"三放"促南宁楼市"微回暖"
南国城报2012/04/27 09:56
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房地产调控效果已经显现，多地楼市先后出现“量价齐跌”。但3月以来，北京、上海、广州、杭州等地楼市出现成交量大幅攀升的现象，迎来调控以来罕见的“暖流”。
南宁楼市也不例外。3月新建商品房成交套数4037套，环比增长40.17%。来自售楼部一线的消息也表明，南宁楼市在升温，不少在售或推新楼盘成交回升。楼市“微回暖”势头正在蔓延，但这股暖流能否持续？业内人士认为，还有待观察。
楼市供需趋旺
4月19日，南宁市住房保障和房产管理局发布3月房地产市场情况简报，3月，南宁市新建商品房成交面积40.51万平方米，环比增长38.5%，成交套数4037套，环比增长40.17%。其中住房成交面积为34.66万平方米，环比增长28.9%，成交套数3597套，环比增长51.13%。
同样来自南宁市住房局的数据，南宁市2011年12月新建商品住房成交套数2961套，2012年1月新建商品住房成交套数2354套，2月新建商品住房成交套数2380套。相比之下，3月南宁楼市成交量已呈现回升的局面。
与此同时，南宁楼市的供应也出现“井喷”。3月份，南宁市新建商品房批准预售面积60.65万平方米，环比增长180.4%。其中，商品住房54.04万平方米，环比增长189.45%。
当然，与限购前相比，南宁楼市目前的成交相形见拙。数据显示，1~3月，南宁市新建商品住房成交面积84.38万平方米，同比下降55.43%，成交套数8331套，同比下降51.87%。
价跌是量涨主因
业内人士分析，调控引导下，刚需是当下市场购买主力，部分楼盘降价和近期首套房贷政策鼓励，促使“刚了”一年的刚需购房者纷纷出手。
4月18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，价格环比下降的城市有46个，同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个。其中，3月南宁房价环比下降0.3%，同比下降1.1%，继续维持止涨微跌的局面。
对于市场有所回暖的原因，中国房地产学会副会长陈国强在接受媒体采访时指出，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住型需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的3、4月份是个成交量的传统高峰期；第三是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目。
在南宁，当前热销的几乎都是刚需楼盘，如荣和·山水绿城、瀚林御景、云星·钱隆江南、金源城等品牌房企旗下楼盘，价格多为“6”字头，一些楼盘甚至推出“5”字头特惠，主力户型则为80~120平方米的一步到位房，符合刚需胃口。
而南宁市住房局公布的数据显示，截至2012年4月21日，南宁市商品住房累计可售面积4913281.76平方米，46794套，仍维持在高位。持续攀升的库存给开发商现金流带来巨大的压力，部分楼盘仍面临以价换量的问题。
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微回暖能否持续待观察
强劲的刚性需求让高库存带来的“消化不良”的症结稍有缓解，但4月前跌后扬的的成交表现，让楼市走势仍充满迷雾。
那么，楼市微回暖是否能持续？广西振业房地产股份有限公司总经理双德会分析，2、3月份的楼市“暖春”是否持续还有待观察，毕竟市场的走势难以预测，往往是走过了之后才能真正看清。如刚刚过去的这一波行情里，原本预料在4、5月份才会出现，但谁料想提前了两个月。
南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司副总经理黄忠表示，从传统销售季节来看，4、5月份仍是一个供求集中节点，但过了这一波行情，市场或迎来新一轮平静，下一波高潮至少要再等两个月。
房地产经理人联盟副主席贾卧龙认为，在经历了漫长的“寒冬”之后，楼市确已出现回暖势头，但这种回暖能够到底能持续多长时间还有待于进一步观察。
2012年，刚需依然是支撑楼市的主角。对于开发商而言，还是“降价快跑”更为保险，毕竟，在高库存、高负债的情况下，“资金链”依然处于危境。开发商去库存，首先要瞄准目标人群，做到有的放矢，主打中小户型，迎合刚需“胃口”来促进销售；其次，“以价换量”依然是主要营销手段，“价格”是刺激刚需神经最有效的武器。
对购房者而言，双德会认为，目前南宁房价已经处于一个探底过程，刚需购房者如果有意在年内购房，2012年是一个相对比较理想的时机，可选择的性价比高的项目将逐渐增加。
南宁2012一季度商品住房成交走势
（数据来源：南宁市住房局）
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