"蓝绿"房价预测各说各话 到底该信谁？
房天下综合整理2010/12/10 08:48
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（来源：新闻晚报）中国社会科学院昨日发布《住房绿皮书》，报告预测2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅波动。但就在前一天，中国社会科学院发布的《经济蓝皮书》中指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。两种意见的不一致，让购房者为难了，不知到底应该信谁。
2011年中国社会科学院 《住房绿皮书》预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降。
《住房绿皮书》指出，季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2011年第二季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升；2011年第三季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定上涨压力；2011年第四季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
对于此种分析，中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞指出，是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；其次是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取露头就打的策略。从目前形势看，中央确实采取见高就打，这一点也是非常重要的。第三点预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大，在这个因素的影响下，住房投机已经受到抑制，住房消费者的预期继续发生分化。最后就是紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大约束，“我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政策宽松，大量流动性抵消了，所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因就是这几点。”倪鹏飞说。
蓝皮书：涨跌都有可能
在7日公布的 《经济蓝皮书》中却提出不同的看法。《经济蓝皮书》指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。同时，《经济蓝皮书》提出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度。该书预计，如果经济增长，调控放松，那房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%—25%，甚至会更高。
为此，蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或其涨幅为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。
购房者：多个房地产数据让人犯糊涂
“到底应该信那个？ ”购房者何先生无奈地对记者说。
已经在上海打拼了4年的何先生终于决定要买一套房，但在这轮政策调控影响下，他一直都在彷徨中，“一会说会跌30%，一会又涨了，房价感觉就像过山车一样。 ”何先生说。
今年底，何先生在目前的楼市行情下，已经有入市的冲动了。但这几天的多个房地产数据又让他犯糊涂了。 “7日中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的数据，商品房平均销售价格较上年同期上涨15%，而国家统计局按月公布的70座大中城市房屋销售价格数据则表明，今年1—10月房屋销售价格同比平均增幅为10.5%。这就有差距了吧。再看看8日发布的《住房绿皮书》，预测2011年预计住房市场继续调整，稳中有降，而前一天，《经济蓝皮书》刚说2011年的房价涨跌都有可能。 ”
在《住房绿皮书》发布会现场，中国房地产协会副会长朱中一也指出这个问题。他表示，“对于价格的预测，比较肯定的是稳中有降，这个话我也不好评论，蓝皮书的观点是两种可能都有。 ”
朱中一坦言，对房地产市场预测很难。房价的预测跟预报天气一样，很难。涉及到的问题很多，涉及到土地问题……房地产市场的主体，一般人认为是开发商和消费者之间，实际上涉及到开发商、消费者、投资者、商业银行、地方政府，还涉及到中央政府和地方政府事权和财权等。由于通胀压力，由于股票市场的低迷，这都造成房价随时有可能变化的潜在因素。
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（来源：每日经济新闻）12月8日，社科院发布《住房绿皮书》称，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫指数为29.5%，比去年同期翻了一倍还多。
对此，绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向 《每日经济新闻》记者表示，由于计算时的参照不同，两个版本的房价泡沫指数没有可比性。而且，上述指数仅作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。
质疑：严厉调控下泡沫？
按照绿皮书的算法，房价泡沫等于实际价格减去基准价格。这里的实际价格，就是今年9月35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价。这里的基准价格，则是由反映城市经济基本面和公共基础设施水平的11项指标综合得出。
按照上述算法，北京市二类地段普通商品住宅的基准价格为13316元/平方米，实际价格为26446元/平方米，泡沫指数达到49.6%，而去年同期，北京的房价泡沫仅为26.6%，一年翻了近一倍。
这种情况并不限于北京。《每日经济新闻》记者查阅2009年版《住房绿皮书》发现，去年35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。
一年之间房价泡沫翻一倍，似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来，中央多次提出“遏制投资投机性需求”，并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑：即便是“史上最严厉”的调控政策，也无法阻止房价泡沫的膨胀？
回应：不能以此推断市场走向
对于上述疑问，绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向《每日经济新闻》记者表示，由于计算时的参照不同，两个版本的房价泡沫指数没有可比性。
不过记者查询发现，在两个版本的绿皮书中，选择的35个城市完全相同，计算基准价格所用的11项参照也没有变化。的不同是，今年的绿皮书在计算实际价格时，选取的是城市二类地段的物业，而去年的绿皮书选用整个城市的平均房价。
质疑者认为，即使按照上述两种房价样本，所得出的误差也不至于达到一倍。因此，绿皮书中的“泡沫说”似乎并不可信。
根据国家统计局的数据，今年9月，70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。
邹琳华对此解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。
专家：泡沫比例无法测算
多数接受本报记者采访的多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分。
还有观点认为，房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致，因此，除计算房价泡沫外，还应计算地价中的泡沫成分。
事实上，房地产市场的泡沫问题已谈论多年，但对于市场中究竟存在多少泡沫，业界始终未能达成共识，也承认其测算难度。
不过，泡沫扩大的说法还是受到了多方质疑。在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数业内人士认为，市场的投资投机性需求已被大量挤出，成交量的稳定和上涨主要原因在于刚性需求的释放。
出席昨日发布会的中国土地学会副会长黄小虎也明确表示，在抑制投资、投机需求上，政策取得了明显效果。
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