘、优惠频出和购房者积极出手有关,尤其是一些新盘打出诱人的团购优惠,使得价格“低开高走”,更是很大程度上刺激了成交量。而对于购房者来说,在“试探”了政策后,开始积极入市。

2012年,青岛市确定了“全域统筹、三城联动”的城市空间发展战略,明确提出以胶州湾为核心,建设东岸、西岸、北岸三大城区。伴随着“大青岛”战略的实施,郊区新兴板块正在崛起。

以2013年12月青岛市各区域销售情况来看,曾在金九银十大放异彩的李沧、市北板块黯然失色,而近郊板块的成交量十分惊人,跻身全市前三名的分别是:黄岛区、城阳区以及胶州市,这三个区市的新房成交量均在2000套以上。

其中,“西岸新城”黄岛区以4483套的成交量傲视全市,占成交总量的近三成,比前一个月增加四成多。城阳区以2664套的成交量位列全市第二,环比上涨23%,占全市成交量的近两成；胶州新房成交量也突破了2000套,正在规划建设的新机场让市民看中这里的发展潜力。

在成交火爆的同时,房价也一直保持上行的态势。总体来看,暴涨的现象不存在,但是房价上涨已经成为一种常态。

日前,中国价格指数研究院公布了100城房价指数,其中青岛样本平均价格9698元,环比上涨0.33%。2013年11月,青岛房价环比上涨0.5%,同比10.4%,这也是青岛房价恢复上升通道以来,首次同比涨幅“破十”。

随着房价的不断上涨,青岛越来越多的楼盘售价突破“万元/平方米”关口。2013年以来,市南、市北、崂山房价全线过万元毫无悬念,李沧中心、东李片区新房单价也持续攀高,另外,像城阳中心城区、蓝色硅谷以及西海岸等近郊新兴板块也涌现出不少万元盘。

“相比北京、上海等城市的‘大风大浪’,青岛楼市一直保持着一种稳步发展的节奏。”业内人士张百忍分析说,“就目前的情况来看,李沧、黄岛、胶州、城阳的新房存量较大,销售增长速度较快,这也将是接下来青岛楼市发展的潜力所在。”

调控目标落空 问责不能“爽约”

2013年,中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。

根据国家统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。

国务院2013年初出台的“国五条”要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。多地城市为此提出,当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。北京、上海等地明确表示要“基本稳定”。

然而,过去的2013年,许多城市房价都出现明显上涨,完成房价调控目标基本无望。数据显示,扣除价格因素影响后,大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%,广州为8.1%,深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。

业内人士表示,调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政,也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示,2013年主要的40个城市,土地成交额高达14707亿元,同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。

“房价调控目标难以实现,严厉问责不能落空。”中指研究院华中市场总监李国政表示,问责制的权威性受到挑战,势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心,甚至也会质疑楼市长效调控机制。不少分析人士指出,房地产作为支柱行业的地位,也决定了问责制落实的难度,“如何问责,谁来问责,对谁问责”等都会遭遇“软执行”。

经济学者马光远表示,房价调控目标是政府对于百姓的“承诺”,没有完成目标而“爽约”,蒙混过关只会丧失公信力。 

2014 楼市调控如何改革

2014年,对于房地产市场的调控,首先想到的当属“房地产税”。党的十八届三中全会提出,加快房地产税立法并适时推进改革。此外,三中全会关于财税改革的表述,以及近期国务院决定整合不动产登记职责,多种迹象表明,房地产税推出的步伐会加快。

税制改革之前必不可少的环节是完善法制。财政部部长楼继伟日前表示,要加快房地产税立法,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。同时,国家发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。

业内人士分析,房地产调控或将以“重税收、轻管理”的思路展开,成为2014年楼市调控的主要手段。若房地产税一旦征收,力度、规模可能会很大,特别是拥有多套房的炒房客,将大大增加持有和交易成本,对于高端户型和异地购房有较大的影响。

专家认为,市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就,2014年“限购、限贷”等措施仍将存在,“房价控制目标、限价、限签”等则可能逐步淡出。

国务院发展研究中心副主任刘世锦表示,我国房地产市场有明显的区域性,北上广等地的房价很高,但一些二、三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此,未来房地产市场调控或更多地考虑地区差别,给地方政府比较大的自主权,将调控任务和责任下放给地方政府。

中国银行发布的宏观经济金融展望报告指出,2014年,货币政策走向、调控政策加码及房产税等改革的推进速度将成为影响房地产短期走势的关键因素。预计房地产市场仍将呈现平稳增长态势,增速会有所放缓,房价上涨继续分化,不排除房价下跌城市数目进一步增加的情况。