房地产调控压力空前 金融政策影响深远

随着城镇化、棚户区改造建设带来的利好预期以及各地“地王”的不断涌现，房企对未来市场预期再度上升至高点。但与此同时，高企的地价、房价也给房地产调控带来了空前的压力，这场调控与价格的博弈仍在延续。

国家统计局10日发布的数据显示，前8个月房地产开发投资同比增长19.3%，增速比前7个月回落1.2个百分点。商品房销售面积和销售额增速分别较上月回落2.4和3.4个百分点。投资和销售增速均出现了回落，同时房屋施工面积、企业到位资金等指标也出现了下滑。

这对“高烧不退”的房地产市场而言显然是个好消息，似乎火热的楼市有降温的迹象。

但是，在不少业内人士看来，这只是短暂的“清凉”。交通银行(601328,股吧)金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示，这主要是因为季节性因素所致，7月和8月是传统销售淡季，加之今年南方持续高温，市场成交意愿骤减，开发商为接下来的金九银十推盘高峰做准备。分城市来看，一、二线重点城市的火热程度仍超其他城市。

链家地产市场研究部张旭也认为，8月的房地产各项指标的回落，只是同期基数较高再加上8月市场淡季因素的共同作用，9月、10月的销售数据向好可能会明显扭转这种走势。“9月、10月的销售好转是大概率事件，1月至8月的销售数据下滑只能说是短暂的波动，并未出现明显的趋势性。”

“地王”频现引担忧

其实，楼市的火热态势从近期各地不断“井喷”的“地王”中也可看出端倪。各地“地王”纪录不断刷新，引起市场一片哗然。

因为，面粉进价高，生产的面包自然不会便宜，这些数字背后代表的将是“高高在上”的房价。以北京农展馆地块为例，业内人士预计，该项目未来售价或将超过15万元/平方米，或将创下北京豪宅项目的价格标杆。

与此同时，一线城市土地市场的“火爆”情况从数据上也可见一斑。报告指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。

对此，夏丹分析称：“进入传统"金九银十"销售旺季的首周，天津、北京、上海、杭州、苏州纷纷涌现"地王"。这与一、二线城市土地资源的稀缺以及房企资金面的改善不无关系。”一线和重点二线城市因其土地的增值价值高于其他城市，一直以来都是房企追逐的焦点。而房企资金面也在继续转好，尤其是大型房企资金面比较充裕。另外，资金成本也呈下降趋势，特别是在信托融资成本下降和上市房企再融资开闸的影响下，加大了房企拿地底气。“因此，土地市场火爆、成交价刷新的现象并非近来独有，而是已持续近一年局面的延续。”

值得警惕的是，虽然监管层对于房企再融资的口径没有改变过，但是房企已悄然开始制定再融资预案。资料显示，自3月19日中茵股份(600745,股吧)发布定增预案以来，2013年近10家房地产上市公司发布定向增发预案，预计募资总额在147亿元左右。也正是资金面的宽裕令标杆房企底气十足，加之土地市场的供不应求，引得标杆房企在土地市场上频频出手，购地金额居高不下。

金融政策方向影响深远

不断涌现的“地王”在传递房地产市场“火热”信号的同时，也着实令人们对隐藏其后的风险捏着一把汗。

不少业内人士表示担忧：“开发商拿地热情高涨，高地价的出现已经很难抑制，"地王"频现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下，应该加大对中端市场调控的力度，否则已经到来的"金九银十"市场将存在失控风险。”根据国土资源部法律中心发布的中国土地市场指数(CLI)显示，经过一季度短暂调整后，地产景气指数二季度回升至600点，环比增长29.5%。地产景气指数进入红灯过热状态。

由此可见，在房价、地价的双重压力下，房地产调控压力空前。那么，金融政策又会对房地产调控产生哪些影响呢？

专家对此指出：“除房产税等长效机制外，金融政策的方向也将对房地产市场造成深远影响。”

虽然在宏观调控层面金融政策仍以保持稳定为主，但是日前多地商业银行已出现对个人住房贷款缓贷、停贷现象。而对出现部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的现象，夏丹对记者说，近来，银行投入个贷领域的资金已有收紧趋势，且个贷利率打折力度也较之前大幅减小，许多银行已回调至基准利率，这将对置业者的购买力和购房积极性产生一定的影响。

