南通楼市迈入下半场 春交会后4大谜题待解
房天下观察-南通房天下2012/05/28 08:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
南通楼市迈入下半场 春交会后4大谜题待解
南通房天下讯：为期三天的南通第53界房交会在5月27日落下帷幕，房交会上，开发商的卖力营销、购房者的边走边看、各类机构的贴心服务都让这届房交会平添了不少亮色。都说房交会是风向标，能从中看出后续市场的一些端倪，究竟房交会之后，南通楼市会如何变呢？
对于第53届房交会，各方评论不一。在市场不景气的时候，很多人对这届房交会的热度打上了大大的疑问号。但从现场看来，这届房交会的情况并不是那么糟糕。不少项目表示人气不错，并且对蓄客情况相当满意。，除了一些之前就比较受宠的刚需楼盘，一些改善型楼盘、LOFT产品展位前，也围了不少意向客户。
“我们也没有搞什么特殊的活动，只是准备了看房车让客户去现场看。很多人也确实愿意去看。这说明他们是非常有诚意的。”在开发商看来，此次房交会南通市民的购房诚意，明显要比之前几届要好。虽然可能从总体上来看人流量不如往届，但是有效的客户多，这才是开发商最满意的。
场内热闹，场外也不甘示弱，一些参加房交会的项目除了在现场驻站，更是在项目售楼处举办自己的活动，比如弘阳上城的达人秀、万科金域蓝湾的少儿故事大赛及亲子嘉年华。另外没有参加房交会的华润橡树湾、益兴名流府、华强城等在周末都举行了自己的活动。一时间，这个有房交会、5月末的周末成为红五月的“高潮”。目前银行的房贷政策在不断松动，房交会张驻场的几家银行不少表示有85-95折的优惠。另外，存款准备金率下调，银行的放款速度也在加快。
房交会之后，推盘楼盘依旧不在少数。政策松动，加上楼市不断有低价房供应，楼市的稳步回暖，正在逐渐成为一种现实。
延伸阅读：
降价、迷茫、悲观？乐观、出手、看涨？目前的南通楼市依然阴晴不定，前途未知。
楼市将继续大幅度降价继而实现全面降价，还是停留在目前部分降价的水平，或者后市会涨？当下房价是否已经达到意向购房者的预期水平，是果断出手还是继续等待？
刚需青年置业成主流
根据房管局相关领导表示，目前南通购房者95%为持本地身份证的市民，同时中小户型的刚需产品 比较热销。而在本次房交会上，本地购房者依然是购房主流。
在“金刚”盛行的当下，南通已经基本无投机客的身影，投资客也是少之又少。在房天下的调查中，51.61%的人表示买房是为自主；有29.03%表示是改善购房；12.9%是因为结婚购房；投资客仅占到3.23%。
在现场，前来看房的市民有一家几口同来的、年轻小夫妻买房结婚的、父母为儿女来打前阵的，也有县区过来看房的，其中有不少青年人群。80后特别是29-33岁的80年代末购房群体的崛起，是目前楼市最明显的置业特征。
在楼市发展上行的市场态势下，经济收入水平和支付能力成为主导市场需求的关键因素，积累了一定储蓄的30多岁以上中老年客户群体表现更为突出；而在楼市发展下行的市场态势下，对住宅的刚性需求成为主导市场需求的关键因素，特别是二次置业受抑制的情况下，中老年群体虽然具备一定的经济实力，但因购房成本压力更大，部分人暂缓购房，此时，青年一代置业群体开始崛起，房价的下降给了这部分群体更大的购房空间，同时也减轻了购房压力，购房迫切性明显大于年龄较大的改善需求群体，因此，年轻人购房成为目前群体。
房子降价需求有啥新变化？ 想买三房的人多了
每一次的房交会，都是开发项目“争奇斗艳”的盛会。在这里，新项目崭露头角，让更多的人了解；老项目则是或多或少会推出新房源或优质房源吸引购房者以达成成交的目的。那么今年的
房交会，哪些产品会成为购房者关注的热点呢？调查中51.61%的人表示关注套三及以上户型的产品；41.94%因为置业成本等原因关注套二户型；另外3.23%表示关注小户型产品。
市场房价整体水平下滑的去试下，面积需求现扩大趋势，因此在对购房者的采访中，三房选择明显超越两房，成为主导。
“我一直想在城南买房，是90平左右的小三户型。”在2012南通春季房交会上，购房者刘小姐向笔者表示，买房是她今年的“头等大事”，她看中了位于新城区的某新楼盘，“在新城区有7字头的刚需盘实属不易，但项目还没开盘，还是再等等吧”。
有业内人士分析认为，刚需产品、性价比高、优惠幅度大的项目在春交会上热门，是意料之中的事情，随着楼市步入下半场，刚需购房群体是否继续发力，而春交会上的优惠能否见底，后续房价走势如何等谜题也亟待破解。
延伸阅读：
谜题一：
刚需购买力能否持续？
“春交会的参展效果比想象中稍微好些。”不少人这样说。虽然整体的楼市回暖的温度还不到一定火候，但是刚需盘占主导的房交会，还是吸引了很多市民前来“逛一逛”，“调控见效，楼市刚需开始抬头。”业内分析认为，如果以人气由低到高排列，应该可以分为高端项目、商业项目、普通住宅项目三个层级，而刚需购买力强劲，是推动住宅销售的动力。
南通楼市一直较为健康有序，相对其它城市少有泡沫和虚高成分，加之有经济实力的城市人群数量庞大，房屋需求量自然惊人。随着城市化进程加快，未来房屋需求或将长期性地持续增长。
