中央商务区的破茧冲动

中央商务区，又称之为CBD，是一个城市、地区乃至、全世界的经济中枢。从空间上说，它是个高强度开发的区域，景观上是高度密集的楼群，聚集了城市地区的人流量、最发达的交通设施、水准的服务、的地价和租金等。中央商务区处于资金流、信息流和物流的核心位置，一个城市拥有中央商务区，就拥有证明自己经济地位和实力的凭证。

南通中央商务区的范围，在项目意义上严格说来是指北至崇川路、南至桃园路，东临工农路，北依园林路的长方形地块，人们也把它叫做中南世纪城，总建设规模约133.65万平方米，其中中央绿轴东侧地块，除五星级酒店尚未封顶外，已基本建成，D-01（五星级酒店-东区）、B-03（写字楼-西区）、A04（SHOPPINGMALL-西区）、中央绿轴地块正在施工，绿轴西侧的其他地块尚未开工，目前中央商务区的累计开工项目面积已达97万平方米。就城市的分区功能而言，中央商务区还应包括北至行政中心、南至体育会展中心的整片区域。

中南世纪城小区景观

最近，如果你在中南世纪城附近逗留，偶尔会感到地面的震动，那是中央商务区西南角的A04地块正在打桩，在不久的将来，这里将会建起一个占地近4万平方米的超级购物中心，也就是俗称的SHOPPING MALL。虽然这种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所，在本世纪初就已在一线城市兴起了一股潮流，但在南通，这依然是一个新兴的商业形态。作为中央商务区丰富业态的重要组成部分，它是否能够吸引足够的人气，将在相当大的程度上影响到项目的后续进展。商业地产不好做众所 ，大型SHOPPINGMALL的运作更是公认的难度大，但，对于从接下中央商务区项目至今，已经顶住外人难以想象的压力、克服了一个又一个困难的中南人来说，这不过是一个必定会被越过去的坎。

2005年，当陈锦石以高于心理价位400元/平方米的价格，拿下中央商务区这个项目的时候，在当时引起了不小的轰动。令人尴尬的是，几乎没有人看好他的这次“冒险”，外界评论多数认为，在南通这样勉强算得上二线城市的地方建CBD，缺乏“现实感”。《财经时报》的记者也就此撰文质疑“二线城市的CBD冲动”，他说“如今，还没有一个城市找到一个合适的路径，人为地建设出一个区域性的CBD”——至少，这个论断值得推敲。

虽然早期的CBD多是在区域商贸业态进化的基础上自发形成的，比如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区，但这并不是形成CBD的途径。以目前国际上著名的CBD为例，法国的拉德方斯就曾是巴黎西郊的一片不名之地，1958年，巴黎市政府出于保护老城的目的，开始在该这里建设新区，40余年后，拉德方斯成为欧洲的商业中心，并有超过1600家公司及15万工作人员入驻，成为巴黎现代化的象征及欧洲最卓越的商务办公区。

另外一个例子是日本新宿的中央商务区。上世纪50年代，随着日本经济高速发展，东京原都心已不能适应形势需要，政府机关、大公司总部、性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为了分担主要中心区的经济发展压力，东京都政府提出建设副都心的设想，并首先从新宿着手。经过近30年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成。并形成东京的一大景观——超高层建筑群。

通过以上两个例子，我们不难看出，在城市发展上，巴黎与东京在上世纪五十年代所遇到的问题，与南通在本世纪初所面临的情况，是何其相似，因此，选择相似的道路建设新区，也不足为怪。而那么多反对的声音，可以说表现出来的是一种“肤浅的理性”，人们习惯于静态的看问题，所以才容易陷入“CBD只有大城市才能搞”这样的思维定势，而不去探究CBD形成的真正条件和南通这座城市发展所拥有的可能性。

中央公园效果图

陈锦石拿下中央商务区这个项目，在当时被人视作剑走偏锋之举，实际上，却是建立在他对当时诸多因素的扎实分析基础上的。为了评估这个项目，陈锦石花了大量时间，研究近五年以来南通的宏观经济数据、政府工作报告，甚至包括主要市领导的重要讲话，最终他得出了支持最终决策的三个基本判断。

首先是南通宏观经济飞速发展，在长三角经济体中地位显著提升。进入新世纪后，南通经济进入高速发展期，2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年更是历史性地突破15%，在江苏省的GDP贡献率仅次于苏州、无锡与南京；与此同时，随着苏通大桥的建设和洋口港开发等重要事项提上日程，南通的经济发展拥有了更为广阔的发展前景。

第二是南通房地产大势长期向好。当时南通的房地产刚刚起步三年，每年的综供应量在150万平方米左右，三年内，房价涨了3000元/平方米，呈现出求大于供的趋势，房屋从开工到封顶基本上可以卖空。

