大招频出临窗口期 第4轮楼市政策"等风来"

随着气温陡升，猛然察觉3月即将过去，一季度也即将离我们远去。而这段时间的楼市，也像这早春早晚的温差一样，起起伏伏，一时给人不少信心，一时又被泼尽冷水。近期更有坊间传言，高层也在密切关注楼市出现的问题，要求相关部门研究对策做好政策储备，稳定房地产市场，据悉不排除会出现公积金购首套房首付比例下降以及二套房首付比例下调等政策。

诚然，今年楼市政策的主基调已完成从抑需求到促需求的改变，从在一季度已经实施的和楼市有关的政策来看，一来政府通过降息、降准等举措来刺激市场释放购房需求，二来通过不登场登记的施行来规范市场行为，那么在过去的一季度里，关于楼市，政府到底放过哪些“招”呢？

不动产登记3月1日起施行 市场反应冷淡

今年3月1日，酝酿已久的《不动产登记暂行条例》正式实施。对于不动产登记，你需要了解下面几点：

不动产登记范畴

按照《不动产登记暂行条例》第五条的规定，以下10种属于需要进行登记的不动产：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记施行的意义

首先，要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”，何言其他价值？

此外，要明确不动产登记的用途。不动产登记为统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是“单打独斗”，应该利用一切现在的与正在建立的制度资源，应该是“组合拳”。关住权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。

不动产登记的影响

是否会拉低房价？

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，不动产登记的主要目的有两个：首先，对不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”，建立基础数据，可以大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性；其次，这一政策的出台也是为了更好地保护权利人的利益，如果遇到争议，民众能够根据不动产登记簿的记载来确定权利和保护权利。有观点认为不动产登记制将会带动房价大幅下降。对此，顾云昌表示，不动产登记制度并不直接影响房价。“影响房价的因素很多，主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。如果明年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响为时过早。”

但国土资源部地籍司副司长、巡视员冷宏志表示，目前有些媒体或者网络解读，实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，我想这些都不是不动产统一登记的直接目的，客观上可能多多少少和这个有些关系。

能否抑制腐败？

国家行政学院教授竹立家认为，住房信息联网一方面是城镇化、现代化的需要，另一方面也能让反腐线索“浮出水面”。届时，名下的房产不能像现金一样可以藏匿，让一些官员不得不急于抛售。国务院曾要求在2015年以前，所有地级以上城市原则上要实现联网，但在很多地方，住房信息联网进展得并不顺利。一些地方从2013年开始，严禁以姓名为条件进行房屋信息查询，社会公众“以人查房”的反腐监督作用受到限制。

但也有观点认为，公众对于建立统一的不动产登记制度的关注，很大程度上寄希望于这一制度的建立，能够为反腐提供便利。除了查询受限外，有关专家也指出，目前不动产登记并非强制。如果有人收受贿赂的房屋后不拿来交易，完全可以不办登记。就算办登记，也可以登记在他人名下，或违法取得多个证件来办理登记。这种情况下，单靠一个统一登记制度很难实现反腐目标。

江苏不动产登记实施进程 南通暂不换发不动产权证

在不动产登记正式实施前，就有消息传出，除了徐州于今年初在新城区启动不动产登记工作，江苏其他城市并没有实质性进展。

不动产登记制度正式实施的前两日，统一的不动产登记簿证正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。人们便可是担心旧的本本还有效吗？南通什么时候开始换发不动产权证？

南通市国土资源局地籍处处长阎红透露，南通暂时不换发不动产权证书其中一个原因是机构整合尚未到位。《不动产登记暂行条例》规定，“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”阎红告诉记者，不动产登记涉及国土、房产、农林、海洋渔业等多个部门，《不动产登记暂行条例》实施后，市、县两级这些部门的不动产登记工作需要归并到一个机构办公。前不久出台的《南通市人民政府机构改革实施意见》明确，推进土地登记、房屋登记、林地登记、草地登记、海域登记等不动产登记职责整合到市国土资源局。整合工作目前正在稳步推进之中，不过由于涉及多个部门、多个法条的归并以及人员、信息系统等的调整，这个工作需要一定的时间才能完成。

