林建晖：当前中国房地产市场分析及未来展望
房天下2012/12/23 00:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前言：2012年12月22日，2012—2013中国房地产形势报告会（南宁站）隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。中指研究院华南分院总经理林建晖、南宁房地产协会会长吴光明发表重要演讲，“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。房天下现场直击，时间传递业界鼎言与前瞻判断。
今天非常高兴来到南宁，跟大家分享一下当前中国房地产的形势分析以及我们对未来的一个展望。我今天分享的这个内容分为四块，首先我给大家总结今年房地产政策变化，接下来我会给大家分享南宁的监测，最后我们从十八大对整个房地产的走势做一个简单的分析以及我们对2013年整个房地产市场的简单展望。
2012年政策变化给房地产行业带来的影响
从整个房地产调控的政策我们看到，2010年以来，整个房地产政策不断升级，但是应注意到，抑制投资和投机需求大方向不变。在自主性、合理性需求的前提下，政府在抑制投资和投机需求的政策不变。我们对03年到近期商业银行的住房信贷调整做了一个梳理，从中看到，从01年整个货币政策经历了三次周期性变化，01-08年是稳健从紧，08-09年是季度宽松。2012年的三次降准和两次降息，降息是整个趋向的转变，今年预调跟微调的力度是逐渐加大的。货币政策微调的效果在三季度全面显现，新增房地产贷款增长显著，前三季度房地产新增贷款9821亿元，同比新增102亿元。因此，在这样的政策背景下，整个住房的需求是得到了一定的释放，大部分城市的量是趋稳和回升的。
中指研究院华南分院总经理林建晖
根据中指研究院从2010年6月份开始对100个城市所有在售楼盘的监测数据显示，从6月份开始，这100个城市价格水平止跌回稳，11月份均价是8791元/平方米，与年初基本持平，十大城市主城区均价上涨9个百分点。从整个新房成交情况可以看到，1-10月份普遍好于前几个月， 11月创造了新高，1-10月份十个代表城市的月均成交面积是1424万方。当然，各个城市的变化是不太一样的，数据显示一线城市和二线城市的成交是普遍上升的情况，三线城市出现了回落，一线城市的增幅基本超过一倍。一线城市的涨幅接近1.3倍，三线城市是不到一倍左右。
从土地的供应情况，在11月份土地的推出量同比与环比均有增长，住宅的降幅较大，下降14个百分点，商贷用地下降了16个百分点。但是我们需要注意住宅用地的均价是在持续回升的，压力也有所下降。我们看300个城市住宅用地楼面均价同比、环比继续上涨。从地王成交总量来看创新高，单价地王均价连续第二个月超过去年水平。从企业的完成情况来看，我们看到10个代表企业，我们所说的万科、保利、世峁、绿城、恒大等，这十大代表企业的业绩好于过去，也完成了年度目标。
实际上今年完成的情况也比较好，包括像盛天这些企业，所以我们看到代表企业的完成率是比较好的，像中海，实际上年初它的销售目标是800亿港元，到最后调整到1000亿，最后也完成了目标。我们看这十大代表企业在11月份拿地的热度有所下降，但是仍是好于去年同期的水平。对不同企业我们也做了一下统计跟分析，我们看到万科、中海、保利拿地比较积极，绿城不筹主要是在二线的地块，而且这些企业目前在拿地情况下也出现了一些联合体，包括我们所说的万科跟保利在长沙那了岳麓区的一些地块。我们看到保利在9月份实际上拿的地主要在一线城市，万科9月份跟10月份主要在一线和二线城市拿地。他们拿地主要在一线和二线，主要是联合体拿地，万科和保利拿地的占比都是比较高的情况。
我们今年也统计了一下，我们对十个代表企业做了一个梳理，我们把它的销售收入跟拿地做了一个对比。我们所说的占比就是开发企业卖了100块钱它拿了多少钱来买地，之前是100块钱拿了19块钱来买地，到年末是100块钱拿了21块钱来买地。
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前10月南宁成交均价稳中有升
我们对南宁市场的解析，由于数据滞后，我们现在是截至到10月份。1-10月份，成交是回升的，前10个月成交量低于去年同期水平，比去年同期减少了0.8个百分点。前10月销供比值0.8，市场供大于求。通过这个数据我们也看到整个南宁的开发商在前面几个月可能是推盘的速度比较慢，但是在后面整个市场的供应是在加大的情况，跟我们关注的，像深圳、北京一些大城市的现象是一致的。从价格水平来看，我们看到整个成交均价是稳中有升的，10月份南宁商品住宅整体成交均价与上月相比小幅上涨。前10个月，住宅项目的成交是江宇世纪城和荣和绿城，从企业来看，保利香港在前10个月，包括到今年年底我们预计在企业的销售面积还是当地的龙头，接下来是龙光以及深振业。
中指研究院华南分院总经理林建晖
中共十八大对中国房地产走势的影响
从十八大的政策的解读中，我们看到总体来说经济放缓是不可避免的，政策也是更关注未来经济发展的质量跟效益，所以对于2013年整个房地产企业的建议或者策略，我们认为是做有质量的增长。从整个房地产政策来看，我们看到保障性、安居性工程建设可能在未来会加大推进，像房地产税未来也将逐步完善，当然，短期内房地产税对整个房地产市场的影响我们认为没有那么快显现的，因为这涉及到税金包括征税制度，我们认为长效机制在未来会做一个逐步完善的过程。
2013年整个房地产市场的简单展望
在整个房地产市场在2013年整个成交量跟价格会出现稳固上升的过程中，我们注意到，房地产宏观调控的政策不会松解，一旦房价出现继续上升，整个经济出现企稳的情况，我们认为政策收紧的风险也会加大。从不同城市来看，我们认为一线城市的供不应求会日益严峻，但是二三线的城市的压力会加大。在物业类型来看，像天津或者个别城市，由于近一两年商业地产供应过大，我们认为在2013年它的风险会出现显现。
另外，对不同的企业来看，我们认为在2013年整个行业的集中会提高，品牌房企也会突出，品牌企业会关注整个城市的布局，产品定位和营销策略。中指研究院，是中国目前的房地产研究机构，下设五大分院，刚才跟大家分享的这些数据主要来源于中指研究院历史最长、信息罪长的房地产专业数据库，当然这包括土地市场，不同的城市以及企业的一些监测数据。另外，中指研究院的土地版获得了国家的政策。当然，近期中指研究院会发布的城市跟市场的一些专业的研究报告，以及对100个城市的市场监测、城市的这些调查，包括满意度、顾问咨询等。另外，中指研究院跟国务院、清华大学合作做房地产行业的研究，从03年开始成立了北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，致力于研究中国房地产企业。
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