半年涨价半年跌 看2012南通房价轨迹
房天下观察-南通房天下2012/12/28 00:00
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好戏连台的龙年楼市，要谢幕了。
这是艰难的一年，从年楼市的低迷，到后来遍及全城的打折优惠，房企间惨烈的肉搏，生动映照了市场的冷峻；也悲情书写了求生和破局之路的艰辛。这是惊艳的一年，持续两年的低潮终于在今年扭转，刚需喷发，强劲的购买力催动楼市暖流，巨量的成交迎送了近年来的年景。这是“英雄”辈出的一年，日光盘、千人抢房局面再现通城，恒大海上威尼斯、星光耀广场、圆融广场、万科金域广场、中国南通工业博览城等等项目都曾以一盘之力打破僵局，诱发市场裂变，从而改写南通楼市的龙年运势。
这也是充满变数的一年。
这一年，始于凛冬，却收官于暖冬；以降价潮启幕，却在涨价声中结束。而市场峰回路转，改变的不只是成交量和价格。严酷的环境，夯实了开发商的务实精神，即使在下半年价格回调之际，也保持着克制；激烈的竞争，激发了更为多样的营销创新和产品创新，品牌价值经受检验，产品品质在竞赛中升级。于是，这一年，楼市变得更加公平、精彩。同时，政策束缚始终存续，天量库存一直未降，楼市依旧深藏危机，对于市场走向，仍然难以打探出可以放心的判断。开发商还需要更多的智慧，延续这场繁荣。
无疑，这是值得铭记和思考的一年。
回顾这一年。2011年下半年开始，受到房产调控，限贷、限购的重重压力，楼市成交低迷。去年年底开始，楼市和土地市场一起低迷。今年三四月份开始，随着一批楼盘的大幅度以价换量，激发了刚需的极大购房热情，掀起一波又一波的销售热潮。而后的五六月份，市场回暖，直到7月南通商品房成交量创下今年月度成交套数新高纪录。这一年楼市的跌宕起伏可谓是楼市“奇幻漂流”的写照。
2012年已至尾声。在这一年，南通楼市发生了先冷后暖的变化，开发商和购房者在不同时刻都扮演了不同角色，不同的时刻也发生了不同的事件。不变的是贯穿全年的价格战，有过"烈日曝晒"，也有过"惊涛骇浪"，一年间，曾经价格见底，如今成功价值回弹。
面对着楼市的不定数和激烈的产品竞争，价格战的产生是必然的。其一，不少区域的楼盘价格形成在火爆的市场中，在冷市场中难免是虚高，这为价格战的形成提供了下降区间；其次，价格战也是产品同质化所造成的，为了抢夺刚需市场，南通市面上的中端刚需产品越来越多，价格战在所难免。
价格战贯穿于2012年整年，它带来了深远的影响。能看到的影响，是客观上拉低了房价，刺激了需求的出现；看不到的影响是，它在客观上也肃清了房地产行业，对优胜劣汰市场的形成起了加剧作用。
上半年：价格一再下探
2012年伊始，南通楼市节后的冷清持续蔓延，投射在整体的房价上表现为：从全线坚挺到溃不成军，从2012年1月份至2012年6月份，南通新房房价呈现明显下降趋势，1至3月房价平稳浮动，而从4月份开始，房价回调趋势明显，半年度房价的降幅为4.51%。
1月：开局，由于年底的低起价策略，加上春节的“休假”，所以房价有所变动的并不多，仅有金色城品以及华强城因为加推房源的变化所以价格有所上调，在200-2500元/平米不等。而出现价格下调的楼盘也并未出现，只是优惠幅度由于节假日出现了不小的变动。而整体上根据中指院数据，南通1月份房价下降了0.29%。
2月：春节过后，流连于各大售楼处的购房者越来越多，真实具有购买意愿同时愿意出手的购房者也越来越多，相较于之前的“独角戏”，开发商的这幕剧终于有了观众，在资金稍微有那么些紧张、销量真的不行的时候，放些价格给这些愿意买单的看客，何乐而不为呢？这其实是一个正循环的过程，开发商放利——购房者买单——开发商更乐得放价——买单的购房者越来越多。
典型例子就是：以品质户型为傲的意邦绿墅湾推出80套的特价房，6996元/平米的价格打折之后只有5931元/平米。百城价格指数调查数据，南通2月样本均价7526元/平米，环比涨0.35%，涨幅列百城第17位。
3月：3月份的楼市确实很热闹，不少项目推出了超低折扣的优惠活动，比较吸睛的有桂花小镇的“零首付、送阳台”，皇家花园的“首付一成送一成7万8起”、金鼎湾国际的7折买房优惠、华润置地橡树湾2房57万起、德诚翰景园91平总价59.8万、万科金域蓝湾非毛坯三房89万起、弘阳上城成本价7500元/平米......一系列的优惠让人咂舌的同时，不少购房者在感叹：“南通房价真的降了！”
4月：房价再往下跌！根据百城价格指数显示，4月100个城市的住宅平均价格连续第8个月环比下跌，跌幅比上月扩大。百城住宅均价同比自去年6月以来首次出现下跌，十大城市均价同比连续下跌且跌幅进一步扩大。4月南通住宅平均价格为7549元/㎡，环比仍上涨0.33%。个盘看，一共有7个项目出现较大幅度的价格变动，6个以降价为主；4月份价格出现变动的4个项目均为降价，降幅达到26.63%。
