王永斌：当前中国房地产市场分析及未来展望
房天下2013/01/22 22:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2013年1月22日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下承办的“新形势•新机遇•新发展”2012-2013中国（南通）房地产形势报告会盛大启动。房天下新房集团华东区总经理王永斌先生就“当前中国房地产市场分析及未来展望”主题和与会嘉宾共同探讨了中国房地产市场形式。
房天下新房集团华东区总经理王永斌
各位来宾，各位先生，各位女士，首先我代表主办方房天下和中指研究院欢迎大家来参加今天晚上的“2012-2013中国房地产形势报告会”，我的主题是新形势、新机遇、新发展。大家都是南通地产界的精英，又都是房天下的老朋友，首先我代表主办方感谢大家抽出宝贵的时间来参加今天的活动，谢谢大家！
下面我占用一些时间，把我们最近做的中国房地产市场分析和未来的展望跟大家做一个分享。汇报主要包括两个方面，一个是现状，二是走势。
一：2012年中国房地产市场总结
市场：价格止跌反弹，成交为近三年，一线回暖快力度大
企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更稳健
二 未来中国房地产市场趋势展望
政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
（1）地方政府通过调整公积金等鼓励合理需求，货币信贷予以支持
多个地方政府调整公积金政策支持首套购房需求
货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升
（2）继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求
中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实
地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策
货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求
（3）土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾
土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划
保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标
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新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连续8个月的同比下跌
百城均价连续7个月上涨，已超过1月平均水平，同比上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。2012年12月百城住宅均价为9715元/平方米，已超过2012年初水平，比1月微涨0.20%，比2011年同期上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。
十大城市住宅均价涨幅高于百城平均水平，与2011年年初相比，十大城市住宅均价累计上涨1.22%。同比方面，12月同比上涨1.06%，为2012年以来再次同比上涨。
销售：销售持续向好，整体好于2011年
2012年，商品房销售额为6.5万亿元（预计值），同比增长11%，自2012年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大；11月累计销售面积2012年以来首次止跌，预计全年为11.4亿平方米，同比增长4.6%。
开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升
2012年，房地产开发投资额为7.2万亿元（预计值），下半年同比增速企稳回升，预计全年增长17.0%。其中，住宅开发投资额同比增速仍低于同期办公楼和商业用房。
开工：新开工面积低于2011年，但四季度以来累计降幅持续收窄
2012年，房屋新开工面积18亿平方米（预计值），同比下降6.0%，降幅持续缩小。房屋施工面积59.4亿平方米（预计值），同比增长17.2%。
重点城市新房成交：全年成交量为近三年同期，12月达2010年调控以来高点
全年成交量为近三年同期水平。2012年，50个代表城市月均成交住宅2326万平方米，比2011年和2010年同期分别高出28.7%和9.5%，为近三年同期。
12月成交量创2010年调控以来高点。代表城市成交量自3月起持续回升，7月达到2012年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年12月的阶段性高点（仅低4.1%），8-9月略有下降，四季度持续回升，12月创2010年调控以来新高，成交2977万平方米，比2010年12月高出1.6%。
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各类城市对比：均为近五年来第二高，一线城市回暖快力度大，但较2009年仍有较大距离
2012年，各类城市成交量均有所增长，均为近五年来第二高位，其中一线城市同比增长40.9%，增幅最为突出，但较2009年仍有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6月率先达到高点，7-9月持续下行，10月起再度回升，12月成交93万平方米，再创2011年以来新高。
二三线城市成交量回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到2012年小高峰，之后持续高位运行。2012年全年成交量同比分别增长31.3%和21.8%，三线城市回升最晚、力度，但量已超过2009年高点。
不同区域对比：长三角地区同比增幅更加明显，但相比2009年差距，东北地区表现恰好相反
2012年，前两年受调控影响程度较大的长三角地区（2010年和2011年分别下降40%和21%）成交量同比增长60%，增幅明显高于其他区域（增幅均在30%以下）。与2009年的高点相比，长三角降幅24%为，珠三角、环渤海降幅接近20%，中西部和东北均下降12%。
东北地区代表城市2012年累计小幅增长4%，2010年和2011年降幅分别为13%和2%，表现最为平稳，其2012年成交量与2009年相比近下降12%，差距。
新房供应：新增供应低于2011年，“金九”为全年推盘高峰