此外，日前国务院发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，指出金融机构可以自主确定贷款利率，这也意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜，也进一步使房地产方面贷款收紧。

对于未来房地产市场将以怎样的面貌呈现还不得而知。但无论是采取税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，还是在完善房地产税收制度、金融改革等方面进行突破，健全长效机制已成为业界的共识。在全联房地产商会名誉会长聂梅生看来，房地产市场正处于博弈关键期，短期来看，由需求支撑的房地产投资将继续保持高位，但从长期看来，房地产调控长效机制的出台，将促使存量住房有效释放，对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。

房价和地价"一路高歌"逼宫调控 金融政策难定 经济参考报

随着房地产投资增速的回升，城镇化、棚户区带来的市场预期，放开再融资信号的利好，房企对于未来市场预期再度上涨至高点。但与此同时，高企的房价和频繁刷新的“地王”又再度给中央和地方压力，房地产价格与调控的博弈或将再度上演。

数据表明，“百城价格指数”连续15个月环比上涨，北京等重点城市继续领涨。

中指研究院发布的数据显示，2013年8月，100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅继续小幅扩大。其中，价格环比上涨的城市个数为71个，较7月增加10个。

同比来看，100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点，连续第9个月上涨。包括一线城市在内的10大城市中，北京环比上涨最为明显，涨幅达到3.22%，同比涨幅高达22.49%。

土地方面，中指院数据显示，重点监测的300个城市地价显示，8月300个城市成交楼面均价为1277元/平方米，同比上涨41%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1778元/平方米，同比上涨43%。

8月，300城市月度住宅用地溢价率同比增幅也涨至年初以来的值。8月，300个城市土地平均溢价率为21%，较上月增加4个百分点，较去年同期上涨16%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为25%，较上月增加4个百分点，较去年同期上涨18%。

中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于部分城市供应不足，政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解。另外，频繁出现的“地王”与“日光盘”现象，也使购房者担心后市房价反弹而继续恐慌入市，导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

成交量大幅上涨，也造成存量房库存量下降明显。CR IC研究中心数据显示，重点城市存量房消化周期几乎都在11个月以内，上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期仅10个月。值得注意的是，北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更仅为6个月，过少的库存或会造成房价大幅上涨。

房企业绩飙升投资加速

链家地产研究院研究员张旭表示，自2012年2月升温以来，一手房销售速度加快，企业资金回笼情况较好。与此同时，房企再融资有望开闸，也为房企营造了更加宽松的融资环境。

此前完成半年报披露的112家房企业绩显示，2013年，上半年的营业收入总额达2289.6亿，同比2012年同期的1636.7亿上涨39.9%。营业利润则达到了438.9亿，同比2012年同期的348.3亿也上涨了26%。

在房企业绩向好的同时，房企再融资开闸信号十足。虽然从证监会层面一再确认关于房企再融资口径没有改变，但是房企已悄然开始再融资预案。

新湖中宝招商地产、冠城大通、北京城建相继公布再融资预案。据统计，自3月19日中茵股份发布定增预案以来，2013年近10家房地产上市公司发布定向增发预案，预计募资总额在147亿元左右。

也正是资金面的宽裕令标杆房企底气十足，加之土地市场的供不应求，引得标杆房企在土地市场上频频出手，购地金额居高不下。

9月4日，北京农展馆地块与豆各庄地块同时开拍。值得玩味的是，这两个地块分别在2012年11月、12月及2013年1月推出，但是随即停止出让。其中农展馆地块地处三四环之间，位置优越，配套成熟，是内城内不可多得的核心地块，一推出就被认定为“地王”；豆各庄地块则是北京2013年的首块“限房价竞地价”地块。

经过多轮角逐，融创以21亿元、异地配建27.8万平方米的医院面积竞得总建筑面积为59152平方米的农展馆地块。异地配建医院意味着，按照8000每平方米建设标准异地配套建设27.8万平方米的医院，也就是开发商需额外增加22.24亿的医院投资。以此计算，开发商在拿地时，合计需要为5.9万平方米支付43.24亿，平均楼面价高达7.31万元。

