探市：4月政策忙“救市” 南通量升价跌区域混战

2015年的“金三银四”伴随着政策的轮番轰炸落下了帷幕，房贷放宽、公积金政策松绑、降准无一不刺激着南通购房者的神经，4月也在成交回升、价格战并行的状态下交上了答卷。回首4月，南通不管是成交同比还是环比都有了大幅度回升，市区新盘入市数量和纯新盘比例较上月也有所增加，种种迹象表明，未来5月南通楼市将持续回温，区域竞争也将更加激烈。

政策频仍乱人眼 新政/降准忙“救市”

要说影响4月楼市的大政策，当属330新政莫属。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

新政公布后，南通房天下展开房贷调查，了解南通银行新政落地实况，据了解，工商银行、建设银行、江苏银行三家银行开始实行二套房（贷款未结清）首付4成的新政策。这一项政策的落实，大大增进了购房者的购房热情，对改善住房起到很大促进作用。

4月22日，南通公积金管理中心出台了一则关于在公积金买房的新政策细则，具体细则条例如下：纯公积金购买首套房首付20%；纯公积金贷款购买二套房（前贷款必须结清）首付30%；缴存公积金金额1200-1400（含）可贷34万，缴存金额1400-1600（含）可贷37万，缴存金额1600以上可贷40万；组合贷客户首付按商贷要求缴纳（首套房三成二套房四成），额度按新调整的额度进行。这项细则的出台，意味着33新政公积金贷款部分在南通的正式实施，相较之前，大大拓宽了公积金贷款的额度。

新政的落实，大大激活了南通楼市，而近备受关注的央行降准则尤为徘徊的楼市注入一剂“强心针”。4月19日，中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这也是本年度的第二次降准，降准意味着有更多的流动资金投入市场，对楼市来说，虽不如新政那样直接刺激楼市，却也大大增强了购房者信心。

4月楼市由于政策的轮番轰炸显得尤为不平凡，南通购房者的心态也在这样的刺激中开始发生转变。根据南通房天下“购房者心态调查”结果显示，目前，约50%的市民表示，在政策轮番轰炸过后，南通楼市将终止之前的下跌状态，在往后一段时间内保持平稳，18.18%的市民预测后市出现量价齐升。编者预测，在一二线城市楼市带头回温的情况下，南通楼市“入夏”也不远了！

南通4月成交回升 三大区域“分庭抗礼”

转眼来到了5月，“金三银四”传统销售旺季基本告一段落，据房天下数据中心监测统计，截止4月30日，南通市区（不含通州区）商品房共备案成交1885套，成交面积204622.4平米。其中市区住宅房源去化1450套，成交面积178379.68平米；市区商办类房源去化435套，成交面积25612.72平米。

从4月成交来看，不管是环比还是同比都有较大幅度的上升，其中尤以商办类项目为甚。2015年4月与今年3月份成交数据对比，市区商品房备案成交量整体增加176套，环比上涨10.30%。其中市区住宅类房源备案成交量增长48套，环比上涨3.42%；商办类房源备案成交量增加128套，环比上涨41.69%。 同2014年4月相比，南通市区商品房备案成交量整体增加641套，同比增长51.53%。商办类项目同比上涨50.00%，住宅类项目上涨51.99%。

成交的回升，除了归结于“金三银四”本身的销售旺季带动，更大一部分原因是政策的利好。不管是330新政对首付的放宽，还是公积金政策的落地，亦或是4月19日央行降准政策的公布，一方面在硬性条件上为购房者提供了条件，另一方面，对很大一部分观望的购房者起到鞭策作用，促进购房者心态的积极转变，从而带动成交。

在4月南通市区住宅成交排行10榜单中，港闸区华强城、开发区世茂公元以127套的成交备案量并列4月销冠，华润悦锦湾为亚军，南通碧桂园排行第三。在前十榜单中，开发区共有4个楼盘上榜，港闸区有5个楼盘上榜，崇川区则有2个楼盘上榜。从数据不难看出，港闸区、开发区近年来配套的不断完善，加上区域本身的价格优势，吸引了一大批购房者；而崇川区作为南通发源地、经济发展发达的区域，也受到不少购房者的青睐，南通三大区域在成交上可谓是分庭抗礼、互不相让。

南通4月住宅均价环比跌2.87% 以价跑量仍是主流

大幅度政策利好，加上成交的迅速回升，南通楼市似乎迎来了久违的“旺季”，那么南通房价是否也如预料的那样出现上涨呢？据房天下数据中心统计，截止至2015年4月23日，南通市区（崇川区、港闸区、开发区、通州区）88个在售楼盘的整体均价为9065.17元/㎡，环比3月下降2.87%。4月有14个楼盘发生价格变动，其中3盘上涨，11盘下跌，74个楼盘房价保持稳定。

就4月的房价来看，房价跌大于涨，南通市区房价涨跌比达到3：11，相对于2015年季度，4月房价变化较大。房价不涨反跌，让不少购房者感到疑惑，难道南通楼市并未借着政策的“东风”出现回升？其实道理很简单，两个字“库存”。从去年的统计数据不难看出，南通住宅库存积压严重，虽说经过去年下半年和一季度的去化，库存量还是比较大的。而从需求来看，相比很多大城市，南通的需求量却没有那么多，因而在政策公布之后，开发商并没有急于涨价，而是进一步加大优惠力度，以求去化库存。

据房天下统计，从2015年开年以来，南通房价已经出现连续4个月的下降。日前中指研究院公布的4月百城价格指数显示，我省纳入统计的17个城市中，房价环比上涨的7个，下跌的10个，房价涨跌互现的情况依然存在。其中，南通整体房价环比下跌0.60%，下跌幅度位列第5名。结合成交我们可以发现，南通房价虽不“尽如人意”，但是开发商以价跑量却取得了明显效果。

从政策角度来看，有专家和市场人士预计，降息窗口正在打开。从各个市场观察可看到，市场对短期利率、调控效果存在信心，对中长期转型信心仍不足。为有利的中国降息时间窗口正在二季度打开，二三季度仍各有一次降息将是大概率事件。编者认为，目前南通已经度过了库存积压为严重的时期，加上后市的政策刺激，可以预见未来南通房价下跌不会是常态，“量价齐升”指日可待。

7楼盘开盘入市混战 住宅仍是主战地

步入万众期待的“红五月”，南通的开发商也是寄予厚望。根据房天下数据监控中心的统计（截止日期4.23），2015年5月南通市区范围内（包括通州区）预计将有7家楼盘开盘，环比4月8个的预开盘量降幅为12.5%，与2014年5月15个的开盘量相比有53.3%的降幅。5月入市的7个项目中，有5个住宅项目、2个商铺项目。

相比4月开盘，5月南通开盘在数量上略有下降，但质量却有所提升，开盘项目除汇金城外全部集中在南通市区，而且有印力中心、万濠世家、南都新城金融街3大纯新盘入市，这也为南通市场注入了新的竞争力量。编者预计，南通楼市5月的“战争”将更加激烈，加之降息政策“悬而未决”，以价跑量的现状仍会维持一段时间。中指研究院认为，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内整体价格将保持平稳，购房者将面临“置业佳窗口期”。

从5月开盘数据可以看出，南通开盘项目中有5个是住宅，仅有2个是商铺，也就说住宅占据超过70%的比例。从以往的成交不难看出，南通市场的住宅需求远远大于商办类需求，随着近两年多个商业中心的进驻，南通商业布局基本成型，未来南通开发商竞争的主阵地仍将是住宅，这点和5月开盘的数量比例也是吻合的。