中小房企今年业绩料难改观 转行成应对之策
中国证券报2013/03/20 04:30
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Wind数据显示，截至3月19日，已有26家A股上市房企披露2012年度报告。与万科、保利等大型房企“高唱凯歌”不同，中小房企业绩出现不同程度下滑。其中，万好万家亏损6469.7万元。
业绩普降
中国证券报记者统计发现，泰禾集团、中航地产、中华企业、刚泰控股、卧龙地产等12家房企2012年净利润出现下滑。
年报显示，万好万家2012年实现营业总收入2060万元，同比减少91.5%；归属于上市公司股东净利润-6469.7万元，同比下降432%。公司表示，亏损主要由于参与部分上市公司股票增发形成较大数额的浮亏；报告期无房地产项目销售收入；公司拓展第三方支付产业和矿产行业尚无稳定利润；报告期计提长期股权投资减值准备850万元。
据中华企业2012年报，公司去年实现营业收入35.83亿元，同比下降21.96%；归属上市公司股东净利润为5.6亿元，同比减少25%。而扣除非经常性损益后的净利润只有3595万元，同比大降93%。
在报告期内，中华企业通过转让子公司上海(楼盘)华营置业有限公司100%股权的形式出售上海港国际客运中心2号楼项目，投资5.24亿元。这笔对中华企业净利润贡献巨大，公司房地产销售实现的利润可谓微乎其微。
中华企业还披露，由于房地产市场持续调控，公司目前主要开发项目之一松江誉品谷水湾项目，按《企业会计准则》等相关规定，需计提2.58亿元存货跌价准备。
多家公司董事会报告都认为，随着城镇化持续推进，房地产需求仍将持续上升，但增速将逐渐放缓；国家对房地产的调控将持续，特别是房产税扩容将对房地产行业产生深远影响。此外，房地产企业的优胜劣汰进程加快，行业集中度提升，未来房地产企业的竞争加剧。
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转型或成出路
由于业绩亏损较大，万好万家表示，公司房地产业务发展自2010年以来出现滞缓，2012年度无新的项目开发，没有新增土地储备。2013年公司将保持房产公司工作的延续性，并适时逐步退出房地产行业。公司将以铧丰矿业为切入点，将公司主业转型为矿业投资。
泰和集团表示，相比住宅地产，商业地产在未来几年将会快速发展，公司将倾向商业地产开发，同时适度多元化发展，如介入氟化工产业等。
为此，公司在2013年将在福建、北京开发2个地标级、超大型城市综合体；万吨级有机氟项目力争尽快投产，致力提升氟化工产品后续技术开发能力，研究、实施氟化工产业下一期发展计划。适量增加萤石战略储备以支持公司氟化工产业长远发展。
由于2013年国家对房地产调控继续从紧，中小房企适时调整项目施工进程和筹集资金成为主要任务。渝开发表示，今年研究制定多种渠道的资金筹措计划和资金使用计划，满足公司生产经营和项目建设的资金需求。卧龙地产也表示，今年将加快销售速度与销售资金的回笼；加强同银行与非银行金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式；根据房地产市场形势，适当控制项目施工节奏。
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新房需求缺口增加 房企突击涨价
随着市场对地方调控细则预期日渐强烈，前期一些打算规避20%个税的二手房购买者观望心理渐浓，转向新房市场，这进一步增加了新房需求缺口。不少房企顺势调高新盘价格，而且方式多样，甚至出现不惜毁约涨价的行为。
“政府再怎么调控，刚需还是很大。3月份北京入市的新盘较多，但依然供不应求，房企在涨价上必然会做文章，且方式多样。”北京一家房企的营销主管张泽波(化名)告诉中国证券报记者。
据张泽波介绍，房企基本都是采取“小步快跑”的销售策略，即分期小体量频繁推盘，根据销售情况逐步提价。“这其实就是心理战，房企制造出持续热销的氛围，购房者顶不住‘买的越晚涨得越多’的心理压力就会跟风出手。”
位于北京东北六环外的新盘中建国际城一期预计在3月下旬开盘，售楼员告诉中国证券报记者：“一期共有12栋楼，我们肯定不会一次性全开，可能会开4-5栋。目前价格还要等公司通知，但至少要比周边房价高20%以上。”目前周边房价约15000元/平方米。据售楼员介绍，现在排号买房的人超过1000人，但四五栋楼总房源不过400套。好多人怕买不到，不少人找公司“托关系”。
亚豪机构分析师认为，房企分期小批开盘，将意向客户迅速转化为实际购买客户，促进销量提升。在当前市场存在较多变数的前提下，“小步快跑”可使客户流失率降到，房企化。
此外，房企“趁火打劫”也比较常见。在一个地产QQ群里，记者与一位杭州的销售经理交谈得知，在地方细则还没出来之前，房企普遍存在“不涨白不涨”的心理，担心地方政府出台房价控制量化目标，限制开发商涨价。
“就现在的市场情况，北上广深等一线城市和重要的二线城市的调控细则真有可能严格限制房价涨幅，到那时想涨价都难。因此，抓住现在的时机能涨则涨，而且新盘不愁卖，‘日光盘’很常见。”上述销售经理如是说。
更有房企不惜毁约涨价。“前不久，某房企有几十套房源向外出售，购房者交了定金，并签了意向合同，选好了房号。但该房企看见其他新盘涨价，觉得自己的房子卖亏了，要把钱退给购房者，说不卖了。购房者不答应，目前事情还僵着呢。”北京一位地产知情人士向记者透露。房企的疯狂之态可见一斑。
事实上，业内人士指出，供应偏紧和政策预期的不确定性导致房企涨价动力强烈。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，1月1日至3月10日，北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%，创9年来新高。但市场供求令人担忧，据亚豪机构统计数据显示，3月上旬共有9个项目开盘，比去年同期增长200%，但环比减少三成。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，很多刚需人群看到从去年四季度以来量价齐升，担心以后房价继续上涨，造成了恐慌性购房。此外，新国五条出台后，购房者担心二手房个税征收从严、未来信贷门槛提高，也造成了新房成交量的增长。
因此，地方调控细则必须在增加供应、抑制不合理需求、加强市场监管方面下真工夫。或许，持续涨价的市场状况会有所改变。
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