与此同时，恒大地产以溢价64.9%的40.4亿元竞得豆各庄地块。链家地产研究院研究员张旭指出，按照商品房的限价22000元/平方米来看，该项目的销售额为53.5亿元，如果考虑到高达40.4亿元的土地成本，配建公租房的建设成本以及项目开发成本，房企基本上只能做到微利，甚至难以盈利。“该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样，只是其曲线进入北京市场、打造自己的北京运营团队的被迫选择。”

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出，这两块地的成交，再次证明土地市场的火热，被房地产大佬任志强形象地表示为：“政府扔根骨头就抢”。

的确，以北京为例，2013年至今，房企拿地面积占同期销售面积109.7%，创历史新高。北京前8月新建住房成交面积701.1万平方米，成交额为1620亿元；拿地769万平方米，成交额为715亿元，拿地金额占同期销售金额的44.2%。值得注意的是，在2009年时，北京拿地金额仅占同期销售金额的20%，土地补充面积占同期销售面积的58 .5%。2012年，这两个数据也仅分别为11.4%和36.4%。

事实上，除销售好转、房企融资开闸外，城镇化、棚户区改造、农村建设用地入市等多个因素都对房地产行业产生利好，使房企对未来信心十足。

CR IC研究中心发布的第三季度地产经理人信心指数(R M I)显示，三季度房地产经理人指数为60.85，较上季度大幅上涨7.63点，达2010年以来的历史值。

“控房价”压力剧增 或引起调控收紧

值得注意的是，今年3月份“国五条”细则落地之时，地方城市各自制订的“2013年的房价控制目标”已经进入年终倒计时，由于前期的大幅增长，大部分城市“控房价”压力空前。

数据显示，开发商三季度提价意愿从去年同期的4.12%大幅飙升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占15 .06%下降到占2.81%。

以中南地区为例，中南地区超过6成开发商表示将在三季度提价销售，而广州最为强烈，例如广州楼盘中信西关海的销售价格在近9个月上涨了5800元，涨幅达24%。

此外，国土资源部法律中心此前发布的中国土地市场指数(C L I)也显示，经过一季度短暂调整后，地产景气指数二季度回升至600点，环比增长29.5%。地产景气指数进入红灯过热状态。

在房价、地价的双重压力下，部分地方政府不得不选择收紧调控。日前，郑州市房管局召开新闻发布会指出，自9月1日起，持有郑州市居住证明3年以上、在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房;对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。

郑州相关负责人在接受媒体采访时表示，今年前7个月，郑州房地产市场出现了供求关系暂时性紧张的局面，影响了房价的稳定。因此，未来市场变化、政策执行效果，决定此次限购执行时间的长短。“我们的政策目标是，保护和支持刚性需求、打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。”

与此同时，中央层面也多次指出应扩大房产税试点。日前，发改委主任徐绍史和财政部部长楼继伟受国务院委托向人大常委会报告时，均指出下半年房价反弹压力较大，应重点抓好扩大个人住房房产税改革试点范围工作，以抑制房价过快上涨。

金融政策难定

除房产税等长效机制外，金融政策的方向也将对房地产市场造成深远影响。

虽然从央行层面，金融政策仍以保持稳定为主，但是日前多地商业银行已出现缓贷、停贷现象。而对出现部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的原因，美联物业研究中心总监徐枫在接受《经济参考报》记者采访时表示，虽然这种现象与楼市调控并无直接关联，更多的是商业银行自身业务的调整，但减少贷款的倾向，将影响购房人群的预期。

徐枫指出，各类房地产贷款的余额增长率呈现逐年下降的趋势，这也表明房地产开发和销售在银行贷款方面的高峰正逐渐接近极值，房地产的高速发展期正逐渐接近尾声。

“中短期来看，个人住房抵押贷款对商业银行来说并非吸引的业务，同时国家的房地产调控方向也不会发生明显转变，因此中短期商业银行的放贷行为不会有明显变化。”徐枫认为，根据7月5日颁布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，金融机构可以自主确定贷款利率，这也意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜，也进一步使房地产方面贷款额收紧。

综上所述，未来房地产市场将以怎样的面貌呈现在我们面前还不得而知。市场转暖、城镇化、棚户区改造、再融资放开的多方面会为房地产带来利好，但另一方面，房产税试点的扩大、金融资本的出逃又会带来利空。

