楼市呈现量价齐跌态势 房地产将告别暴利时代

政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，一线城市的房地产市场出现了“量价齐跌”的态势。中指研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%，一些城市的成交量创下历史新低。同时，北京、上海、深圳等一线城市中有超过五成楼盘价格出现下跌，其中上海、广州和深圳三城市，已有楼盘价格下跌幅度接近15%。开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了。

这样，房价的走势在经历一个多月的博弈之后，价格下降的空间已经打开，购房者看到了政策坚持的决心，开发商也开始不再对政策抱有不切实际的幻想。事实上，这种“量价齐跌”的意义不仅仅预示着调控政策的短期见效，更可能意味着，中国房地产市场将从此告别暴利时代，进入平稳的发展周期。何以如此言之，理由有三：

首先，本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价，更在于改变时下房地产投机、投资过剩，使房地产回归居住的基本需要。为此目的，除了一些短期的政策之外，更注重长效的制度建设：比如，通过税收政策调节房地产的合理需求，通过供应结构的变化要求住房供应的70%为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说，从抑制投资、投机的角度而言，这是个将长期坚持的政策，也将成为中国房地产公共政策的基本目标。

其二，过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的阻力。当房价脱离民众的基本收入太过离谱，社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此，中国经济的转型，城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展，但是拒绝高房价的，政府对此非常清醒。

其三，目前中国的人均居住面积已 过了30平方米，按照房地产的发展规律，突破这个关口，意味着房地产的高速增长期将会结束，房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能，房地产公共政策在未来不仅将成为一项重要的经济政策，更会成为一项重要的社会政策。围绕未来的住房需求，政府将在完善保障性住房供应的同时，撬动大量的二手房进入租赁市场，构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构，这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。

至此，我们基本可以判断，在未来一到两年，中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代，房价在未来下降至少30%将成为定局。通过本轮的调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑将发生颠覆性的变化，房地产最终将回归微利和居住。(新闻晨报 马光远)

进入6月,本轮房地产的调控进行到很关键的“相持阶段”。而近期房地产市场出现了调控政策方向不明,政出多门,各部门观点不一的现象。那么,房地产调控政策到底未来趋势如何?是否应该继续调控下去?中央的“调结构”是否会半途而废?

对此,中信建投的首席宏观分析师魏凤春6月1日在接受《投资者报》记者采访时表示,判断针对房地产的政策是否会继续,首先要关注政府出台地产新政的目的是什么。“政府的目的是将房价降下来,而现在房价还没有实质性下降,因此政府对房地产的调控会继续下去,可能力度与节奏会有变化。”魏凤春称。

2009年房地产创造1万亿暴利

房地产行业到底算不算暴利的行业?这个话题一直是业内外争论不休的焦点。但多位接受记者采访的专家均认为,近几年房地产开发确已成为一个暴利行业。

据了解,国际上房地产业的利润率一般在5%上下。而安邦的首席宏观分析师徐斌日前在接受《投资者报》记者采访时却指出,我国房地产开发的平均利润率基本上是在10%以上。

万通地产的董事局主席冯仑曾公开表示,开发商平均资产率达不到5%,华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。

另根据国土资源部的城市地价监测信息,2009年城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。而据此算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。

与此同时,中国城乡建设经济研究所的所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。他所算的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。

为此,房地产是个暴利的行业已是不争的事实。此外,从我国亿万富豪排行榜也可以看出,中国校友会网发布的《2010中国亿万富豪调查报告》显示,涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量,占1999~2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。其中,涉足房地产行业的富豪人数,几乎占全部富豪的1/3,有567人,约占富豪总数的28.96%。

高房价让经济结构难调整

近年来,多个行业的企业纷纷抢滩房地产,不论是海信、海尔等制造行业的龙头企业,还有中国平安、中国电信、中国人寿等电信、保险企业也均涉足房地产行业。

“这说明我国房地产市场过热,亟需国家调控抑制其泡沫,使其降温。”对此,知名房地产专家陈真诚日前在接受《投资者报》记者采访时如此表示。

事实上,“门外汉”进入房地产行业并非突然,有如此轻松赚钱的行业,谁又不想分杯羹。而当大量资本涌入地产业后,其结果将影响到目前的结构调整。

为此,“调结构需要压缩房地产的暴利,否则调结构很难进行下去。如果房地产行业没有这么高的利润,相信很多非房地产企业不会轻易进去。”魏凤春告诉《投资者报》记者。

同时,社科院学部委员、社会政法学部的副主任景天魁也认为,长远来看,房地产业不利于我国经济发展方式转变,“房地产所带动的大多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业,尤其是普通的钢材、水泥等建材行业,科技含量不高。房价高涨势必延续原有的经济结构,反而把高能耗、高污染的企业救活了,还何谈加快经济发展方式转变?”

国家行政学院决策咨询部的研究员王小广对此也持相同看法。他指出,房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业,它的过快过猛发展,只会增加更多的高耗能产品需求(如低档钢铁、水泥等),使我们面临的资源环境压力更大。同时,它会在需求和价格上,对技术含量高的产品形成逆激励,不利于其他产业、产品结构升级。

据记者了解,我国的企业进行技术创新和产业升级的是不低的,有人估算可能达15%。但为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢?其原因就是炒房等投机性的行为,高、风险低。只要房地产暴利持续存在,社会资金、人才及其他资源,都会很自然地偏好于房地产,也不必辛苦地搞自主创新。

当下房地产的诱惑太大了,这必然产生一种反结构的调整效应。一些利润率不低的行业也不想守本分,把剩余资金大量转投房地产。为此,王小广提出,房地产暴利被压缩的空间正是结构调整的空间。他认为,“要加快结构调整,必须改变这一环境,下决心让对产业升级作用很小,让资金、资源占用极多的房地产回归常态,压缩其暴利空间,让结构升级的重点行业有更多的资金和资源供应,企业家更乐于本业搞创新。”

调控要坚持政府不会放弃调控持续性,才能降房价

“政府出台地产新政的目的是将房价降下来,而现在房价还没有实质性的下降,政府不会轻易放弃对房地产的继续调控,只是调控的力度与节奏会有变化。”魏凤春称。

目前,房地产新政已实施一月有余,虽然有恒大地产等个别的开发商价格稍许松动,但整体上依然坚挺。而地产企业不降价表明他们目前的财务压力还不大。据悉,“万保招金”四大公司就是如此:一季报,万科账面货币资金近180亿元、保利地产139亿元、招商地产81亿元、金地集团86亿元。此外,四家公司还有大量的预收款,截至一季度末分别是367亿元、346亿元、94亿元、83亿元。这些预收款可以结转为银行存款。

“房地产调控应该继续坚持下去,否则这次调控没有实质性效果。”徐斌告诉《投资者报》记者。

同时,陈真诚也强调,事实上,国家还在继续深化的调控房地产。从近期出台的土地增值税清算与房产税的开征可看出,政策以组合拳的方式对房地产市场进行调控,其目的仍是打压房价。

他同时认为,不过,在短期内,房价大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏观经济数据后,房价将出现明显下降。从2008年的经验看,房价出现明显下降往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份,不但成交量已下降了约3个月,调控新政策也已出台了约3个月,效力将比较有效地释放。

不过,“如果地产企业对其销售价格死扛不降,进一步针对地产的调控政策很可能会实施,调控将直指地产企业的喉咙——资金。”魏凤春也表示。他还预测,或许会对地产企业的信贷做出控制。（《投资者报》 谭志娟）