备案1.43万/㎡！江海房价天花板，被二沙岛天匯一把捅穿了

说实话，看到二沙岛天匯这批预售备案价的时候，我愣了一下。14300元/㎡。不是蓬江北新，不是滨江新区，是江海。

而且这是自2023年9月以来，江海新盘备案价的区间高点。一句大白话：江海自己把自己价格锚，往上挪了一格。

先别说贵，看数字再说

首推11栋，93套，刚拿预售证。拆开备案价看：整栋均价：14300元/㎡，01户最顶：15239元/㎡， 02／03户：13876 / 13755元/㎡，最贵单套：3001，单价 17947元/㎡， 单套：303，单价 11853元/㎡

差了约6000块一平方。

这已经不是「江海刚需盘」的定价逻辑了，是冲着「江海改善顶端+蓬江外溢」去的。

提醒一句：备案价≠成交价，开盘折扣另算，别光看1.8万先心梗。

11栋封顶，这点我倒是服

二沙岛天匯这次是直接封顶才卖在新政没发布之前就已经做好计划，这就是实力的表现。

天匯组团共10栋高层，26-32层，总建面约20.7万㎡，1078户，放江门算大盘。

首推11栋2梯3户，带豪装，面积段 建面约128-138㎡，户户一线河景。

4.0别只看单价，得看「实得」

江门这两年4.0为啥能打？不是因为"新"，是因为账面建面没变，实得偷偷涨了。

天匯这回户型是这样的：

建面约128㎡奇数层 → 实得超140㎡

建面约138㎡奇数层 → 实得约150㎡

五开间朝南、南北对流，主卧270°飘窗，客厅接大阳台。

翻译成人话：

你按128㎡付钱，住的是140㎡以上的场子。

所以别上来就喊"1.43万太贵"，把实得除进去，真单价没那么吓人。

当然——也没便宜到哪去，别洗。

配套堆料，像不像"会所盘"？

2000㎡私享会所+山水比德园林+6赛道泳池，这三个词摆出来，档次感是有的。

具体配了啥：

健身房／棋牌／桌球／私宴厅

四点半学堂（对二胎家庭是真有用）

山水比德做园林

一线江门河、岛尖位、中高楼层视野基本不挡

江海4.0现在三家，根本不是竞品关系

顺手把三个盘摆一起，你就懂天匯站位了：

保利大都汇

80-120㎡三四房4.0，偏刚需刚改，毛坯为主，有车位券家电礼，走量盘。

观江海·龙溪书院

126/156/215㎡纯4.0，湖居路线，国企底色，偏纯改善。

二沙岛天匯

128-138㎡江景4.0，带豪装+会所+主城半岛位，冲的是"江海顶端+蓬江外溢"。

小编有话说

二沙岛一期目前在售现楼，带装9字头。

这次天匯组团直接备到1.43万，是产品迭代+江景位+4.0实得+会所装标一起叠出来的。市场接不接？

示范区已经开了，11栋就93套，不愁卖不愁卖那是假话，但想看江海4.0天花板长啥样，这周可以去瞅一眼。