全联房地产商会名誉会长聂梅生对此表示，房地产市场正处于博弈关键期，短期来看，由需求支撑的房地产投资将继续保持高位，但从长期看来，房地产调控长效机制的出台，将促使存量住房有效释放，对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。

多地楼市调控政策出现微调 谨防房价全面上涨 中国证券报

日前，多地楼市调控政策出现微调：郑州市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京市则要求，9月1日起，市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是，安徽芜湖市规定，在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税；此前温州已放松限购政策。

业内人士指出，目前，一、二线城市房地产市场量价齐升，而三、四线城市库存积压仍比较严重，在这样的市场环境下，各地方政府的调控政策出现分化有其合理性。但是，一、二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，而三、四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现性房价上涨的可能。

地方调控现分化

9月2日，中指研究院[微博]发布《2013年8月中房指数系统百城价格指数报告》。8月，100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

高企的房价，使得一些地方政府终于坐不住了。9月2日上午，郑州市房管局召开新闻发布会，宣布局部调整住房限购政策：从即日起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。

无独有偶，南京市日前出台《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。《实施意见》进一步明确，18家南京市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权，须于2013年底前完成退出。另外，南京区属、功能板块共有77家控股、全资、参股的国资房地产企业，根据《实施意见》，各区和功能板块的国资房地产退出工作要在2014年6月30日前完成。按照规定，南京市相关职能部门不再批准新的国资企业进行房地产投资、一般商品房项目开发、土地出让报名等。

不过，一些三线城市为鼓励居民买房，部分放松了以往的调控政策。继温州放松限购政策后，安徽芜湖推出了技术人才购房优惠措施：在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

谨防房价全面上涨

在国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第6和第7，可以说仅次于一线城市，属于房价上涨最快的两个二线城市，其全年房价控制目标很难完成。

据了解，郑州市政府今年5月就开始采取限售、限网签等措施，抑制房价上涨，先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。但是，由于调控执行不给力、部分区域供应不足及房企不缺钱等因素，6、7月份郑州房价逆势上涨。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，郑州楼市此次调控加码，很难令房价下降。主要原因是：一方面，郑州新政让不符合结婚年龄的人没有买房资格，是购房结构的调整，不会把全部住房需求封住；另一方面，郑州限购区域是二环以内，此次限购令并没有扩大限购区域，有资格和有条件的人完全可以去不限购区域买房。

南京楼市也有类似情况，官方要求国企“退房”，对楼市供应会造成一定的影响，若供不应求的局面加剧，反而会助推房价上涨。此外，此次退房令会否重蹈央企退房令的覆辙，最后不了了之还未可知。也就是说，一、二线城市的调控加码措施，可以短期内让房价上涨趋缓，但长期来看不会改变房价涨势。

而放松调控政策的温州、芜湖等三线城市，其直接动力来自于楼市低迷拖累经济。据统计，7月芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑幅度达59%；截至7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月。温州房价则从2011年9月开始已连续22个月下降。业内人士认为，接下来可能会有更多楼市需求低迷、库存难消化的城市加入其中。而这会导致原本已有下降预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

“放松限购、对购房者给予税收减免，这样的措施对楼市回暖有立竿见影的效果，2008年金融危机的时候已被充分证明。”谢逸枫告诉中国证券报记者，“如果三、四线城市都以微调的名义这么做，那么所谓的一、二线城市房价上涨、三、四线城市房价停涨或下降的分化局面，有可能变成房价性上涨的情形。”

 孟晓苏：房价调控不是不要调而是怕乱调

今年将进入中国房地产的发展期，如果真的能启动内需红利、城镇化红利、制度红利这三大红利，中国经济就会获得持续增长的力量，然而，目前的中国房地产还存在着两大短板。

这样的房价，你和你的小伙伴会惊呆吗？

北京日涨2939元；上海日涨2085元；广州日涨1427元……近日，一幅由网友制作的“主要城市房价日均增长图”在网上引发热议，该图显示，房子每天涨价上千元，并称“我的小伙伴们，上什么班，炒什么股，抢什么黄金，还是买房靠谱！”

果然，“2013中国居住小康指数”调查结果印证了“买房靠谱”的理念——在房产、黄金、基金、股票等多种投资选择面前，大部分国人买房。

不过，对于如今的房价上涨景象，幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏却并不感到特别的惊讶，“24年前就称房价是泡沫了。”