掀起2012楼市六大悬疑 房价全面回落何时到来
理财周刊2012/01/04 00:00
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限价令还会持续吗？限购令会不会变相松动？房价到底什么时候才会全面回落？……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。
2012年的楼市，注定不会平静。
基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？
悬疑一：限价令何去何从？
广东中山市不再延续“限价令”的表态，让这项调控措施立于尴尬境地。
众所周知，当初在公布房价控制目标时，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底，在已经对外公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市没有完成目标。
考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求，2012年的房价控制的目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩，显然已经不合时宜。而中山市的表态，却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说，“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显，因此在强调限购不放松的前提下，“限价令”松绑的可能性极大。
悬疑二：限购令会如何变化？
“限购令”会不会松动？相信很多人都极为关心这个话题。
建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。
限购政策的的作用是显而易见的，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是，当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下，“限购令”的前景有了一丝不确定性。
悬念三：房价全面回落何时到来？
在2012年，房价回落已成共识，但问题是何时才能全面回落？近日，上海星河湾宣布降价15%~20%，被专家解读为房价最后一个堡垒被调控政策攻破。作为标杆性楼盘，星河湾的降价具有典型意义。但不得不承认，到目前为止，市场上明确大幅降价的楼盘，仍然不多，而且参与者极少。尤其是二手房市场，愿意主动降价的业主更是少见。那么，房价何时才会全面松动呢？
应该说，在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此能做的就是降价促销，以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动，这是因为当时“两会”已经结束，政策面趋于明朗，相信开发商不会错过这个时机。
悬念四：八五折优惠房贷能否回来？
首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，这让人意想不到！那么，在2012年，首套房贷优惠利率还会回来呢？
2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性，这对首套房贷有利，至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。
悬念五：交易状况会否改善？
对于一线城市来说，交易量会不会在2012年反弹？
国家统计局数据显示，前11个月，商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期的增加9%。从表面上来看，2011年楼市与2010年基本持平，但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计，北京前11月新房成交7.54万套，比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据，截止到12月26日，上海商品住宅累计成交量为626万平方米，较2010年的840万平方米还有不小的距离。
悬念六：土地价格还会回落吗？
房价与土地的关系，跟面包与面粉之间的的关系相仿，因此相当于“面粉”的土地的价格走势，也颇受市场关注。
中指研究院近日公布的的数据表明，2011年1~11月，133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
当然，北京、上海等一线城市楼面价的下滑，与土地供应有一定关系，比如市中心的土地供应大幅减少，因此均价回落。但值得庆幸的的是，土地价格总体上还是保持回落态势，这有利于房价的整体回落。
（长江商报）2011年延续了2010年的调控之势，楼市调控丝毫没有放松，整个楼市跌宕起伏，2012年又将如何？业内人士称目前房价进入下行区间，2012年上半年房价会持续下降，或迎来“大拐点”，而下半年则会逐渐趋于平稳。
下行趋势蔓延至二三线城市
经过18个月的调控，房价在去年10月开始出现下行拐点。
根据国家统计局的数据，10月，70个大中城市中有34个城市新房价格环比下降，38个城市二手住宅价格环比下降，新建商品住房价格环比平均下降0.14%。业内人士称，这是2009年3月以来，首次出现新建商品房价格下跌城市数量超过上涨城市。有专家分析认为，这一数据显示房价环比下降已在范围内确立。
来自业内的数据同样说明了这一点。其报告称，今年11月，一线城市的成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。该院研究人士称，限购城市楼市调控渐显，房价进入下行区间，今年上半年，量价齐跌的局面难以改变，“全体销售难有增长，形势不容乐观”。
今年上半年或现“大拐点”
去年12月举行的中央经济工作会议上已经明确提出今年调控不放松。业内人士称，去年房价下跌主要得益于“限购令”的出台，如果今年继续2011年的严厉调控政策，70个大中城市出现同比下跌的城市会增多，“今年上半年调控影响会凸显，大拐点即将出现”。