第三是城市发展水平与经济规模不匹配。与其经济发展水平，南通的商务、商业发展严重滞后。商业方面，南通还停留在传统的大百货形态，商务方面，南通还没有一家可以称得上国内一流的写字楼。虽然南通拥有区位以及优势产业积聚等优势，但其调整城乡结构与产业结构的需求也日益迫切。

从政府工作报告、各种文件以及官员讲话中提炼出来的信息汇集在一起，关于南通城市建设的线索，也就在陈锦石头脑中渐渐清晰起来，他看到了新的政府班子花大力气做事的决心，也看到了南通城市的发展方向。他认定，机遇就蕴含在城市发展的过程中，这种被称为“跟着政策走”的开发理念，在之后的实践中被验证了是多么正确。

然而在当时，正如前文所提到的，几乎没有人完全认同陈锦石的决断，甚至中南的高层也对项目的前景心存疑虑。

中南控股的副总陈小平在当时接受采访时，就透露出两方面的担忧：一是项目的前期融资，二是这么大的地块如何消化。后者尤其是他的心病，对于从未操作过这种巨无霸型项目的中南人而言，最初望着这片广袤的空地，多少有点彷徨甚至是恐惧。要知道，这是中南在南通的个房地产项目，虽然此前在青岛等地积累了一定开发、操作经验，但在当时，中南控股更多时候还是以其建筑主业而为人所知，在业内交流的各种场合，他们也多以地产新军自居。这样一家公司去做一个涵盖了从商业到办公、从住宅到酒店的大型复合业态项目，在外人看来，就好比是让小学生去参加高考——不可思议的是，居然就金榜高中了。

有时候，劣势也是优势。

正是因为没有既有的思维定势，中南在项目的运作上才能够突破各种条条框框的限制。以中央商务区是否该建高层住宅的争论为例，当时南通的小高层才不过是刚刚起步，南通人在住宅消费方面又被认为相对保守，因此业内普遍的观点是：高层住宅在一定时期内的市场接受度会比较低。一些来自台湾的同行更直接指出，在南通做不了高层住宅，“市场抗性太大”。中南人偏偏不信这个邪——既然已经在中央商务区上已经当了回个吃螃蟹的角色，就不妨再多吃几次——结果呢，住宅首期即大卖，事情证明，南通人在住宅消费上并不如外界预料的那样保守，一个巨大的市场也就此浮出海平面。“台湾的同行看傻了”，在回忆这段的时候，中南世纪城的项目老总曹永忠笑言。

2005年中南世纪城一期住宅的持续热销，是中央商务区赢得的场战役，现在回头看，仍然充满了传奇色彩。2005年10月之前，南通的市场环境并不好，观望情绪浓厚，刚性需求在一定程度上的积压；中南抓住其他楼盘宣传的空白期，在主流媒体上大张旗鼓的推盘，取到了良好的广告效果，这两个因素，共同促成了10月1日中南世纪城开盘后，市场的爆发。为了抓住这个机遇，快速回笼资金，中南高层决定采用了每个月都开盘的超常规手段，高频次轰炸市场，当时的代理销售公司认为这是“不可思议的事情”，没办法操作，于是中南决定自行组织营销队伍，结果每次开盘都很火爆。6月份动工，10月份开盘，到第二年春节，就回笼5亿现金，不仅缓解了项目最初所面临的资金压力，更一举打破了外界的质疑，建立起公司内外对中央商务区这个项目的信心。

“2005年的我的感觉是，没有退路，只有硬着头皮上，”曹永忠说，这一点，在一线的中南员工多有同感，“如果等大家都看清楚的前景、形成共识了再做，那么机会或许就失去了，这是老板看得比我们远的地方，我们当时能做的，就是把自己的工作做到位。”决策层敲定的事情，无论困难多大，都不瞻前顾后，尽全力去把事情完成，这是中南的做事风格，也是中南强大的执行力优势。曹永忠所说的“做到位”说的太谦虚也太轻松，对于不少中南员工包括身为项目老总的他来说，中央商务区项目建设初期，无疑是一段相当难熬的日子。项目大、业态多，推进的节奏快，人手又有限，那段时间，每个中南员工都是在超负荷的工作状态，“那时候就感觉有开不完的会议，因为有大量需要协调的事情”，曹永忠说。事实上，陈锦石本人就是一个工作狂，外界有传言，他每天的睡眠时间只有几个。宝剑锋从磨砺出，“特别能吃苦，特别能战斗”，被认为中南的核心企业文化之一，高能、高效的员工是在中央商务区这个项目上磨砺出来的，又推动了这个项目走向成功。