阎红另外还透露，《不动产登记暂行条例》很多规定只是框架性的，实施起来缺乏可操作性，在实施细则出台之前，不动产统一登记的条件也不成熟。不少人以为3月后房地产证就将被淘汰。对此说法，阎红明确表示属于误读。在不动产统一登记条件成熟之前，南通暂不换发不动产权证书，两证即房屋所有权证、土地使用权证继续发放，居民手里已有的两证也依然有效。

南通市民对于不动产登记会产生的影响又有何顾虑呢？房地产业内人士认为，条例的实施只是一个监管手段。有市民认为，虽然自己的购房意愿并不会受其影响，但总体上还是觉得是个好政策。目前，市场上各种猜测言论中，和这一政策直接挂钩的就是：不动产登记是为房产税做铺垫。业内人士认为，房产税征收或许只是早晚的事，但是购房者不必有太多的担忧。

央行立春降准

2月4日，中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

央行降准后有何影响

一、未来存款准备金率可能会继续下调

中央财经金融学教授郭田勇对此表示，过去几年央行基础货币投放渠道已经发生了很大的变化，通过外汇占款投放货币这一渠道越来越窄。“存款准备金率已处于高出不胜寒的状态。”郭田勇称，未来存款准备金率可能会继续下调。

二、央行降准后 降息恐不会遥远

花旗集团分析师认为，除了降准以外，中国人民银行还将在本月某个时候降息25个基点，原因是在通胀率下降的形势下，实际资本成本正在上升。消费者物价指数的 同比增幅正处在五年以来的低水平，通缩压力导致企业的借债成本上升。在周一的市场上，七天回购利率(用于衡量银行间融资的指标)一度短暂突破5%。

央行2月末突降息

的确，就在央行决定降准后不到1个月的时间内，2月28日晚间，中国人民银行决定，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

央行为何要降息？

自2014年11月22日中国人民银行下调存贷款基准利率并进一步推进利率市场化改革以来，随着基准利率引导作用的发挥及各项政策措施的逐步落实，金融机构贷款利率有所下降,社会融资成本高问题得到一定程度的缓解。受经济结构调整步伐加快以及国际大宗商品价格大幅下降的影响，近几个月以来，消费物价涨幅有所回落，工业品价格降幅扩大，对实际利率水平形成推升作用。当前物价涨幅处于历史低位，为适当使用利率工具提供了空间。此次利率调整的重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步巩固社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。

央行降息产生的影响

1、释放购房需求

对于普通购房者而言，此次降息直接的影响是买房成本下降。以贷款100万，20年，计算，如果按照基准利率计算，购房者之间可以减少月供144月每月，合计20年可以减少3.46万的利息支出。而连续2次降息后，贷款100万，20年将减少利息支出超过9万。

这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，这将大大刺激尚在观望中的购房者入市。

2、降低房企融资成本

从开发商角度来看，一方面可以借助政策利好，加快推盘节奏，加速去化；另一方面，房企融资成本将大幅下降，这对于部分现金流紧张的企业来说无疑是一大喜讯，而对于大型房企而言，也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用。

3、房贷利率或重回8字头主流时代

据有关数据统计，截止2月末，北京各大银行房贷利率开始出现低85折，首套房贷88折利率优惠的提供银行，也增至5家，其中不乏中国银行。此次降息，相信将使得房贷利率真正重回8字头主流时代。

4、房地产调整的基本面不变

降息对房地产而言，看起来挺美，效果有待验证，但切不可盲目乐观。虽然此次降息让市场信心有所回升，但市场不稳定因素仍然存在，三四线城市供过于求的矛盾难以缓解。阳光100董事长易小迪也指出，今后房地产供大于求是“新常态”，2015年仍是房地产去库存的一年，房地产企业的日子仍然不好过。尤其对于大量的供过于求的城市而言，房地产的基本面仍然是调整。

