四种因素制约 南通房价已渐近谷底
房天下观察-南通房天下2012/05/11 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，南通房天下业主论坛上的一则帖子，再度掀起了网友们对于南通房价的热议，帖子的标题是《南通主城区10年前的房价才2800，如今的房价一对比顿时碉堡啦》，帖子中就以一张2008年房价的图诠释了一切，上面大大的"2800元/m住主城"。网友回帖感叹，“工资的涨幅也没这么快。”
如今南通的房价确实和几年前无法相比，对比的就是2008年，那时候中南的项目3000元/平左右都乏人问津，如今10500元/平米的花城占据销售排行榜的首位！如今随着开发商“以价换量”愈演愈烈，房价似乎有下跌之势：景瑞18号5600元/平团购价；地中海花园4348元/平特价房推出；四季食品城房天下拍封顶价16万，算下来也就2800元/平，因此有人调侃“现在2800元也能置业崇川啦！”
纵然是这种情况，还是有很多购房者在观望，他们依旧在等待，等待南通房价出现底谷的一天。那么这一天究竟能否到来？近日，著名经济学教授王德培来南通进行经济、楼市、股市相关主题讲座时就指出：“2013年下半年楼市将回暖，现在是购房者的春天。”也就是说，购房者不能再坐等底谷的出现，现在观望的人是“不知庐山真面目，只缘身在此山中。”
作为中国经济体制改革研究会副会长，王德培教授在经济学领域的成就是毋庸置疑的。早在1998年对中国未来经济的预测上，在大家都对中国经济表示前景担忧的时候，王教授就表示中国经济进入起飞期。事实证明王德培教授的推论是正确的。而在来通的主题讲座上，王教授又指出：“2012年楼市抄底，下半年进入底谷；2013年下半年楼市回暖。”
小幅回摆，高位横盘，夯实底部，再上台阶。”王德培教授用这16个字概括出2-3年时间楼市的走势。“下半年将是楼市的底部，到2013年下半年楼市将回暖。所以2012年是购房者的春天，是开发商的冬天。”
王德培教授指出：决定国房价的几个关键。
是社会舆论。楼市调控如此坚定实施，就是因为舆论的影响。
第二是供求关系。未来5年，中国人口将达到13.9亿，到2030年会达到15亿，中国的城市化运动远远没有结束，中国新增1千多万人口，对房地产的需求是下不来的。而在南通发方面说，单南通市区（不含通州区）的常住人口就超过113万。 同时根据房管局的数据显示，南通购房者基本以刚需为主，投资客仅占几个百分点。随着城市化进程的开拓建设，有住房需求的本地市民以及外地来通发展人员越来越多。因此，南通的“需求市场”还是很大的。
第三是对货币的态度。中国未来进入一个资本金融的时代，货币的大量增发将是一个常态，未来最不值钱的就是钱本身了。
第四是土地制度。中国的土地出让金由地方政府所得，去年地方政府的土地出让收入高达1.2万亿元，土地出让所得占地方财政收入的近半，这种土地出让制度也决定了中国的房价，而土地制度改革起来是非常困难的。 目前南通虽然土地市场比较冷淡，但是目前在售项目在去年乃至两年前拿地的价格并不低，所以房价的底线在那里，难以下跌到购房者所期望的那种超低谷。
那么，南通目前房价情况如何呢？根据百城价格指数调查，2012年3月份南通样本均价环比微涨0.11%，样本均价达到7524元/平米；继3月南通百城房价上涨之后，2012年4月南通住宅平均价格为7549元/㎡，环比仍上涨0.33%。所以在一系列“4字头”、“5字头”、特价房，低起价的背后，南通房价其实并未出现多少下跌的波动。曾经有一条新闻，细数了永远买不到房的七类人，其中有几种就是“永远觉得房价还会跌的人；永远总是看而不买的人；永远总是慢人一拍的人；永远都在等待房价跌到谷底的人”。所以，如果永远都在观望，是势必买不到房子的。
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据数据统计显示，2012年4月，南通市区商品房总成交555套，市区住宅总成交195套，总面积865567.73平方米。回头再看3月份，南通市区商品房总成交749套，住宅成交487套。相比之下，4月楼市在成交总量上略有下降。而五月以来成交都不是很理想，五一期间这一周，南通市区的成交量倒成近日成交的低谷。
而为了打开相对较弱的市场局面、备战2012上半年业绩报表，各大小开发商、新老楼盘纷纷瞄准“红五月”大打促销牌、血拼价格，力求成交攀升弯道超车！加上月末房交会的推动，开发商似乎信心倍增。因此进入5月，抄底、特价房就更加成了南通楼市的常青树，低价、折扣、送面积、送豪车等促销方式更是连番上阵，优惠都是共同的关键词！
以价换量成南通楼市主旋律 自住型刚需巧转置业良机
随着政策层面及市场走势的日渐清晰，南通庞大的刚需群体已注定成了楼市未来较长一段时间内的主题。而首套房贷八五折利率回归的亦愈行愈近，多方面利好频频昭示当下就是购房者入市的时机。
在首套房贷利率下调等“保刚需”政策逐渐明朗后，许多房企以大幅降价迎合“刚需”，提升成交量回笼资金。且5月份历来是楼市销售的黄金季节，房企推盘和销售意愿都会比较强烈，尤其是今年春节过后刚需已出现阶段性的释放，当下房企对于降价促销的意愿会尤为强烈，不论是直接降价，或是打折优惠，都逃不出“以价换量”这一关键词。
谁能以最快的速度抢到刚需客户，谁就能在这波行情中获胜。随行就市采取优惠活动，及时锁定刚需，把优势展现给客户已成了众房企部署保卫业绩之战的心态。
此外，在购房者回归理性，高性价比成为置业考量因素的当下，南通市区多个楼盘做出价格方面的调整吸引市场上的住房需求者，郑州市房价在7000—8000元/平方米的项目，成为众多住房需求者的。
当然，在“以价换量”已经成为开发商共识的当下，对于购房者而言，这或许是一个不错的购房良机。
从目前房价显示数据可以看出，市场的恐慌期已经过去，尽管总体数据仍在下降，但却越来越缓慢，如此重压下环比上涨的城市却在增加，说明需求是真实的。今年可以买房，如果今年不买房，就可能错过了一个买房的时机。
当然，由于每个开发商的产品不同，资金链状态不同，销售节点不同，定价策略也不同，所以最终呈现出来的价格涨跌形态也不同，市场一直都是在一种动态平衡的状态中，没有的底部，盲目等待房价大幅下跌并不理智。
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