2012年，20个代表城市月均新批上市1267万平方米，同比下降5.9%，比2010年增长1.4%。其中，9月达到全年推盘高峰，单月新批上市突破2千万平方米，“金九”之后新增供应骤减，但11-12月新增供应连续两个月环比增长，处于2012年较高水平。
供求对比：库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降
2012年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。截至12月底，10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比增长4.6%，仍处于2010年来的较高水平。
从出清周期来看，由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2011年二季度以来较低水平。
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十大城市二手住宅价格：环比第10个月上涨，同比第4个月上涨，且同环比涨幅均有扩大
2012年12月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22345元/平方米，环比连续第10个月上涨，涨幅为1.40%，各城市价格全部上涨。同比来看，均价上涨10.12%，涨幅显著扩大，是自9月以来的第4个月同比上涨。
与2012年初相比，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨10.12%，涨幅明显高于十大城市新房。
十大城市二手住宅成交：成交超2011年，回升趋势显著，年末达到两年来水平
2012年，十大城市累计成交二手住宅65.3万套，同比增长25.3% ，增幅低于相应城市新房（35%左右）。二季度开始，成交量持续大幅回升。三、四季度分别成交19.53万套和20.47万套，同比分别增长67.8%和115.9%。
土地供需：全年供求水平不及2011年，但4月以来逐渐向好
2012年，300个城市各类土地推出、成交面积分别为15.8亿平方米、11.9亿平方米，同比分别下降8.2%、14.9%，其中住宅用地推出、成交面积同比降幅分别为17.4%、23.6%，商办用地推出、成交面积同比增幅分别为20.4%、6.4%。
4月以来推出及成交面积环比均逐渐向好，其中12月住宅、商办用地推出、成交面积均达到年内水平。
地价：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于2011年同期
2012年300个城市各类用地楼面均价为937元/平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地同比上涨6.9%，商办用地同比下降15.2%。
各类用地平均溢价率为7.8%，比2011年同期低4.3个百分点，住宅、商办用地分别比2011年同期低4.4、5.8个百分点。其中住宅用地溢价率稳步上升，12月达到年内点13.3%。
开发企业：业绩总体好于过去两年，万科继续，中海、保利逼近千亿，绿城、世茂增长快
2012年，共有万科、中海等53家企业突破百亿元，其中十家代表企业销售额达6918亿元，比2010年和2011年同期分别增长40%和25%。具体来看，上半年逐月增长，销售额在6月达到全年峰值，为793亿元，下半年稳定在较高水平。
万科达1412亿元，仍位居，同比增长19%。保利超过1000亿元，同比增长39%，与万科差距进一步缩小。绿城和世茂同比增幅，分别为59%和50%。
企业拿地：总体少于过去两年，但下半年积极性明显提高，万科、保利最为突出
2012年十家代表企业共拿地8053万平方米，同比下降6%，拿地总金额达到2062亿元，同比增长30%。
随着2012年市场逐步回暖，企业拿地积极性逐步提升，下半年共拿地4859万平方米，比上半年高52%，拿地金额共1644亿元，是上半年的3.9倍。
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城市布局：一二线城市得到更多企业关注，下半年溢价成交地块明显增加
2012年房企更倾向于将资金投向一二线城市，拿地资金占比提高。龙湖地产转向最为明显，提高18个百分点。
万科和保利2012年有针对性地补充北京、上海、广州等核心城市的地块，保利在一线城市拿地金额合计超过160亿元，万科在上海3宗地块也价值82.5亿元。恒大调整策略，转战二线城市，2012年也重点补充了济南、沈阳等二线城市地块。龙湖则在了其大本营重庆地区购入多宗土地。
关于“中国房地产中长期发展动态模型”
“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。
房地产业的主要影响因素：城市化、经济增长和调控政策
根据“中国房地产业中长期动态模型”：
影响商品房需求的主要因素包括经济增长、货币供应量和城市化，其中城市化率每增长1个百分点，商品房销售面积增加5.44%。此外，城市化率提高还会带来商品房开工和土地供应分别增长5.16%和3.49%。
在商品房供给方面，城市化率、土地供给、新增贷款最为显著，而商品房价格受到供应、需求等多方面的影响。
宏观经济：2013年经济形势好于2012年，政府换届效应释放，经济企稳向好
与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。 根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。
货币环境： 稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长
2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。
在经济增速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。
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2013年总体预判：销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳
“宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧”的假设前提下，2013年房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点：
全年商品房销售面积为12.1亿平米，同比增长5.6%，增速略有扩大；其中住宅约10.8亿平米，占比接近90%，继续成为市场主流。