5月：楼市继续4月份的深度优惠，在房价上也有进一步的松动，根据房天下统计的项目报价显示，5月份报价出现变动的一共有7个项目，其中价格出现下滑的占据大多数达到6个，但整体相比4月份的跌幅有所减缓，跌幅是友谊嘉御龙庭的6.36%。
6月：南通市区有12个项目在报价上相较于月初或者5月底出现较大幅度的下降，其中降幅的为南通壹城水清木华；降得的为中港翡翠城，只有4字头起。但是细细分析不难发现，这些楼盘的价格变动都是因为推出特价房、或者所剩房源不多、或者是新开盘推出新房源而出现的情况。因此并不能说南通房价整体出现了下行。但是有一点是肯定的，就是开发商在定价上依然保持着谨慎的态度。
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下半年：市场一直处于回暖趋势 个盘涨价明显
7月：，南通7月份房价环比上涨1.05%，达到了7620元/平米，相较于6月份的6850元/平米上涨770元/平米。从个盘的报价上看，市区房价的报价也确实出现了上涨：有7家楼盘价格出现了不同程度的涨幅，景华城上涨3.31%、金鼎湾国际上涨1.85%、万濠华府上升3.57%、中南世纪花城上浮4.76%、优山美地名邸上浮2.94%、景瑞18号起价从5800元/平米上升为5978元/平米。
8月：房价涨幅12%。在南通市区6大板块的70个样本楼盘报价中，有7个楼盘出现了价格变动，其中价格上调的有：市中心的高端豪宅——“藏珑，涨幅4.48%，万濠华府均价从14500元/㎡，上调至16000-17000元/㎡；新东区的非毛坯准现房——南通运杰龙馨园，涨幅12.24%，东区弘阳上城均价从7800元/㎡上升至8400元/㎡，涨幅7.69%；开发区的刚需项目——优山美地名邸，涨幅11.43%；景瑞18号起价从5978元/㎡调至6300元/㎡，涨幅5.39%。整体看来，8月份南通市区6大板块的房价还是处于比较稳定的状态，涨价和降价仅仅是杯水车薪，并不能撼动整个南通楼市房价的变动。
9月：9月上旬任志强抛出“楼市供应量出现下降 明年3月前房价将暴涨”的论断。南通市县一共有10个项目在报价上出现调整，其中报价明确上涨的项目有6个，数量和8月份相同，其中通州区、新城区、新东区如皋、海门分别有1个项目报价上涨；但是涨幅环比有所回落，涨幅为通州区的万和华府环比涨8.33%。
10月：江苏无锡太湖新城一处楼盘房价从每平米1.6万元跌至6900元。南通方面，市区6大版块在售的84个样本楼盘中，报价出现变动的达到12个，与9月份的10个项目基本持平：其中报价出现上涨的有6个，和8-9两个月的数据相同。这6个报价上扬的项目中，一半是来自于新城区，其中万濠星城报价上浮达到12.5%。
11月：市区6大版块在售的86个样本楼盘中，报价出现变动的达到12个，数量和9-10月份持平。其中涨跌项目数量均衡，分别为6个，涨幅为金鼎湾国际单价上涨1000元/㎡。从现实市场情况来看，南通楼市成交量持续回升，成交量的回暖导致市场没有必要出现大范围、“大折扣降价”来缓解市场的僵局，当前市场出现更多的状况是开发企业通过收窄房价降幅的局面试探是否可以激活市场成交量。
12月：收官季，价格战再度打响。南通共有10家楼盘房价发生异动，其中5家楼盘喊涨，5家楼盘喊降。尽管涨跌楼盘在数量上势均力敌，但在幅度上却差异较大。其中除了主城区的金鼎湾涨幅超过了9%之外，喊涨楼盘的涨价幅度基本控制在7%以内，很多为试探性的小幅波动。而降价楼盘中有3家降幅都超过了15%，堪称“跳水”。多数楼盘的降价策略还是选择以特价房的形式试探市场，刺激买房人，而并非选择一步降到位。
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市场：南通房价整体平稳
从整体上来看，南通房价整体还是处在相对平稳的区间内。个盘房价的下调上涨，部分是因为尾房、部分因为房源变动，真正坚决涨价的楼盘少之又少，而降价也多以特价房和其他打折优惠来显示。开发商们小心翼翼的涨价行为，给人留下了深刻印象。之所以会出现这种现象，很明显跟贯穿2012年全年的限购、限贷政策很有关系。
从年初到年中，楼市的政策似乎一直在往宽松的方向微调。部分银行将首套房利率从之前的“上浮10%-20%”逐渐调整到基准利率，部分银行甚至拿出了8.5折优惠。此后，央行连续两次下调存款准备金率和连续两次降息，而40多个城市也开始微调楼市政策。政策利好加上实惠房价，于是购房者购房热情日益高涨。接着，日光、千人排队等现象重出江湖，于是房价也开始蠢蠢欲动，一些之前超低价开盘的开发商普遍有了涨价的想法，超低价格只限于在几个特价房。
