2013土地市场火爆开局 重点城市成交量价齐飞

重点城市土地成交溢价率大增

中原集团研究中心对13个主要城市土地市场供应与成交情况的统计数据显示，2013年1月1日-13日，13个主要城市居住及商办类经营性用地成交面积较2012年同期同比上涨了41%。尤其是居住类土地，上涨幅度更是巨大，平均达到159%，天津、重庆、武汉等城市开年居住类用地成交量同比上涨幅度均超过100%，长沙亦超过7%。与住宅相比，商办用地的成交有所降温，13大城市合计成交量下滑了39%，中原集团分析人士认为，这主要是由于2011年住宅市场冷清，商办市场火爆，而这一情况在2012年出现回转，开发商对住宅市场信心恢复、重燃热情，令拿地资金重新回流到住宅市场，并延续至今。

从溢价率水平来看，新年的前13天，土地市场的溢价率继续走高。尤其是在居住用地市场，13大城市合计溢价率为23%，较2012年同期11%的合计溢价率涨幅明显。而商办用地的溢价率出现明显下滑，2013年前13天13大城市合计为24%，而2012年同期则为47%。

链家地产市场部张旭认为，1月份土地市场出现升温的情况主要有两方面原因：一方面，2012年下半年开始土地市场需求已经有所回暖，当前达到一个小高峰；另一方面，去年政策对于土地市场供应有一定抑制作用，而目前正值政策空档期，地方政府开始加紧推地。

也正因为如此，各地政府1月推地力度较去年年底有增无减。1月6日，成都市政府推出10块共计410亩土地；合肥土地市场2013年1月共有18宗地块出让，约1687亩，且包括多幅热门地块，而2012年元月则是零交易；昆明土地市场1月累计将有224宗地块，同比2012年1月上涨27倍，力度惊人。

事实上，同比2012年1月的整体情况，今年开年各地土地市场可谓如火如荼、供需两旺。中原集团研究中心数据显示，2012年1月13个城市土地成交总量为383公顷，而今年1月挂牌到期将会在月内成交的土地面积预计将达到786公顷，同比增幅达到105%。

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一线房企拿地竞争趋于激烈

中指研究院数据显示，2012年十大标杆房企（万科、保利、绿地、恒大、中海、富力、金地、龙湖、世茂、碧桂园）在下半年逐渐加快土地储备节奏，拿地宗数由上半年的148宗上升至248宗，拿地面积、金额亦呈现明显增长。2012年下半年这十大标杆企业累计拿地金额共1753亿元，较上半年翻两番，拿地面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。

这一势头在2013年得以延续，龙头房企拿地的步伐并未停滞。2013年开年活跃在各地土地市场的仍以这些融资优势明显、规模龙头房企为主。例如，1月8日龙湖地产以6.9亿元底价摘得长沙望城谷山地块，正式进军华中市场，紧接着第二天又在上海拿地，两天共斥资约14亿元。1月7日、9日，招商地产连续在大连、昆明接连拿地，总耗资10亿元。保利与中铁置业则在成都土地市场的新年拍中各有斩获。而为了获得充足的购地资金，港股上市公司雅居乐近期公告称将发行7亿美元的次级资本证券，用于购买新地。

值得注意的是，中指院报告中称，拿地金额的增长幅度远高于面积，这是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域，从而推升了拿地金额的快速增长。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2012年特别是下半年，不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险，返回供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市正成为业界共识。2013年，一二线楼市土地竞买的烈度要高过2012年，地价也必然受到一定推涨。

不过宋会雍认为，尽管土地竞买加剧，开发商对于未来房价走势预期并未盲目向上，而是处在走平或者微涨的尺度。溢价率的走高，更多是开发企业对开发降低的忍耐，而非未来房价走高的信号。

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毫不意外地走过2012的“末日”，2013的太阳照常升起。“从明天起，关心粮食和蔬菜”，无论是讨论“中国梦”，还是设想个体的幸福，我们关注生活的每一个细节，渴望安全、渴望健康，渴望和谐，渴望幸福。作为个人，作为关注房地产市场的媒体，我们依然对房地产有些想说的话。

2012年年底的楼市，以北京为例，从商品房市场到土地市场，乍现的一种暖意，在这个特别寒冷的冬季，让很多人看在眼里。对这种暖意，我们需要准确地认识，不应草率视作是对房地产市场调控效果的否定，这种暖意恰恰是持续两年多的房地产调控效果的一种另类呈现。在调控持续的背景下，特别是十八大之后并未有政策加码，此前暂时压抑的需求，从购房人的置业需求，到房地产企业的重置土地需求，都在年底开启了释放的窗口期。可以设想，如果没有现在的释放，这种需求继续积压，等到未来某一个节点再度释放，那时市场的表现才将更是“报复性的”。从某种意义上说，目前的释放具有积极的作用。

但是也要看到现在的这种释放，也在开始影响市场的预期。房地产市场，住宅和土地的价格表现总是让人很纠结。

纠结是很时髦的说法，又是房地产市场很普遍的状态。政府、房企、买房人同时相当多数又都是房产持有人，方方面面都纠结，瞻前顾后、进退两难，甚至左右不讨好。例如政府出让土地，不供地、影响未来房源供应；一供地，就抢出高价地，也影响市场预期。房企、买房人的两难和政府的不一样，但都很“囧”。

这个时候，很容易想起以前被老师教导的一句话：如果别人没看到你的努力，说明你做得还不够好。上到政府的政策，下到买房人的置业，是不是还可以有更好的设计？

大市场需要大智慧，如果总是局限在常规思维甚至举措的反复，那就很难称作大智慧。要推进健康的房地产市场发展，解决房地产市场的问题，就要承认房地产市场也有“抗药性”。政策设计要从根子上解决问题，而不能只是一次次地临时救急。政策设计到位、执行有力，也就不用担心有人钻空子、误导市场。

还要说的是，房地产市场攸关多个产业、领域，房价只是许多矛盾聚集到一起的最外在反映。例如部分城市房价高企的背后，有城市间资源分布失衡的问题，有城市产业结构的问题，有城乡发展脱节的问题，有收入分配的问题，可能还有一些“房叔”的问题。甚至可以说，房价折射出改革需要突破解决的很多瓶颈与痼疾。

2012年年底，习近平总书记在老区强调，只要有信心，黄土变成金。我们也愿意相信，只要有信心，有有效举措，有协调推进、改进的意识和决心——例如商品房市场的调控和保障房、普通商品住房的供应同步推进，房地产市场的调控与整体经济、产业和区域发展协调推进，房地产市场发展、经济社会发展，最终都会有大家乐见的结果。当然，在这一过程中，还需要破除更多的利益壁垒，谁都不能做局。特别是芸芸买房人需要更充分的话语表达。

无疑，这一切都不是一蹴而就的。但是我们希望，从2013开始，房地产市场的表现和对房地产市场的认知，都少一点“囧”。而这，需要各方从切实履行自己的责任开始。（来源新京报1月4日报道

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