商品房销售价格为6128元/平米，同比上涨7.8%，涨幅略有扩大；
房地产开发投资额为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；
房屋新开工面积为19.7亿平米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。
过去十多年，城市化率提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境
过去十多年，城市化率稳步增长促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2011年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。
经济发展与城镇化继续为房地产业提供发展空间
过去十年，城市化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，GDP增长率将在7%~8%之间，十八大报告也提出2020年要全面实现小康社会，居民实际收入较2010年翻一番，这将为我国房地产市场提供发展空间。
未来十年总体预测：经济增速趋缓、城镇化继续推进、居民收入倍增背景下，市场规模继续扩大
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合政府规划和相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2011-2015年均增长7.5%，2016-2020年均增长7%）；
假设2：货币政策稳健中微调（M2年均增长12-14%，贷款余额年均增长13-15%）；
假设3：土地市场平稳（土地购置面积增速3%以内，价格波动不超过5%）；
假设4：调控政策继续有效实施，继续抑制投资投机需求。
预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，2020年末商品住宅销售面积达13亿平方米，开发投资额将达10.7万亿元，新开工面积约17.2亿平方米，供求矛盾继续缓和。从增速来看，各项主要指标增速较过去十年明显下降，行业迈入平稳缓慢增长期。
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特点一——需求分化：城镇化促进刚性需求占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会和谐
城镇化议题无论长期还是短期均为中央重点强调战略，近日中央经济工作会议在定基2013年工作时也明确提出“积极稳妥推进城镇化”，表明首次置业需求在2013年乃至未来五到十年仍是市场主体。
住建部近日定调2013年政策时提到“支持合理自住和改善性需求”，这是2010年来首次提出支持改善需求。同时2013年保障房建设计划虽低于2012年，但仍有600万套的目标需要完成。
2013年，乃至未来更长时期内，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场健康运行。
首次置业需求：未来十年新增城镇人口1.7亿人，带来住房需求超过50亿平米
预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平米计算，这部分人群的住房需求超过50亿平米；若直接以人均住房面积超过35平方米的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。
改善需求：消费升级刺激改善性需求释放，带来至少50亿平方米住房需求
人口普查数据显示，2010年末，我国城镇家庭户中，53%的家庭人均住房面积低于30平方米，共1.09亿户；30-39平方米区间内的户数也占到17%。
收入倍增条件下，居民消费不断升级，带来大量改善需求。基于以上数据，仅现有城镇人口的改善需求就将超过50亿平方米。
更新换代和拆迁：新增住房需求约60亿平米
根据统计年鉴及人口普查数据，2010年末我国城镇总人口约为6.7亿，城镇居民人均住房面积为30.3平方米，按此推算，2010年末我国城镇居民住房总存量约为202.9亿平方米。其中1990年前建成的房屋户数、建筑面积占总量的比重分别为28%、22%（超过40亿平米），至2020年末上述房屋的使用年期将超过30年，将有相当大一部分面临拆除。
我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。
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特点二——城市分化：一二线短期价格上涨压力仍旧较大，三四线供应过剩风险需警惕
少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注。
从更长时期来看，一线城市集聚效应将更加明显，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性
特点三——企业分化：龙头企业跑赢大市，集中度进一步提高
2011年，百强房企销售额占的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%。2008-2011年，百强房企销售额增长比同期行业平均水平超出20个百分点，领先优势日益明显。
2012年，十家代表企业的市场占有率继续扩大至12%，万科、保利、绿地突破千亿，中海、万达、恒大也超过900亿元，百亿企业总数达到52家。
策略建议：顺势而为，踩准节奏，优化布局，把握客户需求，提供优质产品
展望未来十年，城镇化继续推进、宏观经济向好、收入倍增的背景下，房地产业前景广阔，规模扩大的同时“分化”成为关键词：
需求分化：高中低端需求形成立体住房体系——城镇化推进促进刚性需求继续成为市场主体，消费升级刺激改善性需求释放，保障房建设到位促进社会和谐
城市分化：一线城市规模聚集效应优势更加明显，在中等城市形成新增长极的同时，三四线城市面临较大的不确定性
企业分化：强者更强，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化
展望 2013年，经济和政策环境趋稳，房地产业形势将好于2012年。在房地产调控成为常态的背景下，企业应顺势而为，踩准市场节奏，优化城市布局，把握市场主流客户需求，提供优质产品，不断提升客户满意度和品牌影响力。
我们相信明年年初到明年年中的阶段，三、四线城市的市场表现一定会好于今年的下半年。我也希望，南通的开发商能够把握住2013年的机遇，取得更加优异的成绩，取得更加优异的表现，谢谢大家！
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