"厉政年"与购房者共同成长 2010楼市政策盘点
房天下综合整理2010/12/18 00:53
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2010年是楼市政策最密集的一年，其中最核心的制度是差别化信贷政策，围绕这一政策，同时对公积金贷款、商品房预售流程的公开透明，土地出让制度的变革进行了探索。
尽管4月份以来出台了系列新政，但数月后房价重拾上涨势头，引发了楼市的“9·29新政”二次调控。在当前高通胀的背景下，不少人对于房产的保值作用依然看好，随着调控的深入，各界越来越多地就流动性过剩影响房价的问题达成了共识，未来的楼市政策调整，可能应该建立在加息，抑制通胀等手段的基础上，才会有更好的效果，而这也决定了本轮调控或将是长期之策。
国11条
元月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，因有11条意见被业内称为“国11条”。“国11条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。“国十一条”还明确指出二套房贷首付不低于40％，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。
政策回眸：4月17日，《国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(10号文)出台。要求抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等，旨在遏制部分城市房价过快上涨。提出实行差别化信贷政策，首套房90平方米以上首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，对高房价地区第三套房暂停发放贷款，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。
点评：实行差别化信贷政策是本次政策的核心，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，相当于卡住了需求的咽喉。在媒体的关注下，该消息迅速被市场高度关注，短期心理效应明显，交易停滞和观望，买房人找到了有人要给自己做主的盼头。
土地招拍挂改革
政策回眸：4月17日楼市遭遇史上最严厉调控后，国务院和国土资源部先后发文提出改革招拍挂制度的要求。北京等地也开始探索改革思路，土地市场改变拍卖的出让方式，以综合评标替代拍卖的出让方式，并出现“限房价、竞地价”以及“限地价，竞政策性住房面积”等方式，推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。
点评：综合评标确实让开发商在投报价格的时候冷静了许多，避免了各种“地王”的出现。但由于综合评标中，比拼的不仅是谁报价，还存在着建设保障房等门槛，以及企业综合印象等主观标准，不少企业也出现了任志强式的困惑：即使投报价也不容易拿到地。改革还需要继续深入下去。
“京十二条”祭出限购令
政策回眸：根据新“国十条”内容，4月30日，北京出台地方细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其主要内容为坚决抑制不合理住房需求，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
点评：新“国十条”出台后，北京很快认领了“房价过快上涨的城市”的身份，出台了更为严格的执行细则，政策势头凌厉，一方面指向地方政府，一方面指向投资客，另外指向开发商囤地。
目前对市场影响的是差别化的信贷政策，首付和利率的提高会带来较大的成交障碍，这直接抑制了投资者继续投资的兴趣。
9·29新政二次调控
政策回眸：9月29日，国家有关部委分别出台措施，加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等。
点评：差别化的住房信贷政策、限定居民家庭购房套数以及加大保障房、公租房供应政策，对于北京来说均为重申政策，早在四月份调控初期，各项政策已开始逐步全方位落实，此次重申更多意义在于对于政策贯彻不彻底的中小城市的调控，对于北京来说更多是巩固调控成果。
预售资金监管新规
政策回眸：4月13日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度。依照该通知，北京在10月出台商品房预售资金监管办法，要求申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用将受到监督管理。
点评：此政策一出，各地开发商加紧赶末班车，希望在政策执行前拿到预售证避免资金被监管。此前8个锅盖盖10口锅的时代一去不复返，开发商财技无法施展了，只能乖乖按部就班卖房建房了。贷款、预售款是开发商主要资金来源，央企国企融资渠道多，而中小企业预收款这块被监管后，受此影响会更大,或许会加快销售步伐，减少囤房囤地。
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酒店类项目禁止散售