但是纵观整年的市场，虽然成交上涨，但大部分的成交是由小部分的楼盘在支撑，“以价换量”的字眼贯穿了整年的楼市现象分析中。
对于未来的房价，任志强曾经表示：明年3月房价将暴涨，笔者认为，这样的可能性不是不存在，但是对于南通这个“慢热型”的三线城市来说，房价大涨的可能性不大。今年，当一线城市在大喊涨涨跌跌的时候，南通不是依然平稳？
一旦房价涨到一定程度，对于许多购房者失去了诱惑力的同时，坚定的双限政策让市场的观望气氛更为浓郁。加上房产税即将出台的消息甚嚣尘上，更是让九十月份以后的楼市更为平稳，房价也在一定的阶段上停滞不前。
在经历了长达1年多的楼市调控之后，目前购房者也已趋于理性，不仅对于盲目提价的项目并不认同，那些实际价格优惠幅度不大的“伪促销”项目也难获其青睐。产品是否具有高性价比已成为购房者认购的重要指标。加上日前有新闻说南通的库存依然比较大，因此未来开发商还是以维稳为主才是正道。
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2013年：六成专家看涨？
2013网易经济学家年会调查成果——2013世界与中国经济走势预测报告日前正式发布。该报告是在对国内百名经济学家和企业家的调查结果基础上得出的。报告发现，67%的受访者认为中国GDP增速有望维持在7%-8%的水平。对于投资市场，接近六成的受访者认为明年楼市将会量价齐升，但对于股市的前景仍不容乐观。
预计明年房价涨幅7.8%
中指院报告显示，预计2013全年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平方米，同比上涨7.8%，而房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。
报告称，货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去库存压力依旧严峻，整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。
中国经济减税呼声高 房市限购政策存争议
对于中国经济，高达67%的经济学家认为明年GDP增长率将在7%至8%之间波动，较过去十年10.7%的增长率显著下滑，但保持在7%以上不会有太大问题。对于中国是否应再次出台财政刺激政策，学者出现明显分歧，55%的受访者支持继续出台，而45%的受访者则反对继续刺激经济。与此同时，减税却成为学者的共同选择，73%的受访者支持出台大规模减税政策。
民富眼下成为中国经济的重要话题，但对于明年的城乡居民收入，近九成受访者认为增速将低于20%，财政收入增速预期也与此相似。
今年11月份，人民币对美元共计20次触及涨停，再次引燃了人民币大幅的预期。从调查结果来看，明年人民币态势将会延续，仅7%受访者认为明年人民币将会贬值。
今年来，股市跌跌不休，监管层新政频出，却依然不能将股市拉出谷底，对于明年的股市走势，受访者的观点趋向保守，七成人认为明年股市将处于窄幅震荡状态。除股市外，其他投资理财产品明年的形势亦不甚明朗，71%的受访者认为黄金等贵金属将处于窄幅震荡状态，41%的受访者认为理财产品的将会持平。
在政策打压下，各地楼市一年多来表现低迷，而今年年底却意外呈现出量价齐涨的“暖冬”，58%的经济学家认为明年楼市有可能延续今年年底的涨势，仅有12%的受访者认为明年楼市会量价齐跌。房产、汽车限购政策出台以来虽争议颇多，但依然有59.6%的受访者不赞成取消。
美量化宽松效果越来越小或造成其他资产通货膨胀
眼下的美国经济是温和反弹，还是持续衰退，QE4推出对美国经济有帮助吗？对此日前在京参加网易经济学家年会的世界银行前行长、美国前副国务卿罗伯特?佐利克在回答记者提问时认为，现在美国经济还是有一些中等适度反弹，但是很明显这种反弹还不够充足，可以让足够多人重返就业岗位，财政悬崖的风险依然存在。而现在美国对于量化宽松有效性有非常多的辩论，佐利克个人认为，量化宽松的效果已经开始越来越少。目前来说这种商品价格包括通货膨胀都得到了控制，但是美国当局联储局还是要小心出现其他类型资产通货膨胀，比如美国农场的土地，因为现在有了非常多的投资，价格也在上涨。总体来说国际经济的现状还是非常脆弱，无论欧盟国家、日本还是其他新兴经济体。
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