"银十"成色明显不足 南宁高端产品将脱颖而出
南国早报2011/10/28 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
时下，多轮调控，成交量萎缩，楼盘滞销。通货膨胀的加剧和宏观经济向上所带来的房地产价值走高与调控之间的博弈成为了南宁楼市的基本格调。细细分析一下，每一个能在严调之下创出开盘热销佳绩的楼盘各有各的道理：品质高、地段好、产品稀缺、房价合理、户型科学、配套完善、居住功能齐全……
反观南宁房地产市场，“金九银十”成色明显不足，房企距离完成年终既定目标似乎又多了一道障碍。而对于购房者来说，选择性虽多，但大多难下抉择：究竟什么样的房子才是处变不惊的“硬通货”？
观点
寻找楼市“硬通货”
“最近我们楼盘成交客户中，除了刚性需求推动之外，兼作保值、增值预期的也不在少数。”兴宁区某楼盘项目总监告诉记者，“购房者普遍担心后市会出现通胀，在这种情况下，将资金投入到不动产中应该是不错的选择。”
不仅仅是普通公寓，高端物业也有不少项目成为买家心目中的资金避风港。
在联发地产陈志军看来，要成为楼市“硬通货”，它的价格跟价值“一定要对等”。简言之，除了品质、地段、景观、物业、配套等因素外，还有就是品牌的延续性。
业内人士普遍认为，并非所有的房地产项目都堪称“硬通货”，市民要找到心仪的楼市“硬通货”，不能一时冲动，需要综合地段、产品、配套品牌、物管等多方面因素。
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现象
哪些房源时下热销
保利·童心缘、荣和·山水绿城、龙光·卡地亚庄园、正恒·国际广场、嘉和城、振宁·现代鲁班、瀚林美筑、盛天果岭、振业·青秀山1号、广源·国际社区……按照“硬通货”的标准搜寻，这些项目均有其突出的优势，关键是，这些项目在弱市下表现出了强劲的销量力。
无独有偶。仍然是在大盘、名盘云集的兴宁区。目前同样在售的高端别墅产品的山渐青，前来看房的客户也不少。记者在售楼中心的半个多内，陆续来了近10组客户。就连区域内还未上市的高端盘盛天东郡、红日·山湖，前来登记的客户也是络绎不绝。
刚需盘方面，荣和·山水绿城、盛天果岭虽刚经历月中的开盘，主要以消化余货或新一期产品咨询登记为主，但客户仍不少。于上周开盘或少量推新的江宇世纪城和瀚林美筑，销售表现也超出预期。
此外，此前一直备受关注的市中心名盘联发·臻品仍处于前期蓄客阶段，由于近期正逢中国—东盟博览会期间，该项目迎来了不少投资客前往。
当然，热销的还有商铺。上周末，普罗旺斯新推商铺，火爆场景堪比楼市最火爆时期。记者现场走访了解到，购铺的客户不仅限于附近的居民，其他区域如青秀区、西乡塘区的不少客户一大早便驱车前往。除此之外，现场还有不少外地的投资客。
值得一提的是，市场仍存在高去化项目。以青秀区为例，不少项目近期虽未大规模推新，却一直保持相当高的去化率。该区域一楼盘负责人向记者坦言，之所以能做到快速去化，得益于产品在市场中快速上升的价值，也因此得到了更多客户的信任。
对此，业内专家指出，在调控政策下，购房者将更加谨慎，楼盘品质所体现的价值，也将更加凸显。
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分析
高端产品将脱颖而出
记者调查了解到，尽管在调控持续深入的2011年，别墅的成交量相比往年严重缩水，但价格仍然比较坚挺，特别是独栋。
究其根本，是因为别墅的稀缺。“随着别墅用地日益紧缺，别墅产品已是卖出一套少一套，并已成为楼市中的稀缺性产品，其未来空间无可限量。”嘉和集团营销管理部总经理黄进强坦言，尽管市场出现阶段性的调整，但开发商依然看好这一稀缺产品的前景，轻易不言放价。