截至2015年1月底，住房公积金缴存职工达到1.1亿人，有2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元，其中住房消费类提取2.9万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款2200万笔，总额4.3万亿元。去年下半年住建部也披露过一次相关数据如下：截至2014年8月末，缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。

住建部近日发布消息称，在上周举行的加强住房公积金管理电视电话会议上，住建部要求提高住房公积金利用率，并定期披露公积金的相关管理事宜。

住建部部长陈政高要求，各地政府需进一步加强住房公积金的办理效率，方便群众办理贷款。同时，根据住建部拟定的信息披露制度，各城市每年3月底、省(区)每年4月底、每年5月底，需通过政府公报、政府网站、住房公积金中心网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等渠道披露公积金管理信息。各城市还被要求进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地还需进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

公积金连续缴满3个月就可提取用来租房

据住房和城乡建设部网站消息，住房城乡建设部、财政部、人民银行近日印发《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》。通知明确，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

多地推宽松公积金房贷新政

济南公积金新政

早在两会结束后，就有地方在公积金政策上率先进行了调整。3月16日，济南市调整公积金政策，重新设定公积金贷款首套房的认定标准。

广州公积金购首套房首付下调

3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。

福建发布闽七条

福建省于3月19日发布的“闽七条”——《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，该政策被外界视为今年首波地方救市政策代表。

其中，“闽七条”对首套房、首改房的认定放宽，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查房。各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。

此外，“闽七条”规定兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社（农商行）等福建本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。

住建部酝酿发布关于稳定住房消费相关文件

近期，据多方求证，住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

暂住证变为居住证 一字之差代表了什么？

2月中旬，《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》及相关改革方案，已经中央审议通过。据公安部负责人表示，此次改革包括7方面主要任务、100多项措施，涵盖了公安工作和队伍建设的各个层面。其中，取消暂住证涉社会民生的措施备受关注。

从暂住证到居住证，这一字之“变”到底意味着什么？暂住证制度是对一个城市对外地人员实行暂住登记的制度。1984年，深圳率先实行暂住证制度，随后不少大中型城市陆续实施该制度，直到今天，该制度仍是多数城市对非本地户籍人口实施管理的主要办法。但作为一种不带任何城市福利的管理手段，暂住证制度饱受诟病。2003年，《行政许可法》颁布后，暂住证制度的强制性失去法律依托，外界“声讨”达到新的高潮，随即少数城市开始取消暂住证制度。

后因外来人口犯罪率反弹而恢复该制度，有些城市则将“暂住证”换了个说法，“居住证”由此而生。截至目前，在我国31个省级行政区划（港澳台除外）中，所有省会城市都已推出居住证制度，部分非省会城市也推出了居住证制度。

全面实施居住证制度后，各地已自发探索的居住证制度或许将迎来一场洗牌。据国家统计局统计，2013年共有2.45亿的流动人口。居住证制度全面推行将直接影响这部分人口。居住证持有人目前可与当地户籍人口享有同等的多项权利，包括免费接受义务教育、平等劳动就业等，并可逐步享受同等的中等职业教育资助、就业扶持、住房保障、养老服务等。

营改增步入收官之年 房企营改增税率仍未敲定

2015年营改增进入了收官之年，营业税将成为历史。近日获悉，为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，财政部、国家税务总局将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策予以明确，于近日发布《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。

根据通知，按照《公司法》规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，以及企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，还有单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。通知同时指出，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。这意味着一直备受关注的房地产企业营改增的税率问题，仍旧没有终敲定。

上述种种迹象，是否表明这个春天是房地产的春天吗？就今年政府工作报告指出，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。政策口径不仅以“支持、促进”代替“调控、抑制”，且不仅针对自住需求，更指向改善需求的扶持。坊间认为，两会后，地方将迎来第四轮房地产刺激政策，政策利好通道即将洞开。这对于有购房需求的买家来说，是一次难得的“窗口期”。具体怎样，静观后市！