体育会展中心夜景

省十六运场馆中南体育会展中心的建设，是中南介入中央商务区的契机，也有人认为，它是撬动整个中央商务区的杠杆。

中央商务区住宅项目最初回笼的资金都被优先用于保障体育会展中心的施工进度，其对于中南的重要性可见一斑。这个被外界视为包袱的项目，在中南方面看来是最优先事项，“在资金最为紧张的时候，我们也是把钱往会展中心那边投”，曹永忠说。这座南通市有史以来规模、设计功能最全、建筑标准的现代化体育会展设施，关系到十六运的顺利召开，关系到南通市的整体形象。从某种意义上而言，中南体育会展中心这个项目的成败，也直接关系到中南经营中央商务区的合法性基础，因为中央商务区打包出让是以保证体育会展中心如期完成为前提的。正因如此，中南才提出“不惜一切代价”的口号。事实上，在当时国家宏观调控形势趋紧的情况下，中南不得不暂停其他房地产项目投资，以保证会展中心工程的资金需求，而其建筑主业强大的总承包实力，是得以实现这一工程奇迹的重要条件。

体育会展中心项目最终达成了政府与中南双赢的局面。作为南通市社会事业快速发展的标志性精品工程，一方面它以拥有国内的可开闭式屋盖和符合国际标准的体育设施另南通人引以为傲，另一方面它吸引民间资本投资、建设、营运社会公益事业的新型运作机制，也得到了上级领导的充分认同。与此同时，通过这个项目，中南也得到了巨大的荣誉，市政府对中南控股集团有限公司予以通令嘉奖，中南在南通地区成为一个妇孺皆知的地产品牌，业内对中南也开始刮目相看。

2006年体育会展中心的交付后，中南开始全力投入中央商务区的建设，与此同时，南通市政府连续发文，鼓励各类要素向新区核心区聚集，从政策面给予了强有力的支持。

在推进核心区企业总部和商办楼宇建设上，政府工作卓有成效。到目前为止，仅行政办公区——即中央商务区和行政中心之间的地块，就汇集了大量优质的机构和企业，烟草公司、工商局、军分区已经正式进驻，海外联谊大厦、出入境检疫局、人民银行、保华国际贸易中心正在兴建，图书中心、工青妇活动中心、熔盛大厦、海事局综合楼的开工建设也已提上日程。行政中心西侧地块则已确立为兴建传媒中心。

在园林路西侧行政办公区的地块，科技创业园与消防指挥中心正在兴建，瑞慈朗德医院和妇幼保健中心也将在此落户，此外，这里还将计划建设一个公交换乘中心，这将极大的方便老城区与新城区之间的人流互动。在工农路西侧，世纪大道至啬园路地块，也分布了众多优质的住宅和商业以及公共事业项目，苏建五星酒店、通师一副新校区、绿城玉兰公寓等项目进一步聚集了中央商务区周边的人气，共同推动了新区核心区土地价值的提升。

从满目荒凉到繁华出现，在内、外部因素的共同作用下，中央商务区在几年内取得了长足的发展，目前以住宅为主的东区已基本建设完成，五星酒店预计11月底封顶，5万平米的滨河街区——老街招商工作也已接近尾声。西区方面，目前已基本确定入驻的有中国银行和工商银行，而来自中南的消息表明，除在建中的B03、A04地块之外，西区的规划将有较大的改变，准确地说，应该是一次品质上的飞跃。

随着中央商务区开发建设的稳步推进，中南集团地产规模得以迅速扩张。仅仅5年时间，销售额从1亿元跨升至50亿元；项目从南通发展至青岛、南京、镇江、海南等地，年开发量达到数百万平米。2009年7月15日，中南集团以“中南建设”在深交所挂牌上市，成为南通地产股，成功迈出资本运作之路。同年12月17日，中国房地产测评中心在南京正式对外发布“2009年江苏房地产开发企业20强”榜单，中南建设凭借雄厚的开发实力位居第八。

当中南集团通过南通中央商务区这个项目，成为国内知名的“新城缔造者”时，一个更为广阔的商业发展空间已经摆在眼前：中央商务区（中南世纪城）能够做到多好，中南所面临的机遇就有多大。

体育会展中心

记者感言：如果说中央商务区的未来仍然存在着不确定性，那么这种不确定性仅仅是指，它能在多大程度上突破人们的想象空间，作为一家上市公司的员工，中南方面的相关人士在接受采访过程中，保持了必要的谨慎，但并没不难从种种细节感受到他们的从容和自信，毕竟，在中央商务区从无到有的过程中，他们已经习惯了怀疑和压力——包括来自自身的，既然他们已经战胜了自己，又有什么理由不走向执着和坚定呢？