高端的豪宅产品亦是如此。“在如此复杂的经济形势下，选择更稳妥、更保值、更具空间的投资产品，才是抵御当前通胀与严控的手段。”南宁某知名代理公司副总陈先生表示，在金融领域，只有黄金，因为其稀少、便于保存、易于交易变现等特性，被誉为“硬通货”。高端豪宅因其抗跌性、空间大，体现收藏者尊贵身份等特性，俨然成为房产领域的“硬通货”。
之所以说后市南宁的高端产品将脱颖而出，成为楼市的“硬通货”。业内人士分析认为，一是，今年后两月，南宁楼市将有大量高端产品如盛天东郡、红日山湖、山外山、嘉和城高层、华润幸福里、香港园、山渐青、广源·国际社区、振业·青秀山1号、中国铁建·凤岭山语城、骋望·怡璟湾等推向市场，在货量上形成优势，也使高端置业者有更多选择的空间。二是，这部分产品要么是重量级的新盘，要么是老盘的全新升级版产品，其在品质等方面均有所保证。三是，部分豪宅开发商为了冲刺年终任务，会在价格方面有所“保留”，此外，新开的楼盘会采取“低开”的策略，这更利于置业者直接下订。当然，选择高端豪宅，还有一个至关重要的原因，那就是其增值保值特性。尤其在调控仍在持续的背景下，豪宅的抗跌性更加表露无疑。
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何为楼市“硬通货”
楼市“硬通货”，顾名思义，是那些综合品质好、更具保值、增值性的房产品。只有楼市“硬通货”，才能不惧市场的起伏变化，稳步。判断“硬通货”，主要从内外两方面考虑,内即楼盘户型、建筑、配套、园林、开发商品牌等产品因素,外即交通、教育、配套、发展前景等地段要素。
解读楼市“买房经”
之所以长篇大论“硬通货”，主要基于两个原因。一是经常有读者或朋友打进电话抱怨——近期该不该买房？二是当下几乎所有的专业地产媒体都在“纠结”——该给市民推荐什么样的房子？
权威数据统计，9月70个城市一手房价涨幅回落的有59个。对于置业者而言，事实上，他们对置业的态度已不像此前几个月那般“纠结”，他们对楼市的信心也让不少城市房产成交量在弱市下仍能保持不错的态势。今年中国—东盟博览会期间，一福建参展商空闲之余去了趟防城港，一口气买了两套60多㎡的二房。当问及为何那么着急出手时，他告诉记者，虽然自己是首次到广西，但感觉这里的房价还可以接受，特别是防城港，海景房，价格不及三亚的1/4，关键是这里发展的空间很大。当然，没选择在南宁买，主要还是因为限购的缘故。
“在目前的市场状况中，已经不能单纯用投资来衡量房地产投资的价值。”广西合富辉煌房地产副总经理陈戈表示，目前市场普遍对通胀有恐慌性的“预防意识”，导致资金寻找相对稳定的投资领域；可以说相对于投资低来说，投资者更担忧的是通胀。
一定程度而言，虽然调控频频，但买房的确不失为“抗通胀”的良药。“现在是年底，各大房企冲刺的关键时机，而且今年处的形势又比往年都要严峻，所以价格方面，还有很大的松动幅度。”凤岭某楼盘负责人坦言，目前他们正在调整营销策略，“以价换量”。
也就是说，很大意义上，年底买房选择性大，价格还很实惠。然而，尤其对于投资性需求客户而来说，关键是什么样的房源更易入他们“法眼”。记者前段时间曾作过一个调查，结果在意料之内，出租、潜力和套现能力仍为房地产投资的三大标准。
反观南宁楼市投资类产品，综合分析这些产品近期来的市场表现，记者认为，倾向于投资住宅的投资者应尽量选择市中心的住宅物业，以及城市周边的稀缺高端物业。一方面这些物业保值能力比较强，另一方面也比较容易变现。万一未来房价出现回落，这些物业跌幅会相对有限，而且买家接盘几率更大。当然，对于投资客来说，写字楼、商铺等商用物业的抗跌性一直不错。
而对于刚需的客户来说，选择面则会大许多。置业者可以在考虑传统的地段、交通、房价、户型、配套、开发商实力等因素外，加以认真衡量自身的购买力，以及生活及工作的便利性，谨慎果断出手即可。
本报记者 裴日主
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