330新政落地远超预期 楼市能否"涨"声响起?

经历了数次扭捏救市之后，在严峻经济形势的压力下，政府3月30日决心亮出救市的大诚意：

央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。

同时，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，减免二手房转让营业税促进房地产市场健康发展。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此次330二套房首付降至4成和营业税5改2消息一出，立刻引起行业内的热议，经济学家马光远认为政府对房地产的爱是真爱！

背景解析：经济下行压力大 房地产任务艰巨

CPI涨幅创新低经济下行

2014年国内生产总值63.64万亿元，比上年增长7.4%，是近五年来低值；CPI亦持续保持低位，2014年居民消费价格总水平CPI比去年上涨2%，涨幅为5年来新低，2015年1-2月平均涨幅仅1.1%，市场面临通缩压力；而PMI自去年下半年来持续下跌，制造业增长动力仍显不足；1月、2月PMI均处于荣枯线以下，反映国内制造业经营形势不佳，国内外市场需求总体继续偏弱。同期房地产投资增长明显回落，增幅仅有10.4%。作为中国经济增长动力三驾马车之一的投资降速前行，经济发展后续动力不足。

房地产高库存信心不足

在整个实体经济、内需与出口不太景气的背景下，2015年房产市场去化受阻，众房企不约而同的减少拿地，减少投资，减少开工的“基础性投资”，但各个城市的库存压力持续加剧，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力骤显。积极恢复房地产市场信心、稳定房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

影响反馈：置业门槛降低 楼市或迎“涨”声

购房者置业门槛齐降低

330房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，低首付款比例调整为不低于40%。如此新政落地后，购房首付款会大大减少，以100平米总价110万房子为例，首套房公积金贷款首付由原来的30%下调为20%，首付22万较之前减少11万。二套房公积金贷款首付由原来50%调整为30%，首付33万，较新政前省22万。二套房商业贷款首付比例也由之前的60%下调为40%，首付44万，较之前的66万省22万首付款。

而此次营业税5改2对于二手房房东来说，一套200万二手房在满2年但未满5年情况下交易原需缴纳营业税由11.2万元，调整后营业税全免，二手房流转成本降低。

预测房价涨幅或在10%

现行二套房贷政策是在2010年4月17日“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款的基础上，2011年新国八条，2013年新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

而此次政策降低二套房首付，将增加有意购置改善房的购房者加杠杆的能力，这可以说是自限购限贷以来较有力度的一次政策放松。那么新政策能否成为楼市的一剂强心针呢？

从需求端来看，降低二套房首付好处是：有利于首改人群降低资金成本入市，营业税免除后，大的者是买房人，不用承担业主转嫁的营业税了，省了几万到几十万。也有开发商表示，这次两大政策猛料，预计成交量会快速上去，于是他们想把原计划三四季度才会制定的提交方案提到近期来执行。而更普遍的，这次针对二套房，也会加大开发商大户型、首改和二改楼盘加快入市，将诱导更多想换房或是买二套房的买家提前入市。

同时，此次房产新政是对两会精神的一个跟进，相信就全年来讲，房产政策的调整还只是个开始。目前来看，相关新政仅是针对普通住宅，而针对中高端的政策，有可能会在7、8月份出台。仅就目前的政策看，有专家表示，二套房首付限定在低40%，但具体如何执行还需看各银行的执行度，此外还与贷款客户的资产情况有关。预计今年普通住宅的涨幅或在10%以上，中高端住宅涨幅将介于5%至8%区间内。

相关银行业：二套房按揭利率 有望回归基准

在新政落地前，很多人二次置业不仅要承担过高的首付比例，相应的二套房的贷款利率也基本会在手套房贷利率基础上上浮1.1倍左右，这意味者二套房置业者市场准入的成本相对而言比较高。新政昨日落地后，二套房的首付降低，大家的着眼点理所当然的聚焦在二套房的房贷政策方面，而众多银行也在时间发了声。

“房贷新政体现了市场化的改革思路，我们预计银行将根据市场情况提升按揭贷款额度，部分银行的二套房按揭利率也将作出调整，从之前的1.1倍逐步调整为接近于基准利率。”一家上市城商行上海分行分管个金业务的副行长表示。

“我们相关部门正在开会研究新政。”一家上市股份行风险政策部总经理表示政府从其工具箱中拿出一项政策，总体来说利好银行和市场，我们会按照政策思路和市场需求适时扩大按揭贷款规模，二手房房贷利率市场化本来就已经很高，新政出来后应该会降低，但因银行资金成本等因素，预计短期不会调整至基准利率。

一家小型城商行个金部负责人表示目前尚处于政策观望期，“因为我们行总体市场占有率不高，利率也是参照国有行政策出台后再定，以跟随为主。”他说。

如此二套房的首付降低至40%，贷款利率有望回归基准，二月份的房产市场可期。

结语：