南宁出现山寨“廉租房” 律师提醒首看房产证
当代生活报2011/03/12 00:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
自3月限购令实施以来，南宁楼市趋于平淡，观望较浓。因为房价的缘故，很多的年轻人由“买”转向“租”，租房成为走俏产品。租房的同时，要保护自己的合法权益。
“3万余元，圆你住房梦！”在房价高企的今天，看见这样的广告，你会不会“怦然心动”？记者调查发现，其实这是部分公司或个人在城中村租下土地，出资盖起了房子后对外出租，租期一般为20年，最长的有70年。租房者要一次性缴纳整个租期的租金，价格在3.5万元至17万元不等。记者实地采访后发现，部分房子不具有政府部门的审批手续。律师表示，这其实是一种变相的卖房行为，承租者暗藏着很大的风险。
1 调查：诱人广告上的房子多在城中村
近期，南宁市出现了“3.5万元拥有一套房”、“4.5万元圆你住房梦”这样的广告。到底是什么房子如此便宜？3月5日，记者通过一则广告上的联系方法，获悉一个项目位于五一西路。
当天下午，记者以购房者的名义来到五一西路，见到了一名自称为销售人员的女子。在该女子的带领下，走过富德村里一段泥泞不堪的村道后，来到一栋正在施工的楼房前。女子告诉记者，这就是他们公司开发的房子，共7层，还有几个月就可以交房了，户型分别为三房一厅和两房一厅。女子说，这样的房子有五六栋，都是他们公司开发的，使用权为70年。
得知记者有投资的意向，这名女子表示，他们公司开发的另外一栋楼房更加适合投资。随后带着记者来到了一栋同样正在施工中的楼房前，只见一横幅上印着“富X楼”的字样。女子介绍，这栋楼都是一房一厅的户型，门口会设置值班室，架空层可以停放车辆。
随后，在白沙大道、秀灵路等地方，记者也发现有类似的房子在对外销售或招商，大部分是位于城中村里。有的销售人员称，他们的房子是“廉租房”。
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2 揭秘：没有产权证其实是长租房
在五一西路富德村的“富X楼”，销售人员称，销售情况很好，一房一厅也没剩下多少套了。一房一厅的价格为4.7万元，而他们公司开发的有“70年使用权”的三房一厅，价格为17万元左右。这名销售人员出示了一份合同样本，封面上印有“所有权转让”的字样。记者看到范本上所约定的租期为20年。合同上还写明，若在租期中遇到拆迁或者政府征地等，出租方将退还承租方余下年限的租金。对于那几栋有“70年使用权”的房子，所使用的合同为“所有权转让合同”，约定“所有权”转让期限为70年。销售人员坦承，这其实是长租房，买房者不会拿到房子的产权证。销售人员称，房子虽然没有产权，但租客有20年或70年的使用权，在这期间，可以转让也可以转租。一房一厅20年的租金4.7万元，算下来每个月的租金大约为196元。附近的一房一厅的房租大概为380元/月，如果“买”下一套后出租，利润可以。
而在白沙南建路口附近的一个“市场招商部”，招商人员告诉记者，他们公司准备建设一个农贸市场，市场里将建一栋综合楼，有多种户型。一房一厅20年的租金为6-7万元，每个月的租金在300元左右。而附近同样户型的房子的月租金在600元左右，投资的利润很可观。招商人员说，来看的人很多，单间户型已经没有了。如果记者有意向，可以先签一份意向协议，交一定的订金后再签租赁合同。记者发现，要建市场的地方，目前仍然维持原状，没有施工的迹象。
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3 提醒：投资者面临很大风险
在五一西路富德村的“富X楼”，销售人员称，该地块是他们向村里租来的，租期为20年，其他几栋有“70年使用权”的房子所在地块，是村民的宅基地，是向村民“买”来的，但仍归在村民名下。在给记者看的材料里，有一张工商营业执照的复印件，未见有房子相关的规划、报建手续。销售人员称，村民建房不需要进行相关的审批。等房子建好后，会以村民的名义对宅基地进行申报。
在记者走访过的其他几个项目中，销售人员表示，土地也是从所在地的城中村租来的。
在城中村建民房，真的不需要获得审批吗？3月8日，记者从南宁市江南区住房和城乡建设局了解到，村民建民房，需要获得土地、规划、建设等方面的批准。如果没有相关审批手续，就属于违章建筑。
广维律师事务所的周光伟律师表示，这种“廉租房”其实是一种规避法律的卖房行为。从租赁关系角度看，签20年的租赁合同是符合合同法规定的。但要注意的是，房屋的出租方是否具有房屋的合法开发手续。如果没有就属于违章建筑，随时有可能被拆除。“虽然双方签订了合同，并约定如果遭遇拆迁征用等，可以按照剩余年限退还租金，但这样的合同很难执行，如果出租方资不抵债或者故意拒绝退还租金，即使打官司也难找到人，长租这样的房子存在很大的风险。”周光伟说道。此外，周光伟还提醒，国家对商品房的开发、销售有着严格的规定，市民购买商品房买有预售许可的房子，以限度维护自己的合法权益。
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