人气旺是回暖还是新一轮震荡 南宁楼市见底了?
当代生活报2010/07/19 09:18
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最近，开发商对部分楼栋房价作出调整后，南宁不少楼盘看房热情高涨。这是楼市转暖已经开始止跌反弹的信号，还是新一轮震荡的开始？市民该抄底了吗？
楼市是否回暖？
正方观点：
人气旺成交增就是回暖
7月10日，位于仙葫的一楼盘开盘，400名购房者前来选房，不少人实地看了房后直接到收银处交了定金。据该楼盘项目经理佘仲强介绍说，本次开盘起步价约4500元/平方米，均价4900元/平方米，当天推出76套房，到了中午所推房源已基本售罄，仅剩余少量楼中楼和两房户型，不少新老客户还在销售大厅继续办理手续和向置业顾问详细咨询房源情况。
“最近，突然感觉南宁楼市回暖了，估计是去年压抑近一年的需求现在释放出来了。”佘仲强说。江南一楼盘销售经理也表示，既然楼市有转暖的趋势，他们准备连续3天开盘，每天推出一种类型产品，希望借势多走货。
进入7月，南宁楼市一改往日的低迷状态，到各售楼部看房的人明显增加，凭借价格优势，南宁又开始出现了“日光盘”。这让不少艰难度日的开发商喜上眉梢。“毫无疑问，南宁楼市已经回暖。”不少人认为，人气旺成交增就表明楼市已经回暖。
反方观点：
旺场跟旺销是两回事
也有不少人认为，虽然“降价、特价、一口价”的打折促销战不断上演，“3”字头、“4”字头起步价重现楼市。但在高房价区域，依然鲜有新品上市，销售持续冰点，这不能叫做回暖。
南宁翼虎房地产顾问公司总经理黄利华认为，虽然看房的人增加了，但楼盘成交量并没有大幅度提高，至少没有按比例提高，其实也是另一种形式的观望。“南宁多数楼盘还是旺场不旺销，购房人仍然以看房为主，真正买房的仍然是少数”。
7月10日，在八桂绿城楼盘销售中心，记者碰到了正在看房的许先生。许先生表示，从春节到现在，他几乎每个周末都到售楼部转悠。虽然很想买套房作为投资，但还是很谨慎，多看多比较，并不想贸然出手。
接待许先生的置业顾问表示，有购房意向的市民诸如许先生，常常是多次来售楼部咨询，她们也要多次反复讲解，还要经常跟他们联系，告知项目动态。
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房价是否触底？
正方观点：供应增加楼市触底反弹
与5月楼市里的买卖双方都在观望不同，6月南宁楼市可谓冰火两重天。高房价区域依然按兵不动，价格坚挺，销售平淡；而中低价区域的不少楼盘已经按捺不住，纷纷开盘试探市场。6月，南宁共有12个楼盘开盘，推出2424套房，比5月开盘多了4个楼盘，总供应量多了600余套。
业内人士分析认为，6月南宁楼盘开盘增加，供应增多与二套房认定标准的确定不无关系。“认房又认贷”的二套房认定标准让开发商再一次认识到国家调控的决心和方向，持续观望已无益，不如尽快推盘上市。
但进入7月，更是出现了难得一见的“日光盘”。随着售楼部里人气的增加，有的楼盘取消了以往的折扣优惠，还有的提高了售价。这是最近在各楼盘走访时，记者了解到的情况。“我们从7月开始取消了三个8折的优惠，改成8.4折，新一期价格有所上调。”在江南大道的红日江景售楼部，置业顾问说，楼市阴霾期已经过去，形势正在转好。
广西民族大学商学院教授高歌分析认为，2010年南宁将有部分资金压力较大的开发商会降价销售。除此以外，大部分楼盘不会贸然打折，在项目品质及附加值不断提高的前提下，房价将进一步坚挺。
不少被采访的业内人士认为，从正稳步回升的人气和成交量就能看出，楼市底部已过，南宁价格“V”形曲线正在形成，楼市开始触底反弹。
反方观点：卖得好的都是低价房
已经在江南某楼盘交了定金的小马，最终还是放弃了在此签约买房的计划，原因是和去年9月开盘时相比，此楼盘提价了。“同样楼层和朝向的房子，去年9月份才卖3800元/平方米，可是，前天置业顾问告诉我新一期的价格是4300元/平方米，大大超出了我的能力范围”。
“说楼市回暖还太早，现在销售好的楼盘，价格都不高，销售量增加是以牺牲利润为代价的。不信你去看看那些销得很好的楼盘，拿现在的销售价格和3个月前比比，看看是不是降了差不多1000元/平方米？”广西宝资通联航某营销经理表示，从他们公司发布的成交数据中可以看出，近期成交的多集中于中低价位楼盘和折扣比较大的楼盘。在东盟商务区，6000～7000元/平方米价位房源销售快速，8000～9000元/平方米价位房源滞销；在江南区，3800～4200元/平方米价位房源销售快速，5000～6500元/平方米价位房源滞销；在西乡塘区，4000～5000元/平方米价位房源销售快速，5000～6500元/平方米价位房源滞销。
