房企融资好景或难持续 高净资产债务比率持续
新华网2013/02/15 07:00
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时至今日，房企一月融资大潮落下帷幕。据不完全统计，2013年1月，国内房企先后通过发债、配股、股东增资以及卖股权等方式“曲线”筹措资金近500亿。
房企“曲线”融资近500亿
由于绿城中国和明发集团在月底加入海外发债“军团”，龙湖及奥园亦再度发债，因而截止1月结束，已有17家房企公布了发债目标，合计融资63.5亿美元。除了海外发债，金地、星狮、融创和恒大等房企还计划通过配股融资，总额约74亿港元，而建发、渝能产业、金轮天地则通过股东增资、变卖股权以及首次IPO等途径获得总额逾21亿元的资金支持。
不难看出，一月房企八成融资金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项目拓展提供资金支持。
对此，某业内人士指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。
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融资好景或难持续
对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，目前楼市调控和信贷政策难言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产(行情专区)信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的案例必将增加。
事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”，此前更是曝出华业地产无力承担信托到期的案例。
与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等国际评级机构坚持对我国房企的海外债券多给予“非投资 ”评级(即垃圾债)，而福克斯消息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。
而有意思的是，对于另一条重要的融资途径——配股，资本市场似乎也不太认可。就在融创和恒大公布配股计划的次日，两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水”一番。
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去泡沫时代下的债务隐患
在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远超2012年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的拿地成本，即使是大房企也难言轻松。
以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16款信托产品，募集资金将近46亿；而在2012年，恒大在上半年新增土地储备仅为544万平方米，下半年却激增至2046万平方米。
在恒大8月底披露年度中报后，摩根大通随即发布研报称：“对恒大净负债率跃升至96.1%感惊讶。”高盛明确表示：“除非恒大管理层愿透过更谨慎的新收购、扩展来降低其资产负债表上的存在危机，否则其高净资产债务比率将持续。”
虽然，恒大董事局许主席曾多次在公开场合表示，公司规模已经达到理想状态，将坚持较为谨慎的买地策略。但实际情况则是，恒大在2012年又花费了141亿元的购地成本，同时将2013年的合约销售目标上调至1000亿元，相比去年800亿元的目标增加25%。
为此，国泰君安在年初刊文指出：“恒大性覆盖依赖高杠杆，高于未付土地款和快速销售。如果销售步伐放慢，公司的流动性将会有严重问题，因此，我们担心其财务状况。”
除了恒大以外，一些典型房企亦存在发展隐患。在一月融资的企业中，雅居乐、方兴、碧桂园、中骏置业等企业或因市场布局过于集中、布局城市发展潜力不足；又或是产品结构单一、缺乏成熟的产品体系，与企业现有的信用评级有一定距离。
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延伸阅读：重金投入连续拿地 房企加码布局一二线城市
自2012年年底各地加大推地力度以来，房企掀起拿地热潮，且持续升温。中国证券报记者梳理房企拿地情况发现，尽管大型开发商仍在大量斩获三四线城市优质地块，但从拿地数量和金额来看，房企在一二线城市的布局力度明显加码。
中国证券报记者初步统计发现，2012年11月至今，上市房企累计发布近180份涉及获得土地储备的公告。尽管2013年至今不过十余个工作日，但两市已有24家公司公告获得地块资源。
可以看到，2012年年底土地市场成交活跃，特别是与去年上半年相比，土地入市量和成交量均有了明显提升。数据显示，2012年一季度各类土地总成交面积延续2011年下半年的下降趋势，但在4月后，成交开始增长。2012年12月各类土地成交面积增至1.3亿平方米，达到年内值，其中住宅、商办用地分别成交5246万平方米、2119万平方米，均为年内水平。
进入2013年，土地市场热度不减。今年以来，招商地产已两度公告通过挂牌出让方式，竞得大连和昆明四宗地块。其中，公司全资子公司天津招胜房地产有限公司与大连昊宇投资有限公司联合竞得大连市高新区两幅地块的国有建设用地使用权，地块占地总面积为5.24万平方米，建筑总面积约为12.88万平方米，土地用途为其他普通商品住房用地，成交总价为4.98亿元。此外，招商地产控股子公司云南招商城投房地产有限公司竞得昆明市官渡区两幅地块的国有建设用地使用权，均为城镇住宅用地，成交总价为8.72亿元。
荣盛发展也在继续扩张公司的土地储备。新年以来，公司已经在成都、南京拿下多宗地块。
业内人士指出，由于去年楼市回暖、房企销售情况良好、资金压力缓解，房企拿地热情进一步复苏。再加上2012年年末和今年年初的土地供应量增加，部分优质地块集中上市，土地市场保持活跃态势。
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布局热点城市
一二线优质地块仍是大型房企争夺的焦点。2012年大型房企在销售额实现稳步增长的同时，土地布局也开始向一二线城市回归。
从保利地产公告来看，尽管在无锡、从化等三四线城市仍有土地“进账”，但公司近期获得的项目主要集中在广州、重庆、成都、沈阳、南京等城市。事实上，2012年12月以来万科的新增项目也大多位于上海、成都、杭州、苏州等热点城市。
不仅是地块数量上的差别，从拿地金额来看，大型房企在一二线城市上的投入也远远超过在三四线的投入。根据中国证券报记者统计，去年12月以来保利地产已投入96.43亿元拿地，其中用在一二线城市拿地的金额占比将近七成。万科12月以来的拿地金额已经达到140.44亿元，在一二线城市的投入超过了六成。
在2012年取得356亿元销售额的融创中国也继续聚焦一二线热点城市。“前几年很多房企都去了三四线城市，但我们没有赶热闹，还是坚持在一二线城市布局。”公司董事长孙宏斌直言，由于供应量少，继续看好北京和上海的楼市，天津、杭州、重庆、苏州等城市也有机会。
数据显示，2012年万科、保利、龙湖、恒大在一二线城市的拿地面积均呈增长态势，而绿地、金地、富力、世茂等房企拿地面积虽然下降，但一二线城市的拿地比重在上升。
业内人士指出，与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐稳定高利润的目的，房企加码布局一二线城市的趋势日益显着，未来在一二线城市的拿地金额将明显增长。
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