政策回眸：5月19日，北京住建委、市发改委、市规划委和市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，房企在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2010年5月31日以后出让取得酒店类项目，一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。
点评：住宅市场的火爆，不少开发商设法将商业立项、酒店立项的地块分拆成单个公寓散售给消费者，扰乱了正常市场秩序。然而，市场上更多改变项目用途的则是商住楼，这次新政仅禁售酒店类项目，商住楼散售是否禁止，成为另一只没有落地的靴子。
国土部出台19条土地新政
政策回眸：3月10日，国土部发布《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》：增加以保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。其中提出企业闲置土地超一年禁止拿地，土地出让的竞买保证金统一提高至20%，土地成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款，加强土地管理。
点评：国土部发布19条土地新政，关于提高土地首付、惩治闲置土地等措施，旨在调控过热的土地市场。然而土地市场并未直接牵涉到购房人的利益，土地市场过热遭受调控，房地产市场过热则更需要调控，国土部19条新政释放出市场再调控的强烈信号。
经适房禁止经转商
政策回眸：5月4日，朝阳区执行新规定，经济适用房禁止同名“转商”，“转商”必须进行过户交易。朝阳区房管局相关负责人强调，新规定不是新政策，而是操作方式的变化。从5月1日开始，全市所有经适房满5年后上市交易才可变成商品房。根据流程，需要多缴纳1.5%的契税。
点评：因经济适用房将收紧出租的新规出台，大量担心受限的经济适用房业主开始集中“经改商”。原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用住房的“换证热”。5月份政策调整后，会让很多业主冷静下来。
央行加息
政策回眸：中国人民银行决定，自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。12月份，央行年内第6次、一个月内3次上调存款准备金率。
点评：加息是房地产市场调控政策的延续。面对通胀，加息是一个两难的选择。12月份，央行年内第6次上调存款准备金率。如此高密度上调准备金率但加息仅一次，体现了央行对加息的谨慎态度。
但从长远来看，本轮通胀的根本原因是货币泛滥、流动性泛滥，消除负利率的现状，避免资金从银行流出，加息是不可避免的手段。这种预期也是悬在当今楼市头顶的一把利剑。
加快公租房建设
政策回眸：6月8日，住建部、发改委等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》：规定公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。通知要求各级地方政府加快公租房建设。
点评：高房价让城市低收入阶层望房兴叹，今年提出加快公租房的建设，相比廉租房，公租房面向人群更广，需求量也更大。但是，对于这种一次性投资大的保障房，地方政府是否有建设积极性是一个问题。从可持续发展的眼光来看，公租房的大量建设和严格管理，将是社会的一大笔财富，将长期受惠于民。
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2010年严厉的调控政策高频率出台前所未有。楼市成交量仍能快速反弹、楼价坚挺不降也是。10月的限贷限购调控政策打击投机投资需求，抑制房价过快上涨取得明显效果，明年在继续抑制需求的高压政策调控下，估计成交量难以提升，但是在种种推动房价上涨客观因素影响下，房价仍有缓慢上升趋势。
以万科[简介动态]为代表的大开发商们依然能提前一个月完成甚至超额完成今年销售任务，万科集团更以1000亿元/年销售额勇夺全球之冠。预计明年在中央实施稳健货币政策调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。但由于短期内开发商现金仍充裕，降价动力不大。
目前国内经济增长态势持续向好，若一线城市房价仍处高位或过快上涨，则调控高压仍会持续。作为严厉调控标志的限贷和限购措施在房价没有明显回落情况下，放松的可能性较小，接下来还会有房产税等调控措施出台。以往调控使楼市成交量短期内下滑现象一般维持6个月左右，预计短期内房价虽然上涨乏力，但价格下调较难，当前成交量短暂萎缩是限贷限购令下产生的效果，并非购房需求的自然消失，限购令一旦取消，成交量反弹就会出现；如果限购令长时间不撤，从计划经济时代走过来的人们都明白，越是限购的东西说明供应短缺，因此越是值得早买多买，因而更加挑起人们赶快买房买大房的欲望。11月下旬一些城市成交量明显回升，二手房业主捂房不卖，成为支撑房价不降的理由。
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