“目前调控持续发力，房价开始呈现探底趋势，部分刚需嗅到置业机会才逐渐开始入场。”有业内人士也表示，随着刚性需求大量释放，后期楼市谁将占据主导地位仍待观察。
谜题二：
“限时”优惠能否无限期？
“什么才是与春交会适销对路的产品？春交会上的热销盘又有哪些特征？”早在春交会开始前，业内外对这两大问题的讨论就从未停过。首先，开发商必须要让购房者真正得到实惠，在价格、赠送面积有真实体现；其次，在户型设计及配套设施上要体现足够的居家生活品质，让消费者真正买到称心如意的房子。
事实上，不少企业也正是依托以上两点，取得了不错的销售业绩。根据房天下统计，在本届房交会的30多个项目中，有15家推出房交会优惠，多以特价房为主：优山美地名邸10套特价房；意邦绿墅湾10套特价房，一口价7600元/平（21-29层），面积145平米；中南军山半岛9套联排别墅特价房均价9000元/平；弘阳上城30套10#楼92平房源；友谊嘉御龙庭10多套特价房，均价7400-8800元/平；国基桂花小镇10套特价房，优惠24万，投篮抵房款；景华城10套特价房，其中购买指定2套房源送奥迪轿车；中港城90万买140平米3房；另外还有罗福宫购买10套指定房源送宝马；北城一品购房享济州岛高尔夫游；恒盛尚海湾针对一、二、三期房源推出的团购优惠。
“开发商在此次房交会上大打优惠战。如今随着房交会的结束，这样的优惠是否会延续仍是个问题。更关键的是，目前开发商的优惠幅度已经很大，但仍有不少购房者‘不买账’，未来如果优惠不能见底，购房者是否仍会‘按兵不动’？这是当前楼市面对的又一问题。”一位业内表示。
谜题三：
房价后续是何走势？
对于购房者来说，关注的还是房价，买房的是怕后续房价忽然大涨，而观望的人则是觉得房价还会走低，究竟这次房交会上透出的信息如何呢？
在房交会上房天下工作人员对业内进行了采访，不少业内表示南通目前的房价形势已经趋于稳定，“再降价成本怎么办？”某位业内无奈的表示。大家认为后续还是会以品质为主、价格为辅的竞争态势进行。
中南世纪花城营销总监夏乔平表示：“今年政策应该不会再从严，从大环境来看，就像银行首套房的85折优惠，一般客户基本都能享受9折优惠了，这是一个信号。从限贷、利率的上浮转变成首套房的优惠，说明银行对于房地产市场是个支持。再者，各地政策的一个调整，释放的信号表明未来楼市政策再从严的可能性不大。目前调控的深度和广度已经达到了一个程度，另外购房者对调控的心理预期也已经到了一个程度。现阶段双方都处于一个比较理性的阶段，开发商可能会推出一些优惠，购房者方面如果达到了心理预期也会选择出手。未来的价格还是一个稳中有升的过程，开发商对于未来的形势还是有信心的。”
南通房天下工作人员对现场购房者也进行了采访，大部分的市民感觉今年尤其是现在的房价相比去年还是有一定幅度的回落，后市涨跌还是很难说。“反正要买的，不能考虑那么多了。”市民房先生这样表示。
谜题四：
商办项目如何突围？
本轮调控剑指住宅市场，这让不受政策影响的商业地产脱颖而出，成为众多投资者的新宠。因此我们不难发现本届房交会上商办项目也是齐聚亮相，尤其是LOFT项目的大幅增加爱，成为房交会上一道夺目的看点。在参展的7个纯新盘项目中，就有5个是商业地产项目：恒隆国际、幸会幸会、檀墅领馆、五洲国际广场、中海丁香花园；另外还有北城一品、京扬数码广场、中房汇达广场、鸿鸣金茂中心。商业地产包括商铺、写字楼、酒店式公寓等。笔者在现场看到，这些项目的冷热不均，形成了明显的对比。比较热的当属商住两用的loft项目，因为产品的独特性、低总价等让不少购房者感兴趣。
同时如京扬数码广场的案场主管范存露表示的，“买房投资等还是要看地段”。确实不错，笔者看到处于市区的几个项目如京扬数码广场、中海丁香花园等项目售楼处相对人气火爆。
在笔者办理房天下卡的过程中，也有外地的购房者前来咨询南通的商业项目，他表示希望找一个能够代租管理的商铺，这样的情况并不少见，不少投资者买商铺并非为了自己经营，同时也没有那么多的经历区出租经营。因此，商业项目对企业的开发经验及策划、运营、管理能力等十分考究，如果不能依据市场需求、区域属性进行合理定位，商业项目的前景将会十分堪忧。
后市分歧依然存在
近期房地产市场的一些变化，已经对地产股产生了影响。5月22日，保利地产上涨5.42%，万科A上涨3.92%，交投较为活跃。
针对近期房地产市场的一系列变化，华远地产董事长任志强认为房价可能会在明年3月份上涨，其理由是我国经济将在四季度见底。此外他还表示，一般市场规律是一年半到两年时间为一周期，届时房价不会一般的涨，而是暴涨。
此前一直认为房价还会继续下跌的SOHO中国主席潘石屹，近期在股东大会上一反常态地表示，中央透过政策调控房价，因此房价走势很难预测。而对于存款准备金率下调一事，潘石屹表示较易获得贷款，这会对市场产生心理影响。
不过知名房地产投资专家贾卧龙却对后市有不同看法。贾卧龙5月22日撰文表示，进入5月份以来，各地楼市的成交量有喜有忧，各地方政府都开始实行不同程度的微调，以刺激疲软的楼市，央行也开始了新一轮的下调存款准备金率用以应对。本轮调控的招数就是“限购令”和“限贷令”，只要国家限购、限贷政策不变，楼市的形势就不会出现逆转。
延伸阅读：
