降息未促更大利率优惠部分银行收窄优惠幅度

证券日报2012/06/21 10:05

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买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

降息之后，刚需没有等来更大的利率优惠，部分银行反而收窄了首套房贷利率优惠幅度。中行近日将首套房贷利率优惠从85折调整至9折，仅有个别资金十分的客户可以享受85折优惠。中行收窄利率优惠并非个案，工行早在今年5月份就已经将优惠幅度回调至9折。记者在咨询中发现，招商银行很难有利率优惠。虽然目前多数银行依然可以申请到首套房贷85折的利率优惠，但是，银行悄然收紧优惠的趋势正在形成。

对此，“链家地产”市场研究部陈雪表示，3月至今，北京二手房市场成交量持续维持高位的情况下，商贷比例也在逐渐增加，仅6月上半月此比例就比5月增长2个百分点达到21%，部分银行个贷的剩余额度快速减少。此次中国银行降低首套房贷优惠幅度，主要的原因是银行信贷额度有限。陈雪表示，虽然无法估计各个银行现存个贷额度剩余的具体数额或者比例，但各大银行纷纷上调个人存款利率争储，也能侧面推测银行剩余额度可能并不多。信贷额度紧张可能并不是个别银行所面临的问题。

“如果成交继续走高，存准率短期内不再下调，降息预期依然存在的情况下，不排除更多银行将重新回调首套房利率至9折，甚至基准。”陈雪说。

综合央行公布的报告来看，首套房贷利率优惠收窄、重回基准甚至更高，并不是没有可能。央行近日公布了第二季度储户调查报告数据显示，当前消费者的购房心理发生转变，对于未来房价下降的信心下降，购房意愿开始上涨。对于第三季度房价，20.4%的居民认为未来房价将会上涨，比上季提高2.8个百分点，低于去年同期15.8个百分点，人处于2009年以来较低水平。未来3个月准备购房的居民占比为15.7%，比上季提高了1.6个百分点。

陈雪表示，虽然整体购房意愿开始增加，但“房价太高难以接受”的比例较高，“认为房价会重新上涨”的比例较低，说明当前刚性需求市场情况下，依旧对于房价有着较高的敏感性。来看，刚性需求“恐慌性”购房的情况还未出现。为2011年调查以来的值。

对于房地产信贷政策的变化，住房城乡建设部新闻发言人近日再次强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

多家房地产研究机构的测算显示，以贷款100万元20年期计算，此次降息后，基准利率下月供可减少150元，利率85折下则减少122元每月。“伟嘉安捷”认为，降息会对还有犹豫是否入市的贷款购房人有一定的刺激作用。

链家地产副总裁林倩对中新网房产频道表示，降息后月均还款减少额度较少，因此对于消费者的实际还款压力减少有限。但是与消费折购房心理影响的作用更大，预计消费者购房的积极性提高。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，在目前市场已经逐渐复苏的情况下，对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过减少的月供影响。

购房者影响：降息增加了购房者的购买力

中新网房产频道了解，此次降息是三年半来首次下调基准利率。为此林倩认为，央行突然降息出乎于整个市场的预料，考虑到本周六即将发布CPI数据，基本可以确定5月CPI继续保持回落的趋势。另外，此次央行降息的同时也放松基准利率折扣至8折，对于市场刚性需求的利好，将延续覆盖整个下半年。

另外，张大伟分析认为，对于购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，观望的气氛可能会再次降低，入市的购房者数量会继续延续3-5月的趋势增加。降息对于购房者来说也增加了购买力，而且预期年内再次降息的可能性依然存在。同时，市场将很可能会出现首套房贷款可以8折，首套房购房者的压力继续降低，特别是各地公积金额度及贷款难度将继续降低，市场上刚需购房者的观望情绪也可能继续降低。

开发商影响：降息无法从根本上解决开发商资金问题

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖强调，此次降息对于资金链紧绷的开发商而言，虽然贷款利息会有所较少，但依然是隔靴搔痒，无法从根本上解决企业资金问题，通过降价促销，加快回款速度，来缓解资金压力仍将是大部分开发商的选择。另外，加上市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。

银行影响：利率优惠下调8折要看各银行的表现

据“伟嘉安捷”了解，目前各家银行对于贷款利率的下浮优惠一般是9折，一旦首次置业下幅优惠调整至8折后，将比较有利于资金短缺必须依靠贷款，却有强烈置业意愿的购房人。但是，央行政策出台后，各家银行是否都按照此规定如法炮制还需要进一步看各银行的表现，当然如果依旧维持现有优惠政策与央行的政策也不违背。