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出手还是继续观望？
正方观点：趁着优惠抄底买房正当时
“如果你认为开发商不会低于成本价卖房，那就赶快出手吧！”广西中盈房地产开发公司营销总监陈升表示，现在市场上正热销的楼盘，都是在2006年、2007年通过土地招拍挂取开发的。地价贵，开发成本高，房价怎么可能跌得下来？
最近，各地银行贷款有所松动，南宁也顺势开闸，“楼市调控松绑”传说被三部委否认，并特别强调，下一阶段，各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。开发商也正顺势推出了新货，趁着优惠还在，购房者赶紧出手，才是明智之举。
陈升认为，现在投机性购房者基本已经退出，但真正需要房子的还在买。南宁该降价的项目都已经降了，不想降价的再等也不会降。像凤岭北、中国-东盟商务区和市中心一些楼盘，一直坚持1.2万元/平方米以上的价格不松动，每天也在卖货。
反方观点：不要指望抄底买房
有人说，抄底论在中国永远是个美丽的神话。因为，在中国楼市，你永远不知道什么时候见底，或许，就根本没有底——因为中国的楼市都是呈螺旋状上升。2008年的下降，也只是楼市短暂的打盹罢了。
“说楼市见底了，要具备两个条件。一个是价格上升，第二个是客户大增。很显然，现在南宁楼市还处在调整期，或者说刚刚步入下行通道，开发商之间的竞争越来越激烈，购房者随时可以说“不”，这怎么可能见底了呢？”南宁宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟说，和股市一样，楼市肯定有底，但购房者是抓不到的，开发商也不会告诉你。人人都想在点入市，在点抛出，这是很难做到的。
业内多数人士认为，不要指望抄底买房。与其等待所谓的点，不如衡量自己的承受能力和需求，择时购房。牛市也有表现疲软的股票，熊市赚钱的人不少。同样的道理，选好你中意的房子的相对底部出手，比盲目等待要明智得多。
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今后楼市将走向何方？
正方观点：从长期看房价一定上升
今年端午节过后，在五一路做生意的李先生对现在是否出手买房还是很矛盾：不少楼盘售楼部里看房的人多起来了，似乎楼市已经回暖，但南宁房价却依然没有降到他所期望的底价。“我想在仙葫买房，并期望该区域的房价在3800元/平方米左右，但这个价位的房已经没有了。我很想知道，未来楼市到底走向何方？”
广西中外建房地产开发有限公司营销总监吴强表示，现在很多购房者买房只看到眼前的价格波动，却很少考虑房子的长远价值。在价格波动的背后，其实房子价值是没有多大变化的。从长远来看，热点区域的房价还有一定的增值空间。“比如东盟国际商务区内的某个楼盘，在2009年房价没有大涨之前，售价是7800元/平方米，之后房价开始疯涨，时曾涨到12000元/平方米，随后2010年经过调整后房价回落到9800元/平方米，但与2009年之前相比仍高出了2000元/平方米。”业内人士表示，房子的价值可能是目前的价格所不能体现的，而从长远来看，房子作为不动产，其价值肯定是会上升的。
反方观点：反复震荡将是楼市常态
持此观点的人认为，中国的地产市场就是个政策的市场，外部经济的不确定性和内部政策的不明朗决定了楼市走向的不确定。南宁楼市最根本的问题是房价相对高，而市民的购买能力有限。阶段性的观望过后，一定是大量购房者涌入，而一旦楼市回暖过后，房价必然大涨，接下来等待楼市的，将是下一轮的新政策和再一次的房价回调。今后相当长一段时间内，“W”形反复长期震荡趋势将成为南宁楼市的主调。
业内人士建议，购房者没有必要把一个理想中的价格点当作楼市的底。与其不停地等待点，还不如找到适合自身购房需要的“需求点”。只要房价还在承受范围内，产品也是自己喜欢的，就可以考虑出手了。
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